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Immobilien kaufen in Kroatien

Kroatien ist mit jährlich rund 16 Millionen Besuchern aus dem Ausland eines der beliebtesten Urlaubsländer der Europäer. Viele davon kehren immer wieder und kaufen sich eine Ferienimmobilie als Alterswohnsitz und Wertanlage. Eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, hat viele Anreize, vor allem die günstigen Preise und schönen Lagen.

Adria-Küste in Kroatien
Adria-Küste in Kroatien

Immobilien in Spanien

Was: Wahl der Immobilie
Wo: Wahl der Region

Häuser & Wohnungen in beliebten Regionen

Kroatien auf einen Blick


Kroatien ist ein Staat zwischen Mittel- und Südeuropa. Das Mitglied der Europäischen Union hat eine Fläche von 56.594 Quadratkilometern und knapp über vier Millionen Einwohner. Zusammen mit seinen Inseln hat das Land 6.176 Kilometer Küstenlinie. Die größte Stadt und gleichzeitig Hauptstadt ist Zagreb mit fast 800.000 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von knapp über 1.200 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Das beliebte Urlaubsland hat im Sommer Durchschnittstemperaturen von 30 Grad, im Winter sind es im Schnitt milde zehn Grad. Landschaftlich ist Kroatien sehr abwechslungsreich, mit Flachland und Mittelgebirgen in der pannonischen Tiefebene, der dinarischen Gebirgsregion in der Mitte des Landes und der adriatischen Küstenregion. 47 bewohnte Inseln, von denen Cres, Krk, Brač und Hvar die größten sind, und mehr als 1000 nicht-bewohnte Inseln gehören zur parlamentarischen Republik Kroatien.

Wie gestaltet sich der Immobilienmarkt in Kroatien?


Der Immobilienmarkt in Kroatien erlebt seit einigen Jahren einen leichten Aufschwung. Am meisten gefragt sind Häuser und Wohnungen, die direkt am Meer liegen. Auch die Nachfrage nach Wohnungen in Strandnähe ist wieder gestiegen. Käufer für diese Objekte sind zunehmend Ausländer, die an Ferienimmobilien in Tourismusregionen interessiert sind. Die Preise sind im Vergleich zu Europa günstig und langfristig kann bei Objekten in guten Lagen eine langsame aber konstante Wertsteigerung erwartet werden.

Wohnungen in sehr guten Lagen verzeichnen die schnellsten Preissteigerungen, was vor allem daran liegt, dass sie als günstige Ferienobjekte sehr attraktiv sind. So sind die Preise für Immobilien in Küstenlage im Vergleich zu 2016 um 6 Prozent gestiegen. Auch das gute Angebot an Neubauten in unterschiedlichen Größen und Preisklassen, insbesondere in Nord-Dalmatien, trägt dazu bei. Verglichen mit anderen Mittelmeerregionen präsentiert sich Kroatien mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.050 Euro als wettbewerbsfähig.


Welche Immobilientypen gibt es?


Das Angebot an Immobilien in Kroatien ist in Bezug auf Größe, Alter und Typ sehr vielfältig. Von kleinen Appartements bis zu Luxusobjekten gibt es eine große Auswahl.

  • Appartements und Wohnungen: Bei Appartements in Kroatien gibt es ein überdurchschnittlich großes Angebot an Neubauten in modernem Design. Bei vielen davon handelt es sich um Luxusobjekte mit Pool und Meerblick. Im Landesinneren handelt es sich bei den angebotenen Wohnungen um ältere Bestandsimmobilien mit tendenziell kleinen Wohnflächen unter 80 Quadratmeter.
  • Häuser: Bei kroatischen Häusern handelt es sich vornehmlich um Bestandsimmobilien, von denen viele aber neuwertig und in einem sehr guten Zustand sind. Im Durchschnitt haben sie eine großzügige Wohnfläche und stehen in Alleinlagen mit eigenem Garten.
  • Villen: Vor allem in direkter Strandlage und Küstennähe gibt es viele exklusive Villen mit eigenem Pool. Viele der Gebäude bestechen durch eine individuelle Architektur und große Grundstücksflächen. Daneben gibt es rustikale Varianten in Steinoptik. Auch sie sind modern und hochwertig ausgestattet.

Warum sind Immobilienkäufe in Kroatien so interessant?


