Der Umzug steht bevor? Hier sind einige wichtige Aspekte, die du vor der Wohnungsübergabe beim Umzug beachten solltest. Alles Wissenswerte zum richtigen Zeitpunkt, zum Übergabeprotokoll, zu möglichen Reparaturen und Mängeln liest du hier.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Zur Wohnungsübergabe gehören Aufgaben und Pflichten. Doch nicht alle Mängel und Schäden müssen von dir beseitigt werden.

  • Spuren des normalen Gebrauchs etwa gelten nicht als Mängel, die du reparieren musst.

  • Bei der Übergabe sollte die Wohnung besenrein sein und in dem Zustand, in dem du sie bei deinem Einzug vorgefunden hast.

  • Beim Übergabetermin empfiehlt es sich, Zeugen einzuladen und ein Protokoll zu führen.


Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?

Als Mieter:in bist du pro Wohnung zweimal an einer Wohnungsübergabe beteiligt: beim Einzug und beim Auszug. Wenn du neu in eine Wohnung ziehst, ist – wie später beim Auszug – ein Übergabeprotokoll von großer Bedeutung. Dabei hältst du gemeinsam mit dem:der Vermieter:in den Zustand der Wohnung fest sowie Schäden und Mängel, die ihr feststellt. Dieses Dokument wird spätestens bei deinem Auszug von Bedeutung sein, denn dann heißt es, dass du die Wohnung in dem Zustand zurückgeben musst, in welchem du sie bei Einzug vorgefunden hast. Ratsam ist es für Mieter:innen zudem, beim Einzug viele, im besten Falle auch detaillierte Fotos von allen Räumen zu machen.

Als letzte Handlung vor deinem Auszug findet erneut eine Wohnungsübergabe statt, nur dass diesmal du die Wohnung an den:die Vermieter:in übergibst. Auch in dem Fall ist es wichtig, ein Übergabeprotokoll anzufertigen und mit dem alten Dokument abzugleichen. Empfehlenswert ist es, eine dritte Person als Zeug:in zu involvieren, etwa den:die Nachmieter:in. Mit ihm:ihr kannst du dich beispielsweise darauf einigen, dass du keine Malerarbeiten durchführen musst vor deinem Auszug, damit der:die Nachmieter:in die Wohnung direkt so gestalten kann wie gewünscht.

Worauf sollte bei Wohnungsübergabe zum Einzug geachtet werden?

Kurz vor deinem Einzug in eine neue Wohnung sollte die Wohnungsübergabe stattfinden. Dabei ist es wichtig, auf die Uhrzeit zu achten: Wenn Tageslicht die Wohnung erhellt, kannst du viel besser beurteilen, wie der Zustand der Wohnung ist. Mängel wie etwa Kratzer im Parkett und ähnliche Schäden fallen dir dann wesentlich besser auf. Außerdem sollte die Wohnung möglichst leer sein, um in allen Ecken und an allen Wänden nachsehen zu können, ohne dass diese durch Möbel verdeckt sind. Du solltest beim Übergabetermin also fordern, dass dieser tagsüber stattfindet.

Nimm zum Termin unbedingt dein Smartphone oder eine kleine Kamera mit, um Abnutzungserscheinungen, Schäden und Mängel belegen zu können. Auch die Zählerstände des Wasser- und Gaszählers solltest du festhalten, diese sind für die Nebenkostenabrechnung von Bedeutung. Ideal ist es, wenn dich ein:e Freund:in oder ein:e gute:r Bekannte:r als Zeug:in bei der Übergabe vor deinem Einzug begleitet.

Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll ist ein enorm wichtiges Dokument, mit dem du bei einer Wohnungsübergabe etwaigen Problemen vorbeugen kannst. In diesem Protokoll sollten sämtliche Schäden und Mängel in der Wohnung festgehalten werden. Ein solches Dokument ist, sobald es unterzeichnet worden ist, sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen bindend. In dieser Mitschrift sollten folgende Aspekte Erwähnung finden:

  • alle Schäden und Mängel in der Wohnung
  • der Zustand der Renovierung
  • die Zählerstände der Gas- und Stromzähler
  • die Anzahl der Schlüssel, die du an deine:n Vermieter:in aushändigst
  • den Erhalt deiner Kaution inklusive einer Quittung

Sind in der Wohnung schwere Mängel zu beseitigen, so sollte eine Frist für deren Beseitigung im Übergabeprotokoll genannt werden. Bedenke allerdings, dass dein:e Vermieter:in das Recht hat, Teile der Mietkaution einzubehalten, um etwaige Schäden, die entstanden sind, abzudecken. Es kann auch sein, dass dieses teilweise Geld von Vermieter:innen für Rückzahlungen aus noch bestehenden Nebenkostenabrechnungen genutzt wird.

