Sicher in den Verkaufsprozess

Die wichtigsten Schritte beim Verkauf Ihrer Immobilie


5 Fragen vor dem Verkauf

Um für seine Immobilie einen guten Preis zu erzielen, muss der Eigentümer einige Grundfragen klären –
und zwar bevor er sein Angebot veröffentlicht. Die Verbraucherzentrale NRW informiert


Auf diese Fragen sollten Sie vor dem Verkauf eine Antwort haben

Wann will oder muss ich spätestens über den Verkaufserlös verfügen?
Wie viel Geld sollte ich für meine Immobilie fordern?
Was zeichnet meine Immobilie aus und welche Defizite hat sie?
Kann ich meine Immobilie selbst vermarkten oder sollte ich einen Makler einschalten?
Wie sorge ich im Notarvertrag für den Fall vor, dass der Käufer nicht zahlt?


Praxishilfe bei der Verbraucherzentrale

Viele Gründe führen dazu, Haus oder Eigentumswohnung zu verkaufen. Doch wer weiß schon genau, wie das geht? Dieser Ratgeber zeigt, wie man - mit oder ohne Makler - eine Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen kann, einen solventen Käufer findet und dabei alle rechtlichen und steuerlichen Bedingungen beachtet. Außerdem: So kann eine Immobilie in der Familie bleiben.

Zum Ratgeber

Die komplette Titelliste zum Thema Bauen und Wohnen finden Sie hier.

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Haus richtig verkaufen: So finden Sie den Verkaufspreis

Mit einem realistischen Verkaufspreis steigen Ihre Chancen für einen profitablen Verkauf. Wir nennen Ihnen die wichtigsten
Einflussfaktoren auf den Immobilienwert und zeigen Ihnen, was Sie bei der Preisfindung beachten sollten.


Das wichtigste Kriterium: die Lage

Viele Faktoren spielen für die Preisfindung eine Rolle. Wichtigstes Kriterium für den Verkaufspreis ist die Lage des Grundstücks. Wer in attraktiven Städten ein Haus in Innenstadtnähe verkauft, hat meist keine Probleme: Viele Kaufinteressenten zieht es wieder in die Städte. Doch auch Häuser in Ortsrandlagen können gute Preise erzielen: Eine Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz, Kindergärten, Schulen, Sportvereine, Naherholungsgebiete und Einkaufsmöglichkeiten vor Ort sind wichtige Argumente im Verkaufsgespräch.

Auch Größe, Baujahr und Zustand beeinflussen den Preis

Beim Gebäude selbst kommt es unter anderem auf folgende Faktoren an:

  • Gebäudeart
  • Bauweise
  • Größe der Grundfläche und des Grundstücks
  • Gestaltung und baulicher Zustand

Tipp: Wenn Sie ein Haus mit Grundstück verkaufen, sollten Sie diesen Aspekt besonders hervorheben. Wie ist die Beschaffenheit des Grundstücks? Welche Fläche hat der Garten? Gibt es eine Garage? Diese Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis erheblich.

Ausstattung ist meist kein Preisargument

Selbst wenn Sie viel Geld in den Einbauschrank, die Badezimmerfliesen oder die Terrassenmarkise investiert haben: Beim Verkauf ist die Ausstattung Ihres Hauses oft kaum noch etwas wert. Ihr Käufer rechnet im schlimmsten Fall, was die Entsorgung kosten würde. Auch wenn es schwerfällt: Die Ausstattung ist vom Geschmack der Bewohner abhängig und nur selten ein Argument für einen höheren Preis.  

Der Makler kennt den lokalen Markt

Wer unsicher bei der Preisfindung ist, sollte einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Wertgutachten beauftragen oder den Immobilien Verkauf einem Makler übergeben: Er kennt den lokalen Markt, Angebot und Nachfrage sowie das Wohnumfeld. Viele Makler bieten auch die Wertermittlung und Preisfindung an und können überdies die komfortable Vermarktung Ihrer Immobilie übernehmen. Jedoch können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie auch in die eigene Hand nehmen und ohne einen Makler ihr Haus verkaufen.

