Mängelbeseitigung – wer ist verantwortlich?

Eingeschränkte Ansprüche bei bekannten Mängeln

Hat die Mietsache einen erheblichen Mangel, ist der Vermieter für die umgehende Mängelbeseitigung verantwortlich. Der Mieter darf die Miete bis zur Behebung des Mangels angemessen mindern.

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Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Der Vermieter ist verpflichtet die überlassene Mietsache im übergebenen Zustand mangelfrei instand zu halten. Kennt der Mieter bei Vertragsabschluss einen Mangel kann er weder die Miete mindern noch Schadenersatz verlangen.

Was ist ein Mangel?

Durch einen Mangel kann der Mieter die Räume im schlimmsten Fall gar nicht mehr nutzen oder ist in der Nutzung seiner Mietsache eingeschränkt. Ein solcher Fehler kann unterschiedlicher Natur sein. Neben den klassischen Baumängeln, gelten zum Beispiel auch Störungen durch andere Mieter als derartige Fehler. Ausgangspunkt für die Feststellung eines Mangels ist der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjektes. Eine Wohnung muss demnach zu Wohnzwecken geeignet sein. Maßgeblich ist in der Regel der Zustand bei Übergabe.

Mietminderung und Schadenersatz

Eine Mietminderung ist möglich, wenn der Mieter durch den Mangel tatsächlich beeinträchtigt ist. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss bereits kennt oder mit einer Störung rechnen musste. So muss im dicht bebauten Innenstadtbereich mit Baulärm gerechnet werden. Auch für Bagatellschäden, die den Mieter kaum stören, ist eine Mietminderung in der Regel ausgeschlossen.

Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine festgeschriebenen Werte. Es muss im Einzelfall nach objektiven Kriterien entschieden werden, wie stark sich die Beeinträchtigung auswirkt. Um nicht Gefahr zu laufen vom Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu erhalten, sollte nicht die gesamt Monatsmiete gemindert werden, außer die Immobilie ist nicht mehr bewohnbar.

Neben der Mietminderung kann der Mieter Schadenersatz für Begleitschäden und für Folgeschäden verlangen. Hierzu gehört zum Beispiel der entgangene Gewinn, Reinigungskosten oder bei Unbewohnbarkeit die Kosten für Ersatzwohnraum.  Voraussetzung ist, dass der Schaden vom Vermieter verschuldet wurde. Mietminderung und Schadenersatz sind für den Mieter ausgeschlossen, wenn er den Mangel selbst verursacht hat.

Mitwirkungspflicht des Mieters

Tritt ein Fehler im Mietobjekt auf, muss der Mieter diesen sofort seinem Vermieter melden. Hat der Vermieter keine Kenntnis, haftet er auch nicht. Um die erfolgte Mängelanzeige später nachweisen zu können, sollte sie jedenfalls schriftlich erfolgen. Vorsicht ist außerdem bei Schäden geboten, die sich bei Untätigkeit vergrößern, wie einem Leck in der Wasserleitung. Teilt der Mieter dies nicht unmittelbar mit, haftet er für den Mehrschaden, der aufgrund einer verspäteten oder gar keiner Meldung entstanden ist.

Vermieter bleibt untätig

Unternimmt der Vermieter trotz ordnungsgemäßer Meldung nichts, steht dem Mieter ein Selbsthilferecht zu. Vorher muss er den Vermieter ausdrücklich zur Mangelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Bleibt der Vermieter trotz gesetzter Frist untätig, kann der Mieter einen Handwerker zur Beseitigung des Mangels beauftragen. Die vom Mieter verauslagten Kosten muss der Vermieter ersetzen. Der Mieter kann aber auch schon vor Durchführung der notwendigen Arbeiten einen angemessenen Vorschuss vom Vermieter verlangen.

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