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Was mache ich, wenn der:die Vermieter:in nicht da ist?

Wenn der:die Vermieter:in bei der Übergabe deiner Wohnung nicht mit dabei ist und sich beispielsweise vertreten lässt (durch den:die Hausmeister:in oder andere Berechtigte), solltest du dennoch ein Übergabeprotokoll inklusive Fotos aller Räume anfertigen.

Worauf wird bei der Abnahme geachtet?

Ist das Mietverhältnis beendet, dann gibst du als Mieter:in die Wohnung an den:die Vermieter:in zurück. Dabei ist es wichtig, dass du die Wohnung erstens besenrein übergibst (s. nächstes Kapitel). Zweitens sollte jenen Zustand aufweisen, den sie bei deinem Einzug hatte.

Dass dein:e Vermieter:in (oder ein:e Vertreter:in) bei der Übergabe ganz genau nach Schäden und Mängeln in der Wohnung sucht, liegt in der Natur der Sache. Vereinzelte Dübellöcher oder kleine Kratzer auf dem Herd fallen dabei nicht ins Gewicht. Sie gehören zu gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen. Nach der Übergabe und Aushändigung aller Schlüssel gilt die Wohnung offiziell als übergeben. Stellen Vermieter:innen anschließend noch Mängel fest, können sie an dich als ehemalige:n Mieter:in keine Forderungen mehr stellen (hier kommt wieder das Übergabeprotokoll ins Spiel). Es sei denn, du hast die Schäden bewusst verheimlicht oder vertuscht. In diesen Fällen handelt es sich um eine arglistige Täuschung, für die dich der:die Vermieter:in verantwortlich machen kann.

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Was bedeutet „besenrein übergeben“?

In diesem Zusammenhang sind zwei Dinge wichtig. Zum einen musst du die Wohnung wie erwähnt so übergeben, wie du sie am Tag deines Einzugs vorgefunden hast. Zum anderen muss die Wohnung aber auch sauber sein. „Besenrein“ ist dafür der mietrechtliche Fachbegriff. Das klingt hölzern, meint aber tatsächlich nur, dass du die Wohnung von gröberen Verschmutzungen befreien solltest. Das gründliche Auswischen des Kellers, die Grundreinigung der Küche oder gar die Fensterreinigung gehört dabei nicht zu deinen Aufgaben.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, die Wohnung zu übergeben?

Am Ende der Mietzeit muss der:die Mieter:in die Wohnung und alle Nebenräume leerräumen und wie erwähnt reinigen. Selbst vorgenommene Einbauten wie Leuchten, Vorhangstangen oder eigens verlegtes Laminat müssen Mieter:innen wieder entfernen. Ob du als Mieter:in auch für Renovierungsarbeiten zuständig bist, steht in deinem Mietvertrag unter dem Abschnitt über Schönheitsreparaturen. Hier lohnt sich ein genauer Blick, denn viele Mietverträge enthalten ungültige Klauseln. Der richtige Zeitpunkt für die Rückgabe der Wohnung an den:die Vermieter:in ist, wenn alles geräumt, geputzt und erledigt ist. Merke dir dafür, wie die Wohnung aussah, als du sie übernommen hast. Denn auch du kannst vor Einzug bei der Übergabe mit deinem:deiner Vermieter:in und dem:der Vormieter:in teilnehmen.

Für welche Kleinreparaturen haftet der Mieter?

Spätestens bei der Wohnungsübergabe taucht die Frage auf, für welche Schäden du als Mieter:in aufkommen musst. In der Regel ist das der:die Vermieter:in selbst – doch in vielen Mietverträgen ist die sogenannte Kleinreparaturklausel verankert. In dieser Klausel ist vermerkt, dass du als Mieter:in gewisse (kleine) Reparaturen selbst bezahlen musst. Das gilt insbesondere für Gegenstände und Teile der Wohnung, die du regelmäßig oder häufig benutzt.

Laut Gesetzgeber fallen darunter beispielsweise „das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für

  • Elektrizität,
  • Wasser und Gas,
  • den Heiz- und Kocheinrichtungen,
  • den Fenster- und Türverschlüssen sowie
  • den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Das bedeutet, dass beispielsweise ein tropfender Wasserhahn, ein kaputter Tür- beziehungsweise Fenstergriff oder ein defekter Lichtschalter als Kleinreparatur gelten, für die Mieter:innen selbst aufkommen müssen. 


Welche Mängel zahlen Vermieter:innen?