Auf die richtige Gewichtung der Faktoren kommt es an

Alle genannten Faktoren kommen bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie zusammen. Entscheidend für die optimale Preisfindung ist die richtige Gewichtung dieser Faktoren. Um den Marktwert eines Objektes realistisch einschätzen zu können, sollten Sie möglichst viele Informationen über den örtlichen Immobilienmarkt zusammentragen. Eine gute Quelle bieten regionale Gutachterausschüsse. Diese erhalten bei jedem Immobilienverkauf in ihrer Region eine Kopie des Kaufvertrags und ermitteln daraus einen aktuellen Kaufpreisspiegel.

Aufschlussreich sind auch Vergleiche mit ähnlichen Angeboten. In den Immobilienanzeigen im Internet, in Zeitungen und Wochenblättern sowie in öffentlichen Aushängen von Maklerbüros finden Sie wertvolle Hinweise für Ihre Preisgestaltung. Beschaffen Sie sich Exposés und nehmen Sie an Besichtigungen teil. So gehen auch die Interessenten vor, mit denen Sie später über den Kaufpreis verhandeln müssen.

Im Zweifel bieten die Experten Rat

Auch wenn Sie all diese Quellen zu Rate ziehen, bleibt die Preisfindung eine komplexe Angelegenheit. Hilfe dabei bieten professionelle Gutachter. Sie können aufgrund ihres Fachwissens den Wert Ihrer Immobilie ermitteln und eine Bewertung erstellen, die auch von der finanzierenden Bank akzeptiert wird. Dem Gutachter stehen hierfür verschiedenen Wertermittlungsverfahren zur Verfügung, beispielsweise das Sachwertverfahren, bei dem der Verkehrswert Ihrer Immobilie aufgrund seines Substanzwertes ermittelt wird; oder das Vergleichswertverfahren, das den Wert aufgrund der aktuellen Marktlage ermittelt.

Die Immobilienbewertung eines Gutachters hat ihren Preis. Wenn Sie sich dafür entscheiden, sollten Sie einen ausgewiesenen Experten beauftragen, der passende Referenzen vorweisen kann. Eine günstigere Einschätzung erhalten Sie über Dienstleister aus dem Internet. Einen guten Richtwert erhalten Sie über die Online-Bewertung von ImmobilienScout24, die nach dem Vergleichswertverfahren den Wert Ihrer Immobilie durch einen Marktvergleich ermittelt. Das Ergebnis liefert Ihnen eine solide Preisspanne, innerhalb der Sie Ihre Immobilie anbieten können.

Auf den richtigen Startpreis kommt es an

Wenn Sie Ihre Immobilie anbieten, sollten Sie Folgendes beachten: Ist der Preis zu hoch, bleiben vielleicht die Interessenten aus. Bieten Sie Ihr Haus unter Wert an, macht dies potenzielle Käufer eventuell misstrauisch. Wenn Sie Ihre Immobilie beispielsweise bei ImmobilienScout24 anbieten, sollten Sie gleich mit einem realistischen Preis starten.

Wenn die Gespräche mit dem Käufer konkret werden, wird Ihr Kaufinteressent versuchen, den Preis herunterzuhandeln. Auf jeden Fall sollten Sie sich vorher mit einem Aufschlag einen Verhandlungsspielraum schaffen. Dieser darf nicht zu groß sein, denn ein plötzlicher Preisnachlass von 20 Prozent wirkt unseriös. Fünf bis zehn Prozent Spielraum beim Kaufpreis reichen aus, um eine gute Verhandlungsbasis zu legen.

