Bausparkasse

Bausparkassen sind Kreditinstitute, deren Geschäftsbetrieb darauf ausgerichtet ist, Einlagen von Bausparern entgegenzunehmen und aus den angesammelten Beträgen Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen zu gewähren. Das Bauspargeschäft darf nur von Bausparkassen durchgeführt werden und unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

Baufinanzierungsrechner

Der Grundgedanke der Bausparkassen ist das Bausparen. Prinzipiell bedeutet dies, dass Bauwillige ohne verfügbares Eigenkapital im Rahmen eines Bausparvertrages Kapital ansparen. Im Anschluss an diese Ansparzeit kann der Bausparer bei der Bausparkasse ein Bauspardarlehen beantragen. 

Bausparkasse: Situation in Deutschland

Die 25 deutschen Bausparkassen sind traditionellerweise zweitstärkste Finanzierungsgruppe im Wohnungsbau. Innerhalb der Bausparbranche entfallen ca. zweidrittel Marktanteile auf die derzeit 15 privaten Bausparkassen. Marktführer bei den privaten Bausparkassen ist mit deutlichem Abstand die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. Die öffentlich-rechtlichen Bausparkassen fungieren in der Form sogenannter Landesbausparkassen (LBS). Die meisten von ihnen sind rechtlich eng an regionale Landesbanken gebunden. Zudem besteht ein enger Verbund zu regionalen Sparkassen.

Die Bausparkassen bieten bei den Bausparverträgen eine vielfältige Auswahl an Tarifen und Paketen. Im Durchschnitt beträgt die Laufzeit von Standardtarifen zwischen 18 und 20 Jahren, wovon acht Jahre die Ansparzeit ausmachen. Bausparkassen in Deutschland sind durch das Prinzip des kollektiven Bausparens darauf angewiesen, dass stets ausreichend Bausparverträge abgeschlossen werden. Vorteilhaft ist dabei, dass Bausparen als vermögenswirksame Leistung mittels einer Sparzulage steuerlich gefördert wird. Außerdem können unterschiedliche Möglichkeiten von Wohnungsbauprämien oder im Zuge des Eigenheimrentengesetzes von 2008 die sogenannte Wohn-Riester-Förderung genutzt werden.

Gesetzliche Bestimmungen für Bausparkassen

Die Geschäftstätigkeit und der gesetzliche Rahmen für Bausparkassen werden im Bausparkassengesetz (BauSparG), der Bausparkassenverordnung (BSkV) und den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt. Genehmigung und Veränderungen unterliegen der Prüfung durch die BaFin. Das BauSparG und die BSkV wurden im Jahr 1973 verabschiedet. Durch die sich verändernden Begebenheiten in Deutschland und Europa wurde das BauSparG 1991 noch einmal nivelliert. Dies ermöglichte den Bausparkassen den europäischen Binnenmarkt. Zusätzlich wurde die Möglichkeit von Blankodarlehen für Kleinstdarlehen sowie ein Paket bauspartechnischer Sicherungsmaßnahmen geschaffen. Als Förderinstrumente für die Wohnungsbaufinanzierung bestehen in Deutschland das Wohnungsbau-Prämiengesetz sowie die rechtlichen Grundlagen der Arbeitnehmersparzulage durch das Fünfte Vermögungsbildungsgesetz und der Verordnung zur Durchführung des Fünften Vermögensbildungsgesetzes.

Was muss ich bei Kombikrediten von einer Bausparkasse beachten?

Bausparkassen bieten ihre Produkte nicht nur als Ergänzung zu Baudarlehen von Banken an, sondern auch als Komplettlösung für die Gesamtfinanzierung. Eine oft genutzte Lösung sind sogenannte Kombikredite.

Wenn Verbraucher bei einer Bausparkasse einen Bausparvertrag abschließen, haben sie zunächst keinen Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Je nach Tarif muss der Vertrag zunächst über einige Jahre hinweg angespart werden. Erst wenn 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme als Guthaben vorhanden sind und der Vertrag einige Jahre bespart worden ist, erteilt die Bausparkasse die Zuteilungsreife. Ab diesem Zeitpunkt hat der Kunde das Recht, sich die Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Guthaben als Bauspardarlehen auszahlen zu lassen.

Umweg über die Zwischenfinanzierung

Dennoch bieten viele Bausparkassen die Komplettfinanzierung eines Eigenheims an, auch wenn der dazugehörige Bausparvertrag erst beim Erwerb der Immobilie abgeschlossen wird. Um dem Kunden gleich den notwendigen Darlehensbetrag zur Verfügung stellen zu können, beschreiten die Bausparkassen bei solchen Sofortfinanzierungen einen Umweg.

