Juni 2015 - News

Fristlose Kündigung bei Beleidigung und Gewalttätigkeit

Friedfertiges Zusammenleben gefährdet

01.06.2015 - Das Amtsgericht München entschied gleich in zwei Fällen, wann ein Vermieter eine fristlose Kündigung gegen rabiate Mieter aussprechen darf.

Das deutsche Mietrecht ist sehr mieterfreundlich und erlaubt den Vermietern nur in wenigen Ausnahmefällen eine fristlose Kündigung. Nun hat das Münchner Amtsgericht in zwei Fällen klargestellt, dass Vermieter grobe Beleidigungen und Gewalttätigkeiten nicht tolerieren müssen und eine fristlose Kündigung in solchen Fällen rechtens ist.

Fall 1: Üble Beleidigung

Fristlose Kündigung bei Beleidigung und Gewalttätigkeit

Bei Beleidigungen und Gewalttätigkeiten ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Das sechsjährige Mietverhältnis zwischen einem Mieter-Ehepaar und ihrem Vermieter in Hohenbrunn bei München war durch permanenten Streit gekennzeichnet: Es wurden zahlreiche Zivilverfahren rund um die Wohnung geführt und gegenseitig Strafanzeigen erstattet. Am 2. Mai 2014 rief dann das Mieter-Ehepaar frühmorgens zwischen 6.00 Uhr und 6.30 Uhr beim Vermieter an: Die Wassertemperatur im Bad erreiche nur 35 Grad Celsius statt der erforderlichen 40 Grad. Der Vermieter traf gegen 9.15 Uhr an der Wohnung ein und wollte die Temperatur überprüfen. Doch das Ehepaar ließ ihn nicht in die Wohnung. Das sei nicht notwendig, da im gesamten Haus das Wasser nicht warm genug sei. Bei dem Wortwechsel beschimpfte der Mieter den Vermieter als „Sie promovierter Arsch“. Der Vermieter kündigte daraufhin am 31. Mai fristlos. Die Mieter wehrten sich: Vor der Beleidigung habe der Vermieter den Mieter geduzt und körperlich angegriffen.

Nach dem Urteil der Amtsrichterin (Az.: 474 C 18543/14) ist die fristlose Kündigung aber wirksam. Die Bezeichnung verletze die Ehre und gehe weit über eine Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus. Dem Vermieter könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden - insbesondere, da die Parteien im selben Haus wohnen.

Das Gericht stellte auch fest, dass vor der Kündigung keine Abmahnung erfolgen musste. Die massive Beleidigung habe die Vertrauensgrundlage schwerwiegend erschüttert. Diese habe auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden können. Das Urteil ist rechtskräftig.

Fall 2: Gewalttätiger Angriff auf Mitbewohner

Auch ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner, durch den dieser verletzt wird, rechtfertigt nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts München eine außerordentliche Kündigung.

In dem Fall hatte ein Mieter seinen Mitmieter, einen 34-jähriger Afghanen,  schreiend am Boden liegend entdeckt und gedacht, dieser benötige Hilfe. Als er ihm helfen wollte, griff der 34-jährige ihn an. Auch ein Freund des Mitmieters wurde angegriffen.

Die Verletzungen mussten im Krankenhaus behandelt werden.

Mit Schreiben vom 26.06.2014 kündigte die Vermieterin, eine öffentlich-rechtliche Anstalt in München, dem gewalttätigen Mieter fristlos wegen der schweren und nachhaltigen Störung des Hausfriedens. Aufgrund des Vorfalls hätten zudem auch Mitbewohner Angst vor dem Beklagten. Der Beklagte räumte die Wohnung allerdings nicht, weshalb die Vermieterin Räumungsklage erhob.

Die zuständige Richterin gab der Vermieter in ihrem Urteil (425 C 16113/14) vom 18.11.14 Recht. Der Beklagte wurde verurteilt, die Wohnung bis zum 31.03.2015 zu räumen. Nach Ansicht der Münchner Richterin hatte der Mieter den Hausfrieden so sehr gestört hat, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Beklagte habe Gewalt gegenüber zwei Personen angewendet, wodurch der Mitmieter so sehr verletzt worden sei, dass er im Krankenhaus behandelt werden musste. Der geschädigte Mitmieter habe in seiner Zeugenaussage angekündigt, dass er aus dem Haus ausziehen werde, sollte sich nicht bis Jahresende eine Lösung gefunden habe. Auch eine weitere Mitbewohnerin gab als Zeugin an, dass sie aufgrund des Vorfalls Angst habe, sich in dem Haus aufzuhalten, und beabsichtige auszuziehen. Bei der Abwägung der Interessen der Vermieterin und des beklagten Mieters – der sich bislang nichts Zuschulden kommen lassen hatte –  kam die Richterin zu dem Ergebnis, dass die Interessen der Vermieterin überwiegen und für sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

Tipp für Vermieter

Vermieter müssen und sollten grobe Beleidigungen und Gewalttätigkeiten ihrer Mieter nicht tolerieren. Im Sinne eines friedliebenden Zusammenlebens des Vermieters und Mitmieter ist die (fristlose) Kündigung bei solchen ernsten Zusammenstößen, wie die aktuelle Rechtsprechung zeigt, die angemessene Reaktion.

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