Die ei­ge­ne Miet­woh­nung kau­fen? 7 Tipps, be­vor du dich ent­schei­dest

Ab und zu hört man von Mieter:innen, die ein Angebot erhalten, ihre Mietwohnung selbst zu kaufen. Dies kommt vor, wenn Wohnungsgesellschaften größere Wohnungsbestände verkaufen oder Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln wollen. Für die Bewohner:innen kann der Kauf eine interessante Option sein: Sie kennen Wohnung, Haus und Wohnumfeld bereits und können viele Vor- und Nachteile besser einschätzen als bei einer fremden Immobilie.

Trotzdem sollte ein solches Angebot nicht vorschnell angenommen werden. Denn mit dem Wechsel vom Mietverhältnis ins Wohneigentum ändern sich nicht nur die monatlichen Kosten, sondern auch die finanzielle Verantwortung. Kaufpreis, Finanzierung und Zustand des Gebäudes sollten deshalb genauso sorgfältig geprüft werden wie bei jedem anderen Immobilienkauf. 

Die sogenannte Mieterprivatisierung ist kein neues Phänomen. Bereits seit den 1990er-Jahren wurden in Deutschland größere Mietwohnungsbestände in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln verkauft. Damals betraf dies unter anderem kommunale Wohnungsbestände, ehemalige Werkswohnungen sowie Bestände gemeinnütziger Wohnungsunternehmen.

Heute trennen sich beispielsweise institutionelle Investoren oder Family-Offices von Teilen ihrer Wohnungsbestände. Diese können zunächst von spezialisierten Immobilienunternehmen übernommen werden, die die Gebäude modernisieren und die einzelnen Wohnungen anschließend weiterverkaufen. Oft werden die Wohnungen zuerst den Menschen angeboten, die bereits darin wohnen.

Bei der Modernisierung liegt der Schwerpunkt beispielsweise auf energetischer Sanierung mit dem Ziel, die Gebäude mindestens auf die Energieeffizienzklasse C, möglichst sogar B zu bringen.

Für die bisherigen Mietenden kann der Kauf interessant sein: Sie kennen nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch ihre Vor- und Nachteile, die Hausgemeinschaft, die Umgebung und die tatsächlichen Nebenkosten bereits aus eigener Erfahrung.

Wurde eine Mietwohnung erst nach deinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und soll sie anschließend erstmals an einen Dritten verkauft werden, kann dir nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Vereinfacht gesagt kannst du dann anstelle von anderen Kaufinteressierten zu den Bedingungen des bereits vereinbarten Kaufvertrags kaufen. Für die Entscheidung bleiben in der Regel zwei Monate, nachdem du ordnungsgemäß über den Verkauf und dein Vorkaufsrecht informiert wurdest.

Davon zu unterscheiden ist ein direktes Kaufangebot des Eigentümers an dich, möglicherweise zu einem besonderen Preis. Ein solcher „Vorzugspreis“ ist nicht automatisch mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht gleichzusetzen.

Ganz gleich, wie das Angebot zustande kommt: Die vertraute Wohnung ist nicht automatisch ein guter Immobilienkauf. Kaufpreis, Finanzierung und Zustand des Gebäudes solltest du genauso kritisch prüfen wie bei jeder anderen Immobilie.

Die folgenden sechs Tipps helfen dir dabei.

Wenn dir deine Mietwohnung zum Kauf angeboten wird, kann sich das zunächst wie eine einmalige Gelegenheit anfühlen. Schließlich kennst du die Wohnung bereits, kannst dir einen Umzug sparen und musst nicht erst lange nach einer passenden Immobilie suchen.

Bevor du dich mit Kaufpreis und Finanzierung beschäftigst, solltest du dir aber eine grundsätzliche Frage stellen: Möchtest du überhaupt Wohneigentum besitzen?

Mit dem Kauf einer Wohnung bindest du dich langfristig an einen Ort und übernimmst finanzielle Verantwortung, die du als Mieter:in nicht hast. Neben der Finanzierung gehören dazu beispielsweise laufende Kosten für das Gemeinschaftseigentum und mögliche Ausgaben für zukünftige Instandhaltungen.

Überlege deshalb, ob die Entscheidung auch zu deinen längerfristigen Plänen passt. Möchtest du voraussichtlich noch viele Jahre in der Wohnung und an diesem Ort leben? Passt die Wohnung auch dann noch zu dir, wenn sich deine Lebenssituation verändert?

Ein Kaufangebot kann ein guter Anlass sein, über Wohneigentum nachzudenken. Es sollte aber nicht der einzige Grund sein, sich dafür zu entscheiden.

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, können die bisherigen Mieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht haben. Zudem werden die Wohnungen den bisherigen Bewohner:innen oftmals zu einem - vermeintlichen - Vorzugspreis angeboten.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der angebotene Kaufpreis günstig ist. Vergleiche deshalb den Quadratmeterpreis mit ähnlichen Eigentumswohnungen in der Umgebung. Achte dabei auf möglichst vergleichbare Objekte hinsichtlich Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und energetischem Zustand.

Erst dieser Vergleich zeigt dir, ob das Angebot tatsächlich attraktiv ist.

