Erhaltungsaufwand

Zum Erhaltungsaufwand gehören finanzielle Aufwendungen für laufende Instandhaltungsmaßnahmen eines Gebäudes. Die Aufwendungen entstehen durch das Bewohnen und die Abnutzung der Immobilie. Erhaltungsaufwand liegt immer dann vor, wenn bestehende Immobilien-/teile instand gesetzt, instand gehalten, saniert oder modernisiert werden.

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Ein Erhaltungsaufwand geschieht also vorbeugend und nicht, um etwas, das in altem Zustand ist, zu reparieren. Der Erhaltungsaufwand wird dazu genutzt, einen höheren Standard in einer Immobilie zu erreichen, wie zum Beispiel das Austauschen und Erneuern der alten Fenster gegen solche, die auf einem modernerem Stand sind.

Der Begriff des Erhaltungsaufwandes ist im Gegensatz zu Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten nicht gesetzlich definiert, liegt aber dann vor, wenn etwas modernisiert, saniert, oder ersetzt wird, ohne Funktion, Substanz und Wesen des jeweiligen Gegenstandes bzw. Produktes zu ändern. Auch bedeutet Erhaltungsaufwand nicht, etwas durch die Sanierung über den eigentlichen Zustand hinaus erheblich zu verbessern.

Neben dem Erhaltungsaufwand gibt es noch die Anschaffungs- und die Herstellungskosten. Es müssen aber alle drei Begriffe voneinander abgegrenzt werden: Anschaffungskosten bedeuten, ein Wirtschaftsgut von einem beschädigten oder kaputten Zustand in einen betriebsbereiten Zustand zu bringen, während Herstellungskosten einen vorhandenen Zustand wesentlich verbessern sollen, womit der ursprüngliche Zustand komplett verloren geht. Sobald der Hauseigentümer am Gebäude also lediglich etwas Vorhandenes ersetzt, anstatt komplett zu neu hinzuzufügen, spricht man von Erhaltungsaufwand.

Erhaltungsaufwand und Werbungskosten

Bei vermieteten Immobilien kann der Erhaltungsaufwand in dem Jahr, in dem auch die Rechnungen für die Erhaltung beglichen wurden, in einer Summe steuerlich abgesetzt werden. Wenn die Immobilie nach dem 31.4.2004 entstanden oder ein Baudenkmal ist, kann die Summe der Erhaltungskosten auf zwei bis zu fünf Jahre verteilt werden. Für eine genaue steuerliche Beratung sollte jedoch immer ein Experte zu Rate gezogen werden.
 
Grundsätzlich lässt sich der Erhaltungsaufwand durch Werbungskosten von der Steuer absetzen. Werbungskosten umfassen alle Kosten, die den Erwerb, die Sicherung und die Erhaltung von Einnahmen sichern und entstehen grundsätzlich aus Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Einkünften aus Kapitalvermögen, aus Einkünften durch Vermietung oder Verpachtung und aus sonstigen Einkünften. Entstandene Werbungskosten sind in der jährlichen Einkommenssteuererklärung unter den sonstigen Einkünften vermerkt und sorgen dafür, dass die Einnahmen der jeweiligen Einkunftsarten gemindert werden.
 
Für Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit und aus sonstigen Einnahmen (zum Beispiel Rente) gibt es mittlerweile Pauschalbeträge: Der Pauschalbetrag bei Einnahmen aus nichtselbstständiger Arbeit liegt bei rund 900 Euro, der Pauschalbetrag von sonstigen Einnahmen bei circa 100 Euro. 

Beispiele, die zum Erhaltungsaufwand gehören

  • das Austauschen von Fenster, Holz- gegen Aluminiumfenster, Einfach- gegen Doppelverglasung
  • das Ersetzen der mit Kohle beheizten Einzelöfen durch einzelne Gasbrenner
  • das Umstellen der Zentralheizung von Öl auf Holzpellets
  • der Einbau einer Zentralheizung anstelle der Einzelofenheizung
  • das Anschließen der Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung
  • das Ersetzen eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen
  • das Neueindecken des Daches
  • das Abschleifen des Parkettbodens
  • die Reparatur von Treppengeländern
  • die Erneuerung von abgebrochenen Fliesen im Badezimmer
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