Haus "billig" verkaufen

Unter Umständen kann es gewollt sein, ein Haus unter Wert zu verkaufen. Beispielsweise wenn ein Kind das Haus der Eltern schon zu deren Lebzeiten „erben“ soll oder das Objekt der künftigen Erbmasse entzogen werden soll. Zu beachten ist dann:

  • Schenkung: Angenommen, das Objekt verfügt über einen Wert von 200.000 Euro. Dann dürfen Sie das Gebäude auch für einen Bruchteil dessen verkaufen, beispielsweise 50.000 Euro. Allerdings geht der Gesetzgeber dann von einer Schenkung in Höhe von 150.000 Euro aus, die unter Umständen steuerpflichtig ist. Bei eigenen Kindern sind Schenkungen jedoch bis zu einem Betrag von 400.000 Euro steuerfrei.
  • Anspruch anderer Erben: Sofern es mehrere Erben gibt, aber nur einer diese „Schenkung“ erhält, haben die anderen Erben unter Umständen rückwirkend Anspruch auf den geschenkten Betrag. Im Beispiel haben die Eltern ihrem Kind 150.000 Euro geschenkt. Sollte es im Jahr des Verkaufs zum Erbfall kommen, so hätten die anderen Kinder ein Anrecht auf eine anteilsmäßige Beteiligung an diesen 150.000 Euro. Der Anspruch sinkt allerdings über zehn Jahre verteilt jedes Jahr gleichmäßig um 10 Prozent.

 

Immobilienverkauf: Kosten beim Preis einkalkulieren

Denken Sie daran: Der Verkaufspreis Ihrer Immobilie ist nicht mit dem Betrag gleichzusetzen, den Sie am Ende tatsächlich erhalten. Denn auch als Verkäufer tragen Sie Kosten, zu den vor allem die folgenden Punkte gehören:

  • Makler: Je nach Bundesland liegen die Maklergebühren bei rund fünf bis sieben Prozent. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Summe, in einigen Regionen ist es üblich, dass der Käufer sogar die komplette Courtage übernimmt.
  • Renovierung: Kleinere Renovierungsarbeiten sollten Sie vor dem Verkauf durchführen lassen, um den Verkaufspreis beziehungsweise die Verkaufschance zu erhöhen. Kalkulieren Sie hier mit etwa 2.500 Euro.
  • Energieausweis: Für den Energieausweis sollten Sie rund 500 Euro einrechnen.

Insgesamt kommen so zwischen 3.000 und 15.000 Euro an Kosten auf Verkäufer zu – je nach Objektwert und Maklerkosten auch mehr.

 


Tipp:

Eine genaue Auflistung der Kosten beim Hausverkauf finden Sie bei ImmobilienScout24.

Ratgeber Hausverkauf: Diese Reparaturen lohnen sich vor dem Verkauf



Grobe Mängel sollten repariert werden

Die Komplettsanierung eines Hauses ist meist nicht sinnvoll, grobe Mängel wie Schimmel sollten Sie jedoch beseitigen lassen. Unbedingt reparieren sollten Sie auch ein undichtes Dach oder eine funktionsuntüchtige Heizung. In diesen Fällen stehen die Reparaturkosten meistens in keinem Verhältnis zu den möglichen Abschlägen beim Verkaufspreis.

Ein Haus mit großen Sanierungslücken schreckt viele Käufer ab. Sie haben Angst vor den unkalkulierbaren Kosten einer Grundsanierung. Vor allem Schimmel hält Käufer fern. Auch wenn der Befall vor dem Verkauf fachgerecht entfernt wurde: Teilen Sie Ihrem Käufer mit, dass es Schimmel im Haus gab, und belegen Sie ihm die Beseitigung, etwa durch Handwerkerrechnungen.

Diese Investitionen lohnen eher nicht

Einbauten, die besonders stark dem Geschmack des Eigentümers unterliegen, etwa die alten Badezimmerfliesen oder die abgenutzte Einbauküche, können Sie so lassen, wie sie sind. Schließlich kennen Sie die Vorlieben des Käufers nicht. Es besteht ein zu hohes Risiko für eine Fehlinvestition, wenn Sie eine neue Küche mit weißen Hochglanzfronten einbauen und der Interessent eigentlich eher den Landhausstil liebt.

Für den Verkauf ebenfalls unwichtig sind in den meisten Fällen Ausgaben für eine Verbesserung der Energieeffizienz, insbesondere wenn es sich um sehr individuelle Lösungen handelt, die sich erst nach vielen Jahren amortisieren – wie zum Beispiel eine Photovoltaikanlage mit geeigneter Speicherlösung.

