Haus kaufen in Ungarn
Niedrige Lebenserhaltungskosten, günstige Unterkünfte, eine herzhafte Landesküche und die landschaftliche Schönheit mit Gebirgen, Weinbaugebieten, Thermen, Vulkanen und der Großen Ungarischen Tiefebene locken immer mehr Touristen nach Ungarn. Innerhalb von zehn Jahren haben sich die Touristenzahlen verdoppelt. Viele der Gäste kommen wieder und kaufen ein Haus in Ungarn als Ferienunterkunft oder günstigen Alterswohnsitz.
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Wodurch zeichnen sich Ungarn und sein Immobilienmarkt aus?
Ungarn ist eine parlamentarische Republik in Mitteleuropa. Es grenzt an Österreich, Slowenien, Kroatien, Serbien, Rumänien, die Ukraine und die Slowakei. Das Land hat eine Fläche von 93.036 Quadratkilometern und fast zehn Millionen Einwohner. Seit 2004 ist Ungarn Mitglied der Europäischen Union. Budapest ist die Hauptstadt und mit circa 1,7 Millionen Einwohnern zugleich größte Stadt.
Der ungarische Immobilienmarkt ist noch recht entspannt, obwohl die Nachfrage seit dem EU-Beitritt stark gestiegen ist. Es gibt ein gutes Angebot an günstigen Häusern in schönen Lagen. Vor allem in Zala, einem Verwaltungsbezirk im Südwesten des Landes, gibt es eine sehr abwechslungsreiche Auswahl an Häusern in unterschiedlichen Lagen, Größen und Preisklassen. Etwas angespannter ist der Markt in der bei Ausländern beliebtesten Region rund um den Plattensee. Hier ist die Nachfrage nach Ferienhäusern landesweit am größten.
Welche Regionen bieten sich besonders für den Hauskauf an?
- Balaton: Der Plattensee ist das touristische Zentrum des Landes. Der Süßwassersee, der auch als Meer Ungarns bezeichnet wird, ist mit einer Länge von 77 Kilometern der größte See Mitteleuropas. Entlang des Ufers wechseln sich Städte mit Häfen, Naturschutzgebieten und Stränden ab. Hier gibt es viele kleine Ferienhäuser direkt am Ufer.
- Budapest: Die historisch bedeutende Stadt ist wunderschön an der Donau gelegen. Sie bietet ein abwechslungsreiches Freizeitangebot mit zahlreichen Museen, Theatern, kulturellen Veranstaltungen, Geschäften, einem regen Nachtleben und Sportmöglichkeiten. Die beliebtesten Gegenden für ausländische Immobilienkäufer sind in der Nähe zum Heldenplatz, zum Oktogon oder am Liszt Ferenc Platz.
- Nordungarn: Ruhesuchende finden hier das ideale Haus fernab von großen Städten. Die Region ist bekannt für ihre vielen Wandergebiete, Wälder und historische Ortschaften.
- Ungarische Tiefebene: Die Gegend ist bekannt für ihre vielen Heilbäder, wie zum Beispiel das Széchényi Heilbad, das größte Bad Europas. Menschen aus ganz Europa besuchen die Thermen, um ihre gesundheitlichen Beschwerden zu lindern.
- Westungarn: Kleine Ortschaften mit gastfreundlichen Bewohnern, mediterranes Klima, die Kulturstadt Pécs und weite, unbebaute Ebenen sind der Inbegriff vom Leben in Ungarn.
Welche Haustypen werden zum Kauf angeboten?
- Dorfhaus: Dorfhäuser sind typisch für Ungarn. Sie sind tendenziell klein geschnitten, mit Wohnflächen unter 100 Quadratmetern. Die dazugehörigen Grundstücke sind hingegen sehr großzügig. Die Häuser sind meist ebenerdige Bestandsimmobilien, die vor allem in abgelegenen Dörfern stehen und renovierungsbedürftig sind. Dafür sind sie aber sehr günstig.
- Einfamilienhäuser: Viele der Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser sind neu oder neuwertig und haben Wohnflächen von mindestens 100 Quadratmetern. Auch ältere Bestandsimmobilien sind in der Regel sehr gepflegt oder renoviert. Die dazugehörigen Grundstücke sind mindestens 1.000 Quadratmeter groß.
- Ferienhäuser: Viele Wohnhäuser eignen sich aufgrund ihrer günstigen Preise und schönen Lagen auch als Ferienhäuser. Daneben gibt es Ferienhäuser mit besonderer Ausstattung, etwa einem eigenen Weinkeller oder Weingarten, oder außergewöhnliche Lagen, zum Beispiel auf einer kleinen Insel.
Wie gestalten sich die Kaufpreise für Häuser in Ungarn?