Kroatien bietet seinen Bewohnern und Urlaubern viele attraktive Annehmlichkeiten. Dazu zählen:

  • Wunderschöne Strände mit türkisblauem Meer
  • Abwechslungsreiche Landschaft mit Tiefenebenen, Gebirgen, Wäldern, National- und Naturparks
  • Gute Erreichbarkeit per Flugzeug und auf dem Landweg
  • Im Vergleich zu vielen anderen Urlaubsländern stabile politische Lage
  • Angenehmes kontinentales bis mediterranes Klima mit geringem Jahresniederschlag
  • Niedrige Lebenserhaltungskosten
  • Niedrige Immobilienerwerbssteuer von vier Prozent des Kaufpreises

Was sind übliche Preise für Immobilien in Kroatien?


Die Preise für Immobilien in Kroatien hängen von der Lage ab. Im oberen Preissegment liegen Objekte am Meer in erster Reihe. Allerdings gibt es auch dort regionale Unterschiede. Am teuersten sind Wohnungen und Häuser in Split, Opatija, Hvar und Dubrovnik. Hier müssen im Schnitt über 2.700 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. In Istrien und auf den beliebten Ferieninseln Brač und Krk liegen die Preise mit 2.100 bis 2.700 Euro über dem Landesdurchschnitt.

Die günstigsten Objekte finden Käufer in der Kvarner Bucht und in Nord-Dalmatien, wobei hier Häuser mit durchschnittlich 1.800 Euro pro Quadratmeter günstiger sind als Wohnungen mit 2.200 Euro in der Kvarner Bucht und 1.900 Euro in Nord-Dalmatien. Für Immobilien mit Meerblick muss in Kroatien landesweit bei Häusern mit mindestens 400 Euro Aufschlag pro Quadratmeter gerechnet werden, bei Wohnungen sind es im Schnitt 350 Euro. Am teuersten ist der Meerblick in Mittel-Dalmatien mit durchschnittlichen Aufschlägen von 950 Euro.


Wer darf in Kroatien eine Ferienimmobilie kaufen?


Jeder EU-Bürger darf eine Immobilie in Kroatien kaufen, jedoch keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Wälder und Naturschutzgebiete. Eine Voraussetzung dafür ist das Vorhandensein einer kroatischen Steuernummer, der OIB, die beim zuständigen kroatischen Finanzamt beantragt werden kann.

Wie läuft der Immobilienkauf ab?


Im Rahmen einer Besichtigung wird die Immobilie auf ihren Zustand hin untersucht und die Kaufbedingungen werden geklärt. Von einem Kauf ohne Besichtigung ist grundsätzlich abzuraten, da Fotos im Internet oft nicht aussagekräftig genug sind.

In Kroatien ist es üblich, einen Vorvertrag abzuschließen. Mit ihm ist eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises verbunden. Der Vertrag enthält alle Vereinbarungen, die auch Bestandteil des späteren Kaufvertrags sind, wie Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer, Beschreibung der Immobilie, Kaufpreis, Nebenkosten und Zeitpunkt der Übergabe. 

Bis dieser unterzeichnet wird, können ein bis sechs Monate vergehen. Tritt der Käufer in dieser Zeit vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Der Verkäufer muss im Falle eines Vertragsrücktritts die doppelte Summe als Entschädigung zahlen. In jedem Fall ist zu empfehlen, einen Übersetzer einzuschalten.

Der Kaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden, bevor Käufer und Verkäufer ihn in dessen Anwesenheit unterschreiben. Der Restbetrag wird bezahlt und die Immobile übergeben. Direkt im Anschluss daran kümmert sich ein beauftragter Anwalt oder Makler um die Grundbucheintragung.

Welche Dokumente müssen für einen Kaufvertrag vorgelegt werden?


  • Reisepass des Käufers
  • Nachweis einer OIB Steuernummer
  • Grundbuchauszug
  • Nachweis, dass die Immobilie nicht mit Schulden belastet ist
  • Energieausweis

All diese Dokumente sind in der Regel bereits Bestandteil des Vorvertrags. Ist dies nicht der Fall, müssen sie in der Übergangszeit bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags nachgereicht werden.

Welche Nebenkosten sind mit dem Kauf verbunden?


  • Grunderwerbssteuer: Sie wurde 2017 von fünf auf vier Prozent gesenkt.
  • Maklerprovision: Sie liegt im Schnitt bei 3,75 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
  • Notarkosten: Ihre Höhe ist abhängig vom Aufwand.
  • Gerichtsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch
  • Grundsteuer: Sie wird jährlich fällig und beträgt im Schnitt 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
  • Eventuell Anwaltskosten: Sie betragen bis zu zwei Prozent.
  • Eventuell Kosten für Übersetzer

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