Schönheitsreparaturen mit großer Wirkung

Kleinere Schönheitsreparaturen können Ihr Haus bei den Besichtigungen besonders gut aussehen lassen. Ob sie sich lohnen, ist von der Immobilie abhängig. Wenn Sie oder Ihre Mieter im Haus geraucht haben, lässt ein neuer Anstrich die Räume sehr viel frischer und einladender aussehen. Beschädigte Holzböden sollten Sie vor dem Verkauf abschleifen lassen.

Vor der Besichtigung sollten Sie auch Kleinigkeiten bedenken, die den Eindruck trüben könnten, zum Beispiel das Garagentor ölen, im Keller Spinnweben und Mausefallen entfernen sowie den Fußweg von Moos befreien. Das ist schnell erledigt und beweist dem Interessenten: Hier ist alles gut in Schuss.

Haftung für Mängel

Wenn Sie bewusst Mängel verschweigen, sind Sie dafür haftbar. Im schlimmsten Fall müssen Sie für die Sanierung aufkommen, oder der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten. Informieren Sie den Käufer im eigenen Interesse über alle Ihnen bekannten Schäden am Haus.

Überzeugen Sie Käufer mit dem Immobilien-Exposé

So präsentieren Sie Ihre Immobilie

Betonen Sie die Vorzüge Ihrer Immobilie
Checkliste fürs Exposé
Mikro- und Makrolage
Tipps für gute Fotos
Der erste Eindruck

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Die Besichtigung

Vorbereitung, Tipps und Preisverhandlung

Frische Blumen, der Duft von Kaffee, vor allem aber freundliche, gepflegte Räume: Bei einer Hausbesichtigung
ist der erste Eindruck oft (kauf)entscheidend. Hier finden Sie die besten Tipps, um als Eigentümer Ihr Haus
von seiner besten Seite zu präsentieren.



1. Vorbereitung

Alles blitzt und blinkt? Dann steht dem Besichtigungstermin nichts mehr im Weg.
Doch Hausbesitzer können noch mehr tun, um ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken.



Ängste vor der ersten Besichtigung:

Es ist normal, dass Eigentümer Ängste entwickeln: Wer schaut sich mein Haus an? Ist mein Hab und Gut sicher? Gut ist es dann, wenn Sie Nachbarn oder Bekannte dazu bitten, damit Sie nicht mit den fremden Leuten allein im Haus sind.









Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf

Energieausweis, Grundriss, Grundbuchauszug: Je mehr aussagekräftige Dokumente Sie vorlegen können,
desto besser können Sie den Käufer von der Qualität Ihres Hauses überzeugen.




Energieausweis ist Pflicht:

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie den potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen, sonst droht eine Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro. Bei ImmobilienScout24 können Sie ihren Energieausweis bequem jetzt bestellen.  

Die wichtigsten Unterlagen Wo bekomme ich diese?
Grundbuchauszug Grundbuchamt

Grundriss

 

Genehmigter Bebauungsplan

Bauordnungsamt

Lageplan

Bauordnungsamt

Baugenehmigungsurkunde

Bauordnungsamt

Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

Bauordnungsamt

Vermessungsbestätigung & Grenzattest für das Grundstück

Katasteramt

Eingetragene Grundschuld

Grundbuchamt

Energieausweis  

hier bestellen

Modernisierungsmaßnahmen

 

Betriebskostenaufstellung  

 

Miet-/Pachtverträge

 

Grundsteuerbescheid

 

Wohn-/Nutzungsrechte

Grundbuchamt



2. Besichtigung

Sie kennen Ihr Haus am besten: Was sind die Pluspunkte? Welche Ecken oder Räume
würden Sie vor den Kaufinteressenten am liebsten verstecken?
Wichtig: Führen Sie die potenziellen Käufer durch die gesamte Immobilie.