Einen Vorteil hast du gegenüber anderen Immobilienkäufer:innen: Du kennst dein potenzielles neues Eigentum bereits aus dem Alltag.

Wie hell oder warm wird die Wohnung im Sommer? Ist es hellhörig? Wie funktioniert die Hausgemeinschaft? Wie ist die Parkplatzsituation? Gibt es regelmäßig Probleme im Gebäude? Und wie hoch fallen die tatsächlichen Nebenkosten aus?

Viele dieser Fragen lassen sich bei einer normalen Wohnungsbesichtigung nur schwer beantworten. Als Mieter:in kannst du dagegen auf deine eigenen Erfahrungen zurückgreifen.

Gerade deshalb lohnt es sich, die Wohnung einmal bewusst mit den Augen potentieller Kaufinteressierter zu betrachten. Dinge, mit denen du dich als Mieter:in arrangiert hast, können als Eigentümer:in plötzlich wichtiger werden.

Nur weil du bereits seit Jahren in einer Wohnung lebst, kennst du noch lange nicht den baulichen Zustand des gesamten Gebäudes.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt deshalb, sich über bisherige Instandhaltungsmaßnahmen und die dafür entstandenen Aufwendungen zu informieren. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, die Bausubstanz von unabhängigen Sachverständigen untersuchen zu lassen.

Das ist insbesondere deshalb wichtig, weil du als Wohnungseigentümer:in künftig nicht nur für deine eigene Wohnung verantwortlich bist. Auch Kosten für gemeinschaftliches Eigentum können dich betreffen.

Informiere dich deshalb möglichst genau darüber, welche größeren Arbeiten bereits durchgeführt wurden und welche in den nächsten Jahren anstehen könnten.

Auch wenn du bisher gar keinen Immobilienkauf geplant hast, lohnt sich bei einem interessanten Angebot zunächst ein Kassensturz: Wie viel Eigenkapital könntest du für den Kauf einsetzen? Wie viel müsstest du finanzieren? Und welche monatliche Belastung kannst du dauerhaft tragen?

Vergleiche dabei nicht einfach deine bisherige Miete mit der zukünftigen Kreditrate. Zum Kaufpreis kommen zunächst Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren hinzu. 

Auch nach dem Kauf entstehen Kosten, die du bei deiner Rechnung berücksichtigen solltest. Als Wohnungseigentümer:in zahlst du beispielsweise Hausgeld und beteiligst dich an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Außerdem solltest du finanzielle Reserven für zukünftige Ausgaben einplanen.

Hole dir deshalb mehrere Finanzierungsangebote ein und vergleiche nicht nur die Zinssätze, sondern beispielsweise auch Tilgung, Laufzeit und weitere Kreditbedingungen. So bekommst du ein realistisches Bild davon, was der Wechsel vom Miete zu Eigentum finanziell für dich bedeuten würde.

Entscheidend ist am Ende nicht, ob deine Kreditrate ungefähr deiner bisherigen Miete entspricht, sondern: Kannst und möchtest du dir die Wohnung auch langfristig leisten?

Solche Kaufangebote werden oft mit einer begrenzten Entscheidungsfrist von 2 oder 3 Monaten ausgesprochen, so dass die Bewohner:innen schnell unter Zeitdruck geraten können. Auch der Deutsche Mieterbund hält diesen Zeitraum für eher knapp bemessen. Schließlich musst du möglicherweise Finanzierungsangebote einholen, Unterlagen zur Immobilie prüfen, den baulichen Zustand beurteilen lassen und dich mit dem Kaufvertrag beschäftigen.

Lass dich deshalb nicht allein durch eine Frist zu einer vorschnellen Entscheidung verleiten. Gerade bei einer Immobilie geht es um eine finanzielle Verpflichtung über viele Jahre.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt außerdem, den Kaufvertrag sorgfältig und möglichst mit juristischer Unterstützung prüfen zu lassen.

Ein Kaufangebot kann gerade dann Druck erzeugen, wenn es um die Wohnung geht, in der du bereits lebst. Vielleicht fragst du dich, ob du deine Wohnung verlieren könntest, wenn du das Angebot ablehnst.

Grundsätzlich gilt: Nur weil deine vermietete Wohnung verkauft wird, endet dein Mietvertrag nicht. Der neue Eigentümer tritt grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Häufig wird dieser Grundsatz mit „Kauf bricht nicht Miete“ zusammengefasst.

Welche zusätzlichen Schutzrechte du hast, hängt allerdings von der konkreten Situation ab. Wurde deine Wohnung beispielsweise erst nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, können besondere Regelungen gelten. Deshalb solltest du bei einem konkreten Verkaufsangebot prüfen, welche Rechte in deinem Fall bestehen.

Für deine Kaufentscheidung bedeutet das vor allem: Betrachte nicht nur die Frage „Kann ich die Wohnung kaufen?“, sondern auch die Alternative. Wie würde sich deine Situation voraussichtlich entwickeln, wenn du Mieter:in bleibst? Und möchtest du überhaupt die langfristigen finanziellen Verpflichtungen übernehmen, die mit Wohneigentum verbunden sind?

Lass dich deshalb nicht allein aus Sorge um deine Wohnung zu einem Kauf bewegen. Ein Kaufangebot ist eine Möglichkeit, keine Verpflichtung.

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