3 He­bel für mehr Ei­gen­ka­pi­tal

Die monatliche Rate wäre zu stemmen. Das Einkommen reicht. Und trotzdem bleibt der Wunsch nach einem Eigenheim ein Traum. Warum? Eine aktuelle Studie liefert die unbequeme Antwort – und zeigt zugleich, wo du ansetzen kannst, um aus der kleinen Minderheit derjenigen zu werden, die den Sprung tatsächlich schaffen.

Die Zahlen aus dem neuen „Erschwinglichkeitsbarometer 2026“ der Landesbausparkassen (LBS) und des Forschungsinstituts empirica sind brisant: Rund 39 Prozent der kaufrelevanten jungen Miethaushalte in Deutschland könnten sich die monatliche Finanzierungsrate für ein Eigenheim theoretisch leisten. Theoretisch … Aber nur 5,7 Prozent – etwa 408.000 Haushalte bundesweit – haben genug Erspartes, um überhaupt an den Start zu gehen. Vor 15 Jahren war es noch fast jeder zehnte Haushalt.

„Die Ersparnisse waren schon immer der Engpassfaktor bei der Wohneigentumsbildung, aber im Laufe der vergangenen zehn Jahre hat sich die Situation spürbar verschlechtert“, sagt Axel Guthmann, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen. Die Studie bringt es noch deutlicher auf den Punkt: Das fehlende Eigenkapital sei „mit Abstand die größte Hürde“ auf dem Weg ins Wohneigentum.

Der durchschnittliche Eigenkapitalbedarf laut Studie: rund 131.000 Euro. Das klingt gigantisch – und ist es ehrlich gesagt auch. Aber es gibt auch gute Nachrichten: Dein persönlicher „Kapitalberg“ ist meist größer, als du denkst. Und die Werkzeuge, um ihn aufzuschütten, sind zahlreicher, als die meisten Kaufwilligen denken. 

Banken akzeptieren weit mehr als nur das klassische Sparbuch. Als Eigenkapital gelten auch Tagesgeld- und Festgeldkonten, zuteilungsreife Bausparverträge, Wertpapiere wie ETFs, Fonds und Aktien, staatliche Fördermittel, abtretbare Lebensversicherungen – und eine bereits abbezahlte zweite Immobilie kann ebenfalls als Zusatzsicherheit dienen.

Ein oft übersehener Posten ist die sogenannte Muskelhypothek: Banken rechnen Eigenleistungen als Eigenkapital an – der anerkannte Betrag liegt je nach Institut meist zwischen 10.000 und 30.000 Euro oder bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme. Wer Handwerksfähigkeiten mitbringt, spart damit doppelt – beim Kapitalnachweis und an den Baukosten.

Und dann ist da noch das Thema, über das in Familien zu selten gesprochen wird: das vorgezogene Erbe. Eltern können jedem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken – pro Elternteil. Viele Familien wissen das nicht oder zögern, das Gespräch zu suchen. Ein offenes Wort lohnt sich – es kann die Eigenkapitallücke in einem Schritt schließen.

Die staatlichen Fördertöpfe sind 2026 gut gefüllt – werden aber von vielen Kaufwilligen nicht oder nur halbherzig genutzt. Die wichtigsten Bausteine:

• KfW 300 „Wohneigentum für Familien“: Je nach Kinderanzahl gibt es bis zu 220.000 Euro (bzw. 270.000 Euro mit Nachhaltigkeitssiegel QNG) für den Neubau im Effizienzhaus-40-Standard. Seit Ende 2025 liegen die Zinsen für 10-jährige Laufzeiten bei Top-Konditionen oft bei nur 0,01 Prozent effektiv. 

• KfW 308 „Jung kauft Alt“: Hier winken 100.000 bis 150.000 Euro Kredit (ebenfalls ab 0,01 % Zins bei 10 Jahren Bindung) für Familien, die ein sanierungsbedürftiges Bestandsobjekt kaufen und energetisch auf Vordermann bringen.

• Wohnungsbauprämie: 10 Prozent Zuschuss auf bis zu 700 Euro (Singles) bzw. 1.400 Euro (Paare) jährlicher Bausparleistung. Einkommensgrenze: 35.000 Euro bzw. 70.000 Euro zu versteuerndes Einkommen.

• Arbeitnehmer-Sparzulage: Bis zu 43 Euro (Singles) bzw. 86 Euro (Paare) pro Jahr auf Bausparverträge – zusätzlich zu den vermögenswirksamen Leistungen, die viele Arbeitgeber ohnehin zahlen. Einkommensgrenze seit 2024: 40.000 Euro bzw. 80.000 Euro.

Einzeln klingt das nach wenig. Kombiniert und über zehn Jahre gerechnet kommen leicht vier- bis fünfstellige Summen zusammen.

Wer Eigenkapital gezielt aufbauen will, braucht ein System. Zwei einfache Regeln helfen:

• Die 10‑Prozent‑Regel: Am Monatsanfang gehen automatisch 10 Prozent des Nettoeinkommens per Dauerauftrag auf ein separates Konto. Die Idee dahinter: Was nicht auf dem Girokonto liegt, wird auch nicht ausgegeben.

• Die 50‑Prozent‑Regel: Von jeder Gehaltserhöhung, jedem Bonus und jeder Steuererstattung wandert die Hälfte direkt in den Eigenkapital‑Topf. Der Lebensstandard steigt weiter – nur langsamer.

Für kurze Ansparzeiten bis zu fünf Jahren sind Tagesgeld und Festgeld erste Wahl: sicher, flexibel, verzinst. Für längere Horizonte können ETF‑Sparpläne eine sinnvolle Ergänzung sein. Wichtig ist dabei ein Puffer, falls die Kaufentscheidung ausgerechnet dann ansteht, wenn die Börse gerade schwächelt.

Langer Atem lohnt sich: Ja, 131.000 Euro sind eine Menge Geld. Ja, der Aufbau dauert heute länger als in den 1980er-Jahren – laut Berechnungen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft hat sich die nötige Sparzeit etwa verdoppelt, auf rund 14 Jahre bei einer Sparquote von 20 Prozent. Aber: Jeder Monat, jede genutzte Förderung, jede geschickt eingesetzte Schenkung bringt dich dem Ziel näher und verwandelt das „könnte gehen“ in ein „tatsächlich machbar“. Wer jetzt anfängt und strukturiert spart, steht in fünf bis acht Jahren dort, wo er sein will: auf der richtigen Seite der Türschwelle.

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