Volatilität

Der Begriff der Volatilität stammt aus dem Gebiet der Statistik und beschreibt prinzipiell mehr oder minder starke Schwankungen von Zeitreihen.

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Als Zeitreihen werden im Wirtschaftsleben beispielsweise Börsenkurse bezeichnet, auch lassen sich Trends daraus ableiten. Kapitalanlagen, wie Aktien oder Immobilien, schwanken in ihrem Wert, was vor allem an der geringen Anzahl der Papiere oder auch einer geringen Handelsaktivität auszumachen ist. Je stärker diese Schwankungen ausfallen (können), desto volatiler ist der Markt. Das Risiko ist entsprechend hoch, vor allem dann, wenn nur kurzfristig investiert wird oder eine Baufinanzierung an einen Basiszinssatz gekoppelt wird. Die Rendite kann nicht losgelöst von der Volatilität gesehen werden, vor allem bei Fonds kann das Risiko nur selten vollumfänglich bewertet werden. Mit Bezug zur Immobilienfinanzierung lassen sich zudem unterschiedliche Renditen bewerten, je nach Größe der Stadt oder Immobilientyp. Preisschwankungen fallen umso stärker aus, desto geringer das Immobilienangebot ist und desto geringer die Nachfrage ausfällt. Ist von Volatilität die Rede, muss immer auch auf die Normalverteilung abgezielt werden. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert, etwa auf Monats- oder Quartalssicht. Je größer die Schwankungen dies- und jenseits dieses Durchschnittswerts ausfallen, desto höher ist die Volatilität.

Wie schneiden Immobilien gegenüber Aktien im Vergleich ab?

Gegenüber klassischen Anlageformen, etwa Fonds oder Aktien, sind Immobilien ungleich schwieriger zu bewerten. Hier gibt es keine verbindlichen Verkaufsprospekte, denen Anleger alles Wichtige zur Wertentwicklung und dergleichen entnehmen können. Allerdings bilden aber Erstgenannte nur in Ausnahmefällen wirklich Verwertbares ab, auch wenn sie gesetzlich besonders stark reguliert werden. Der Fondsemittent, also der Herausgeber solcher Papiere, ist zum Teil frei in der Gestaltung der An- und Verkaufswerte. Außerdem kann der Handel hiermit unter gewissen Voraussetzungen ausgesetzt oder anderweitig eingeschränkt werden. Nicht zuletzt eine hohe Volatilität stellt hier ein gravierendes Investitionsrisiko dar. Wenn ein Marktteilnehmer größere Anteile besitzt oder jemand mit Finanzderivaten auf die Entwicklung des Fonds setzt, können bereits wenige Aktionen zu größeren Schwankungen führen. Immobilien haben demgegenüber den Vorteil, dass sie auch in schwierigen Zeiten einen bestimmten Wert darstellen. Gerade bei Immobilien zur Vermietung, also klassischen Mietshäusern, stellt die Nettomietrendite einen der wichtigsten Faktoren dar. Vergleichbar ist das Ganze aber nur zum Teil, denn schließlich gibt es bei Wertpapieren viele Indizes und damit Vergleichsmöglichkeiten – bei Immobilien gibt es regional weit größere Unterschiede. Doch über sogenannte Real-Estate-Investment-Trusts (REIT) lässt sich mittlerweile auch in börsengehandelte Immobilienfonds investieren. Das sind Fonds- oder Anlagegesellschaften, deren Hauptaugenmerk auf Immobilien liegt. Sie vermieten und verpachten diese, handeln mit Grundstücken und halten Anteile an größeren Immobiliengesellschaften. In Deutschland sind für Gesellschaften, die alle Merkmale eines REIT erfüllen, Mindestausschüttungen vorgesehen. Das hängt damit zusammen, dass diese speziellen Immobilien-Aktiengesellschaften steuerbegünstigt sind. Näheres regelt das REIT-Gesetz.

So lassen sich Immobilien besser bewerten

Um unter Berücksichtigung der Rendite eine Anlageentscheidung zu treffen, muss die Volatilität mit anderen Kennziffern in Bezug gesetzt werden. Eine Immobilie ist gewissermaßen vergleichbar mit einer festverzinslichen Anleihe und dem Risiko einer Aktie. Die Vermietung sichert einen mehr oder minder konstanten Ertrag, durch das Marktumfeld schwankt jedoch der Wert des Objektes. Vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen stellen Immobilien daher eine adäquate Investition dar, auch wenn Nebenkosten des möglichen Verkaufs und die Wertentwicklung weiteren Faktoren unterliegen. Die Volatilität kann in einer Phase des Aufschwungs nämlich auch bei einfachen Objekten zu Kaufpreisen über dem durchschnittlichen Marktniveau führen, das Stichwort lautet Grundstückswert.

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