Tipp für die Besichtigung:

Beginnen Sie mit einem besonders schönen Raum, dann führen Sie Ihre Besucher durch die weniger attraktiven, dunkleren Räume und heben Sie sich wieder ein Highlight für den Schluss auf. Dort, wo es besonders schön ist, können Sie einen Zwischenstopp einlegen und Fragen beantworten.






Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor

Gehen Sie mit einem Bekannten durch das Haus und üben Sie die Besichtigung.
Mit ihm können Sie zudem typische Fragen durchsprechen, die Ihnen Käufer stellen werden.



Wie mit Kritik umgehen?

Auch wenn es schwer fällt: Betrachten Sie Ihr Haus als Verkaufsobjekt. Eiche-Einbauten, Perser-Teppiche, geschwungene Türgriffe: Nehmen Sie es nicht persönlich, wenn Interessenten Kritik an Ihrem Einrichtungsstil üben. Geschmäcker sind nun mal verschieden.

Ausstattung:

  • Sind genug Steckdosen vorhanden?
  • Gibt es einen Abstellraum/Keller/Fahrradkeller oder einen Dachboden?
  • Wo liegt der Waschmaschinenanschluss?
  • Zu welcher Himmelsrichtung ist das Haus ausgerichtet?
  • Sind die Außenwände gut gedämmt?
  • Welche Art von Heizung wird genutzt?
  • Hört man Geräusche aus der Nachbarschaft?
  • Gehört die Einbauküche zum Haus dazu?
  • Wann hat die letzte Modernisierung stattgefunden?
  • Gibt es Kabel- oder Satellitenanschluss für den Fernseher?

Infrastruktur:

  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Verfügt das Haus über einen Nahverkehrsanschluss?
  • Wie ausgeprägt ist der Verkehrslärm?
  • Wo ist der nächste Kindergarten oder die nächste Schule?


3. Preisverhandlung

Erfolgreiches Verhandeln will gelernt sein und setzt Übung voraus. Vor dem eigentlichen Verhandlungsgespräch
ist es daher ratsam, mit Freunden einen möglichen Verlauf zu proben. So gewinnen Sie Routine und erkennen
schnell Ihre Stärken, aber auch Schwachpunkte.


Eigentümer-News

Wir informieren Sie alle 14 Tage über aktuelle Eigentümer-Themen.



Sammeln Sie vergleichbare Angebote - z.B. auf immobilienscout24.de. Selbstverständlich kann Ihnen die Unterstützung eines ausgebildeten Immobilienmaklers gute Dienste leisten. Der bringt nicht nur Fachkenntnisse, sondern auch Verkaufstalent mit.


Legen Sie genau Ihr absolutes Preislimit und Ihren Zielpreis fest und notieren Sie sich diese Richtwerte.


Lassen Sie sich bei Angeboten unter dem gewünschten Preis nicht unter Zeitdruck setzen. Hören Sie sich die Argumente Ihrer Kaufinteressenten an und bitten Sie um Bedenkzeit.


Falls Ihr Verhandlungsspielraum erschöpft ist, Sie dem potenziellen Käufer jedoch entgegen kommen möchten, können Sie auf das Inventar verweisen und Bestandteile als Bonus anbieten.


Immobilie richtig berkaufen: Mit einem Makler beim Hausverkauf Geld und Zeit sparen

Alle Vorteile

Vorteil 1: Effizienter verkaufen
Vorteil 2: Zeit sparen
Vorteil 3: Immer für Interessenten erreichbar
Vorteil 4: Keine unangenehmen Gespräche
Vorteil 5: Der Makler sorgt für Rechtssicherheit
Vorteil 6: Erfahrungsschatz
Vorteil 7: Der Makler als Mediator
Vorteil 8: Den Wunschpreis erzielen

Tipp: Es ist natürlich auch möglich, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Machen Sie sich allerdings bewusst, dass der Verkauf einen hohen Zeitaufwand und Fachwissen erfordert. Entscheiden Sie sich für den privaten Immobilienverkauf, finden Sie bei ImmobilienScout24 Vorlagen für Exposés und Kaufverträge, Tools zur Immobilienbewertung und nützliche Informationen rund um das Thema „Wie verkaufe ich mein Haus“.


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