Forwarddarlehen

Was ist ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen wählen Bauherren eine sichere Anschlussfinanzierung, bei der sie die anfallenden Zinsen für mehrere Jahre im Voraus kennen - allerdings besteht auch ein spekulativer Charakter.


Nach dem Auslaufen der Zinsbindung des Baukredits steht die Anschlussfinanzierung für die Restschuld an. Eine Variante dieser Anschlussfinanzierung ist das sogenannte Forward-Darlehen, mit dem sich Kreditnehmer die aktuellen Zinsen sichern, auch wenn sie das Darlehen erst in ein bis fünf Jahren in Anspruch nehmen werden. Das verspricht einerseits Sicherheit, da schon jetzt feststeht, wie hoch die Zinsen sein werden. Andererseits hat diese Darlehensform auch eine spekulative Komponente, da nicht vorhersehbar ist, ob sich die Zinsen tatsächlich in der Weise entwickeln, wie vermutet wird.

Baufinanzierungsrechner

Wann ist das Forward-Darlehen sinnvoll?

Mit einem Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmer einen besonders attraktiven Zinssatz für die Zukunft sichern. Besonders wenn in einer Niedrigzinsphase mit steigenden Zinsen gerechnet wird, ist diese frühe Zinsfestlegung sinnvoll. Damit schaffen Forward-Darlehen eine sichere Planungs- und Kalkulationsgrundlage. Überdies verlängert sich mit dieser Darlehensvariante der Entscheidungszeitraum für Kreditnehmer, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Statt wenige Wochen vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist schnell die passenden Angebote einholen zu müssen, können Kreditnehmer über ihre nächste Finanzierung einige Monate oder gar Jahre vor dem Ende der Zinsbindung entscheiden.

Oft möchten Darlehensnehmer eine aktuell günstige Zinssituation nutzen, würden aber nicht oder nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung aus dem laufenden Darlehensvertrag entlassen werden. Ob es sich tatsächlich rechnen würde, den Vertrag frühzeitig zu kündigen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen – vorausgesetzt, die Bank stimmt zu – sollte im Einzelfall geprüft werden. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich aktuell niedrigen Zinsen aber immerhin für die Zukunft sichern.

Forward-Darlehen: Ab wann abschließbar?

Ein Forward-Darlehen kann für alle Baufinanzierungs- und Umschuldungszwecke genutzt werden, wenn der jeweilige Kredit im Grundbuch abgesichert ist. Viele Banken legen allerdings eine Mindestdarlehenssumme fest. In der Regel werden Forward-Darlehen für die Baufinanzierung abgeschlossen, wenn diese in den nächsten ein bis drei Jahren endet. Es sind aber Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten bis 5 Jahre möglich. Wenn die Zinsbindung jedoch erst in mehr als 60 Monaten ausläuft, vergeben die Banken keine Forward-Darlehen.

Forward-Periode: Vorlaufzeit ohne Bereitstellungszinsen

Ein Paar bei einem Beratungsgespräch in der Bank.

Eine Besonderheit des Forward-Darlehens ist die zinsfreie Vorlaufzeit.

Eine Besonderheit des Forward-Darlehens ist die zinsfreie Vorlaufzeit. Forward-Darlehen sind fast immer normale Annuitätendarlehen, also Darlehen mit konstanten Raten, die aber nicht sofort, sondern zu einem späteren, festgelegten Zeitpunkt ausgezahlt werden. Bei üblichen Darlehensverträgen würde eine Bank etwa ein halbes Jahr nach der Darlehenszusage Bereitstellungszinsen verlangen. Diese entfallen bei einem Forward-Darlehen, da die Zeit der Zinsbindung ja tatsächlich erst später beginnt.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Statt der Bereitstellungszinsen muss der Kreditnehmer allerdings einen sogenannten Forward-Zuschlag zahlen. Dieser Zuschlag erhöht den Sollzins des Darlehens und führt damit auch zu einer etwas höheren Monatsrate bei der Anschlussfinanzierung. Wie hoch der Forward-Darlehen-Aufschlag ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab: der Dauer bis zur Auszahlung des Darlehens und der vom Markt erwarteten Zinsentwicklung. In aller Regel wird das Forward-Darlehen umso teurer, je länger der Zeitpunkt des Kreditabrufs in der Zukunft liegt. Wenn am Markt kurz- bis mittelfristig steigende Zinsen erwartet werden, kann es durchaus vorkommen, dass die Kosten für das Forward-Darlehen teurer sind als in einem Marktumfeld, das stagnierende oder gar rückläufige Zinsen erwarten lässt. 

Aktuelle Zinsen für Forward-Darlehen entscheidend

Bereits angeklungen ist, dass sich die Forward-Darlehens-Kosten aus zwei verschiedenen Punkten zusammensetzen:

  • Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen
  • Generelle Forward-Darlehens-Zinsen

Dabei hängt die Höhe des Aufschlags davon ab, ob das Forward-Darlehen 60 Monate im Voraus oder nur wenige Monate vor der Inanspruchnahme aufgenommen wird. Sofern diese Vorlaufzeit weniger als 6 Monate beträgt, kommt das Forward-Darlehen meist ohne Aufschlag daher.