Die Preise für ein Haus in Ungarn hängen sehr stark von der Lage ab. Mit Anstand am teuersten ist die Hauptstadt Budapest, wobei auch hier regionale Differenzen herrschen. Für ein einfaches Einfamilienhaus muss in der ehemals selbständigen Stadt Buda pro Quadratmeter circa 1.500 gezahlt werden. In Pest liegt der Quadratmeterpreis für ein vergleichbares Haus bei knapp über 1.000 Euro.
Außerhalb der Städte sind die Immobilienpreise sehr günstig. Ein altes, sanierungsbedürftiges Bauernhaus mit großem Grundstück in der Thermenregion gibt es schon für 16.000 Euro. Ein gepflegtes, neuwertiges Einfamilienhaus mit mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche kostet im Schnitt 220.000 Euro. Noch günstiger ist der Westen des Landes, wo ein vergleichbares Objekt schon für 100.000 Euro angeboten wird.
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Häuserpreise um mehr als sieben Prozent gestiegen. Sie werden aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren steigen, da es mit Russen und Chinesen einen neuen Interessentenkreis gibt. Bei diesen ausländischen Investoren sind der Wellness-Ort Hévíz und einige Bezirke von Budapest am meisten gefragt.
Trotz der Tendenz nach oben liegen die Immobilienpreise in Ungarn weit unter dem europäischen Durchschnitt und können auch in der teuersten Region Budapest als sehr günstig bezeichnet werden.
Worauf ist beim Hauskauf in Ungarn zu achten?
- Vertragsgestaltung: In Ungarn gilt Vertragsfreiheit, Käufer und Verkäufer können spezielle Vereinbarungen treffen, etwa zum Zahlungszeitpunkt oder zur Übernahme von Hypotheken. Im Falle eines Streits gilt das ungarische Recht. Der Kaufvertrag muss von einem Notar oder Rechtsanwalt verfasst sein. Der vereinbarte Kaufpreis muss im Vertrag in der ungarischen Landeswährung Forint festgelegt werden.
- Kaufabwicklung: Ein Hauskauf in Ungarn ist unkompliziert. Verkäufer und Käufer einigen sich auf die Zahlungsmodalitäten, Rechte sowie Pflichten und lassen den Vertrag von einem Experten erstellen. Mit Vertragsunterzeichnung wird eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises als Sicherungsmittel fällig. Im Falle eines Rücktritts durch den Käufer verliert dieser die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Summe der Anzahlung als Entschädigung zurückzahlen. Es ist ratsam, einen Übersetzer zu beauftragen, da der Vertrag üblicherweise auf Ungarisch ist. Der unterzeichnete Kaufvertrag, Kopien der beglaubigten Personalausweise und der Grundbuchauszug werden vom Rechtsanwalt bei der zuständigen Komitat-Verwaltung eingereicht. Nach circa fünf Wochen bestätigt diese die Rechtmäßigkeit des Vertrags. Abschließend veranlasst der Rechtsanwalt, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
- Nebenkosten: Zusätzlich zum Kaufpreis fällt eine Vermögensübertragungssteuer an, die mit der Grunderwerbssteuer vergleichbar ist. Sie beträgt bis zu vier Prozent des Verkehrswertes, der vom Finanzamt festgelegt wird. Hinzu kommt noch die Umsatzsteuer von 27 Prozent des Kaufpreises, sofern der Verkauf nicht zwischen Privatpersonen abgewickelt wird. Die Anwaltskosten müssen vom Käufer beglichen werden und liegen zwischen 0,5 und drei Prozent des Kaufpreises plus 27 Prozent Mehrwertsteuer. Eine jährlich zu zahlende Steuer ist die Grundsteuer, deren Höhe von den jeweiligen Gemeinden bestimmt wird. Es gibt auch Regionen, in denen keine Grundsteuer anfällt.
- Immobilienkauf durch Ausländer: EU-Bürger sind beim Immobilienkauf ungarischen Staatsbürgern gleichgestellt. Sie brauchen keine spezielle Genehmigung. Eine Ausnahme besteht bei denkmalgeschützten Gebäuden. Personen, die den Kauf nicht persönlich abwickeln können, können eine Vollmacht ausstellen. Diese muss von den ungarischen Behörden akzeptiert werden. Dafür ist eine notarielle Beglaubigung im Heimatland inklusive Apostille oder eine Beglaubigung durch einen ungarischen Notar oder Rechtsanwalt notwendig.
- Kauf und Vermietung von Ferienhäusern: Wer ein Ferienhaus kauft, um es selbst an Gäste weiterzuvermieten, braucht dafür eine Genehmigung der Gemeinde. 16 Prozent der Nettomieteinnahmen müssen an den Staat abgeführt werden.