Abgeschlossenheitsbescheinigung

Als Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichnet man einen Antrag des jeweiligen Immobilieneigentümers. Ausgestellt wird die Bescheinigung durch die Baubehörde. Diese ist darüber hinaus zuständig für die Ausstellung von Baugenehmigungen sowie bauaufsichtliche Abnahmen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass alle mit Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.

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Wozu dient eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eigentümer von Immobilien benötigen die Abgeschlossenheitsbescheinigung für den Verkauf ihrer Immobilie. Innerhalb eines Gebäudes erfolgt die bauliche Trennung durch die Decken und Wände der jeweiligen Wohnung (Abgeschlossenheit). Jede als abgeschlossen geltende Wohneinheit muss über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Räume außerhalb eines abgeschlossenen Bereichs, wie z. B. Speicher- oder Kellerräume und dauerhaft markierte Garagenstellplätze, können von der Abgeschlossenheitsbescheinigung miteinbezogen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass diese eindeutig der abgeschlossenen Wohneinheit zugeordnet werden können.

Rechtliche Bedeutung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Eintragung von Miteigentümern in das Grundbuch. Zudem ist sie ein elementares Dokument für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Die rechtliche Grundlage für die Bescheinigung der Abgeschlossenheit bilden §§ 3 Absatz 2, 7 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951. Seit dem Jahr 2007 sind die einzelnen Bundesländer dazu ermächtigt, anhand einer Rechtsverordnung über die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen zu entscheiden. Auf diese Weise lässt sich der Amtsweg über die Baubehörde umgehen. Darüber hinaus enthält die Abgeschlossenheitsbescheinigung jedoch keinerlei verbindliche Aussagen in puncto Ausmaß der baurechtlich bewilligten Nutzung des sogenannten Sondereigentums. 

Wie wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt?

Beantragt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der örtlichen Baubehörde. Ein formloser Antrag reicht hierbei vollkommen aus. Darüber hinaus müssen der Antragsstellung ein Lageplan mitsamt aller Gebäude und Anlagen, der aktuelle Grundbuchauszug und ein Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheit inklusive Ansicht und Grundriss des Gebäudes hinzugefügt werden. Für die Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung werden Gebühren fällig. Sie variieren von Gemeinde zu Gemeinde.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Wohnungsmarktindikator

Bei der Beobachtung des Wohnungsmarktes kann die Summe aller Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Grad für die Wandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dienen. Dies ist dann sinnvoll, wenn der zeitliche sowie räumliche Verlauf der voranschreitenden Wohnungsprivatisierung untersucht werden soll. Jedoch gilt es zu beachten, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht automatisch zur Entstehung einer Eigentumswohnung sowie dem Verlust von vermietetem Wohnraum führt. Das liegt zum einen an den Wohnungsgesellschaften und privaten Eigentümern selbst. Sie beantragen Abgeschlossenheitsbescheinigungen öfters „auf Vorrat“. Somit wird auf eine Eintragung ins Grundbuch verzichtet, gleiches gilt für den Verkauf der Wohnung. Darüber hinaus muss eine angebotene Wohnung auch für einen potenziellen Käufer interessant sein. Je nach Gemeinde kann die reale Umwandlungstätigkeit mit Hilfe einer Statistik des betreffenden Gutachterausschusses nachvollzogen werden. So ist die Summe der Abgeschlossenheitsbescheinigungen innerhalb einer Gemeinde auch ein früher Indikator für städtische Transformationen bzw. eine Gentrifizierung.

Was ist bei der Bauaufsicht zu beachten?

Es bestehen gewisse Anforderungen an den Eigentümer einer Immobilie, damit diese eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten kann. Wichtig ist hierbei die Definition des Wohnraums. Als Wohnung gelten alle Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Dazu zählen in jedem Fall Küche und Bad bzw. ein Raum mit Wasserversorgung, Ausguss und WC. Auch wenn einzelne Räume vorübergehend oder dauerhaft für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet werden, geht dadurch die Eigenschaft als Wohnung nicht verloren. Allerdings zählen etwa Praxisräume, Werkstätten und Läden nicht zu dieser Kategorie, da sich hier die Zweckbestimmung aus der Beschaffenheit der Räumlichkeiten ergibt. Wichtig dabei: Die Prüfung eines Antrags für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes – eine baurechtliche Prüfung findet nicht statt. Somit ist durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Übereinstimmung mit dem Baugenehmigungsstand des Gebäudes garantiert. Ein baurechtlich nicht genehmigter Zustand wird also durch diese Bescheinigung nicht legalisiert. Die Verantwortlichkeit liegt hier beim Antragsteller, weshalb vorab stets geprüft werden sollte, ob die zu Grunde liegenden Aufteilungspläne der Räumlichkeiten mit dem tatsächlich genehmigten Zustand übereinstimmen.

Welche Bauvorlagen sind einem Antrag beizufügen?

Zwar können sich die verlangten Bauvorlagen im Einzelfall durchaus unterscheiden, doch grundsätzlich sind folgende Dokumente für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig:

  1. Kopie des Gesellschaftervertrags bzw. des Handels- und Vereinsregisterauszugs
  2. Handlungsvollmachten
  3. Liegenschaftskarte
  4. Aufteilungspläne (ohne aufgeklebte Heftränder): Grundrisse, Schnitte,
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