Etwas komplexer gestaltet sich die Situation bezüglich des Forward-Darlehen-Zinssatzes. Denn hierauf haben wiederum zwei Faktoren einen Einfluss:

  • Die Kosten des Forward-Darlehens hängen von der Zinsentwicklung an sich ab. Hat sich der generelle Marktzins erhöht, wird auch die Anschlussfinanzierung teurer. Wenn sich das Niveau hingegen abgesenkt hat, erhalten Kreditnehmer ein entsprechend günstiges Forward-Darlehen.
  • Allerdings zeigt sich, dass die Forward-Darlehens-Konditionen von Bank zu Bank schwanken können – unabhängig von der Zinsentwicklung. Bis zu einem Prozentpunkt kann die Abweichung hier betragen. Aus diesem Grund lohnt sich ein Forward-Darlehen-Zinsvergleich ungemein, spart er im besten Fall doch mehrere tausend Euro.

Sofern ein weiteres Absinken des aktuellen Marktniveaus wahrscheinlich ist, sollte für Immobilien kein Forward-Darlehen in Anspruch genommen werden. Schließlich sinken die Zinsen dann bis zum Zeitpunkt der eigentlichen Kreditaufnahme weiter. 

Das spätere Darlehen muss in Anspruch genommen werden

Ein Forward-Darlehen ist keine unverbindliche Option, sondern ein verbindlicher Vertrag, der nicht einfach rückgängig gemacht werden kann. Der Darlehensnehmer kann es sich also nicht einfach anders überlegen, wenn der durchschnittliche Sollzins am Markt entgegen der Erwartung doch wieder sinken sollte. Allerdings gibt es – wie bei jedem Hypothekendarlehen – die Möglichkeit, eine Ausstiegsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Dafür erheben Banken allerdings zum Teil erhebliche Aufschläge.

Forward-Darlehen im Vergleich

Die Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute können stark variieren. Wann lohnt sich daher, die Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens anstatt eines herkömmlichen Darlehens abzuschließen? Diese Frage lässt sich letzten Endes erst dann beantworten, wenn das alte Darlehen abgelöst wird – dann nämlich zeigt sich, zu welchem Sollzins die Finanzierung ohne Forward-Zuschlag hätte weiterlaufen können. In jedem Fall ist es aber sinnvoll, für die neue Baufinanzierung einen Forward-Darlehen-Vergleich durchzuführen. Denn in diesem Forward-Darlehen-Vergleich werden die Konditionen verschiedener Kreditinstitute ersichtlich – und das kann viel Geld sparen.

Ausschlaggebend ist dabei die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Bank für den normalen Bankkredit Bereitstellungszinsen für die Zeit zwischen dem Abschluss der Anschlussfinanzierung und der Auszahlung des Darlehens in Rechnung stellt. Manche Banken lassen sich hierfür bis zu sechs Monate Zeit, sodass Sie auch ohne Forward-Darlehen vergleichsweise günstig an Ihre Anschlussfinanzierung kommen. Als Faustregel gilt daher: Liegt der Zeitpunkt der Folgefinanzierung mehr als sechs Monate in der Zukunft, ist die Anschlussfinanzierung teurer als das Forward-Darlehen– zumindest in einem Großteil der Fälle. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Kreditnehmer die Höhe der Bereitstellungszinsen den Gesamtkosten gegenüberstellen, die durch den Sollzins-Aufschlag beim Forward-Darlehen verursacht werden.

Bankwechsel – ja oder nein?

Ein Forward-Darlehen kann bei der bisher finanzierenden Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden, wenn dieses günstigere Konditionen bietet. Folgende Aspekte sollten aber in den Forward-Darlehen-Vergleich einbezogen werden:

Bei einer sogenannten Prolongation – einer neuen Zinsvereinbarung mit der bisherigen Bank – findet keine erneute Bonitätsprüfung statt. Anders bei einer Umschuldung, also dem Wechsel zu einer anderen Bank: In diesem Fall wird nicht nur die Bonität noch einmal geprüft, sondern auch die Immobilie neu bewertet und es fallen Gebühren für die Grundschuldabtretung an. Das gilt auch im Falle eines Forward-Darlehens.

Ablauf als Anschlussfinanzierung

Auch wenn der Vertrag für die Anschlussfinanzierung schon früher abgeschlossen wurde, gilt die Finanzierung erst ab Ende des ersten Kredites und wird auch erst zu diesem Zeitpunkt ausgezahlt. Die Auszahlung an die alte Bank übernimmt bei einem Bankwechsel normalerweise das neue Kreditinstitut und der Darlehensnehmer begleicht ab dann nur noch die Tilgungsraten für das neue Forward-Darlehen.


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