Als Mieter:in musst du nur die Schäden beseitigen, die du selbst verursacht hat. Was vor dem Einzug kaputt war, brauchen Mieter:innen nicht zu reparieren. Das solltest du im besten Fall natürlich belegen können. Auch für bauliche Mängel wie Risse in der Wand und die üblichen Abnutzungserscheinungen ist der:die Vermieter:in zuständig. Hier gibt es allerdings oft Streit. Normale Gebrauchsspuren im Parkett sind zum Beispiel Sache der Vermieter:innen, tiefe Kratzspuren oder Abdrücke von Pfennigabsätzen hingegen dagegen müssen Mieter:innen auf eigene Kostenreparieren. Keine Kleinreparaturen sind indes:

  • der Austausch von Fensterscheiben
  • Schäden an Gas- und Wasserleitungen
  • Reparaturen am Rollladenkasten
  • Schäden an Kabeln oder Rohren
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Höchstgrenze der Kleinreparaturklausel

Zu beachten ist die gerichtlich beschlossene Grenze von 75, höchstens aber 100 Euro pro Kleinreparatur. Zudem darf die finanzielle Gesamtbelastung pro Jahr für dich als Mieter:in bei Kleinreparaturen acht Prozent deiner Jahreskaltmiete keinesfalls übersteigen.

Bodenbelag

Auch beim Bodenbelag kann es sein, dass du einer Renovierungspflicht unterzogen wirst, sollte dir der:die Vermieter:in eine unsachgemäße Nutzung oder Beschädigung nachweisen. Auch hier gilt: Gewöhnliche Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten und werden dir nicht in Rechnung gestellt. Anders ist es bei stinkenden, verdreckten Teppichen oder Bodenschäden, die durch Wasser entstanden sind. Ob bei Parkett, Laminat oder Teppich gilt grundsätzlich immer die gleiche Regel: Ist eine Reparatur oder gar ein Austausch notwendig, darf nicht der Neuwert, sondern der Zeitwert berechnet werden, da das Objekt nicht bessergestellt sein darf als vorher.

Schadensersatzansprüche

Es gibt Fälle, bei denen Vermieter:innen ein Recht auf Schadensersatz haben. Wenn du als Mieter:in nämlich fahrlässige oder mutwillige Beschädigungen an der Mietsache verursachst, musst du für die Reparaturkosten aufkommen, die deinem:deiner Vermieter:in entstehen. Allerdings darf der Ersatz nur nach dem Abzug „neu für alt“ erfolgen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der jeweilige Ersatz qualitativ mit der geschädigten Sache vergleichbar sein muss. Vermieter:innen dürfen die Mietsache also nicht auf deine Kosten verbessern.

In folgenden Fällen hat der:die Vermieter:in Anspruch auf Schadensersatz:

  • wenn du die Modernisierung verhinderst
  • wenn du Teile der Wohnung beschädigst, ob vorsätzlich oder fahrlässig
  • wenn dein Verhalten zu einem Mietausfall führt
  •  wenn du die Wohnung zum Auszug nicht vollständig ausräumst
  • wenn du während des Mietverhältnisses gar nicht oder nur unsachgemäß renoviert hast

Oft bemerken Vermieter:innen die Schäden erst, nachdem der:die Mieter:in ausgezogen und das Mietverhältnis beendet ist. Doch auch im laufenden Mietverhältnis droht dir eine Schadensersatzforderung, sollte dein:e Vermieter:in einen der aufgeführten Punkte bemängeln.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Wohnungsübergabe

Worauf sollte bei der Wohnungsübergabe zum Einzug geachtet werden?

Die Wohnungsübergabe sollte idealerweise bei Tageslicht erfolgen, um Mängel besser zu erkennen. Die Wohnung sollte möglichst leer sein, damit du alle Ecken begutachten kannst. Nimm Fotos von allen Räumen auf und halte die Zählerstände fest. Es ist empfehlenswert, eine Zeug:in, wie einen Freund oder eine bekannte Person, zur Unterstützung mitzunehmen.

Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?

Als Mieter:in bist du zweimal an einer Wohnungsübergabe beteiligt: beim Einzug und beim Auszug. Beim Einzug ist es ratsam, gemeinsam mit dem:der Vermieter:in den Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll festzuhalten. Beim Auszug muss die Wohnung im gleichen Zustand wie beim Einzug zurückgegeben werden.

Was tun, wenn der:die Vermieter:in nicht anwesend ist?

Wenn der:die Vermieter:in nicht persönlich anwesend ist, kann die Übergabe auch durch eine vertretende Person erfolgen. Dennoch sollte ein Übergabeprotokoll inklusive Fotos angefertigt werden.

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