Zusätzlich zum Bausparvertrag wird eine Zwischenfinanzierung abgeschlossen, die von der Bausparkasse an eine kooperierende Bank vermittelt wird. Das Besondere dabei: Für die Zwischenfinanzierung zahlen Sie nur Zinsen, aber keine Tilgung. Parallel dazu zahlen Sie monatliche Sparraten auf den Bausparvertrag ein. Wenn dann nach einigen Jahren die Zuteilungsreife erreicht ist, folgt die Umschuldung. Dabei wird die Zwischenfinanzierung teilweise vom bereits angesammelten Bausparguthaben abgelöst. Der Rest wird als Bauspardarlehen weitergeführt. Wegen der Kombination aus Bank-Zwischenfinanzierung und Bausparvertrag werden diese Modelle auch als Bauspar-Kombikredite bezeichnet.

Modell der Bausparkassen im Vergleich zur Bankfinanzierung

Vorteil: Die Bausparkasse kann im Vergleich zur Bank einen fest kalkulierbaren Zins über die gesamte Laufzeit der Finanzierung bieten. Zwar bieten auch Banken Darlehen mit langfristiger Zinsbindung an. Doch wenn diese nach zehn oder fünfzehn Jahren ausläuft, sind häufig noch Restschulden vorhanden. Diese müssen dann zu dem Zinssatz, der zum jeweiligen Zeitpunkt gilt, weiter finanziert werden.

Wenn Sie hingegen einen Bausparvertrag abschließen, enthält der Vertrag bereits eine verbindliche Vereinbarung über den Zinssatz des späteren Kredites. Dieser bleibt auch dann unverändert, wenn sich die Marktzinsen im Lauf der Zeit stark nach oben bewegen. Damit können Sie von der ersten bis zur letzten Rate Ihre monatliche Belastung im Voraus kalkulieren.

Nach der Umschuldung auf das Bauspardarlehen weisen die Kombikredite der Bausparkassen einen weiteren Vorteil auf: Bei Bauspardarlehen können Sie jederzeit in beliebiger Höhe Sondertilgungen leisten, ohne dass Ihnen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. 

Kombikredite: nicht ganz ohne Risiko

Die Kombikredite der Bausparkassen haben allerdings auch Nachteile: So kann Ihnen die Bausparkasse nicht verbindlich garantieren, dass der Vertrag zum vorgesehenen Zeitpunkt auch zugeteilt wird. Verzögert sich die Zuteilung um einige Monate, müssen Sie die Zwischenfinanzierung verlängern, sodass Sie auch später mit der Rückzahlung Ihres Bauspardarlehens fertig sind. Zwar versuchen die Bausparkassen, ihre Prognoserechnungen mit Sorgfalt zu erstellen und diese auch mit finanziellen Reserven abzusichern. Ein gewisses Restrisiko bleibt jedoch bestehen.            

Wichtigster Knackpunkt bei den Finanzierungsmodellen der Bausparkassen im Vergleich zum Bankdarlehen ist die oft schlechtere Transparenz. Weil parallel zum tilgungsfreien Zwischenfinanzierungs-Darlehen ein niedrig verzinster Bausparvertrag angespart wird, können Sie den Effektivzins von Zwischenfinanzierung und Bauspardarlehen nicht einfach mit dem Effektivzins des Bankdarlehens vergleichen. Wenn Sie 2,5 Prozent Zins für die tilgungsfreie Zwischenfinanzierung bezahlen und gleichzeitig einen mit nur 0,5 Prozent verzinsten Bausparvertrag ansparen, sind Ihre Zinskosten am Ende höher als bei einem Bankdarlehen mit 2,5 Prozent Zins. Bei dem Bankdarlehen können Sie nämlich von Beginn an Tilgungen leisten und dadurch teure Kreditzinsen einsparen.

Expertenrat

Achten Sie darauf, dass die Bausparkassen Ihnen den Gesamteffektivzins ausweisen, bevor Sie die Finanzierungsangebote von Banken und Bausparkassen vergleichen. Denn: Nur im Gesamteffektivzins werden die Kostennachteile aufgrund des gleichzeitigen Ansparvorgangs rechnerisch korrekt berücksichtigt.

Beispiel: So funktioniert die Kombifinanzierung in der Praxis:

Phase 1: Zwischenfinanzierung 
Auszahlung tilgungsfreies Darlehen 100.000 Euro
Zinssatz 2,55%
Monatliche Zinskosten 214 Euro
Monatliche Sparrate für Bausparvertrag über 100.000 Euro 393 Euro
Gesamte monatliche Belastung 607 Euro
Phase 2: Umschuldung nach ca. 9 Jahren
Angespartes Bausparguthaben 41.000 Euro
Ablösung der Restschuld durch Bauspardarlehen 59.000 Euro
Zinssatz Bauspardarlehen

2,75 %

Monatsrate für Zins und Tilgung 600 Euro
Verbleibende Rückzahlungsdauer 9,3 Jahre
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