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Immobilien kaufen in Portugal

Mit seiner üppigen Flora und Fauna gehört Portugal zu den schönsten Ländern der Welt. Ob mildes oder kaltes Klima, Sandstrände oder Skigebiete, trockene Olivenhaine oder saftige Weinbaugebiete – das Land bietet eine beeindruckende landschaftliche Abwechslung. Auch das Angebot an Immobilien in Portugal zum Kauf ist in Bezug auf Größe, Lage und Preis vielfältig. 

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Immobilien in Spanien

Was: Wahl der Immobilie
Wo: Wahl der Region

Häuser & Wohnungen in beliebten Regionen


Regionen in Lissabon

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Regionen in Porto

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Portugal in Fakten und Zahlen


Portugal liegt im Westen der iberischen Halbinsel und grenzt im Osten und Norden an Spanien, im Westen und Süden an den Atlantik. Die einheitsstaatliche Republik ist Mitglied der EU, hat eine Fläche von 92.212 Quadratkilometer und mehr als zehn Millionen Einwohner. Die wichtigste Einnahmequelle des Landes ist der Tourismus, mit mehr als elf Millionen Besuchern pro Jahr. Die beliebteste Ferienregion ist die Algarve.

Die Hauptstadt Portugals und zugleich größte Stadt ist Lissabon. Hier wohnen mehr als 500.000 Menschen, die Bevölkerungsdichte ist mit mehr als 6.000 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich höher als der Landesschnitt von 110 Einwohnern pro Quadratkilometer. Etwa 70 Prozent der Portugiesen leben im Einzugsgebiet von Lissabon und entlang der Küste.

Wie gestaltet sich der Immobilienmarkt in Portugal?


Der Immobilienmarkt in Portugal ist heterogen. In den Städten herrscht ein chronischer Mangel an günstigen Wohnungen, insbesondere in Lissabon. Das liegt vor allem daran, dass viele Portugiesen vom Land in die Stadt flüchten. Dort ist die Nachfrage in den letzten Jahren um 30 Prozent gestiegen. Im mittleren und oberen Preissegment ist das Angebot abwechslungsreich sowie stabil und die Preise liegen unter dem europäischen Durchschnitt. An der Algarve sind moderne Objekte im oberen Preissegment sehr gefragt. Hochwertige Objekte sind rar, viele Villen sind sanierungsbedürftig, dafür aber entsprechend günstig.

Im Landesinneren sind die Preise wesentlich niedriger und das Angebot an Immobilien in unterschiedlichen Größen, Lagen und Zuständen ist abwechslungsreicher. Insgesamt am besten schneidet das Angebot in und um Faro sowie Porto ab, mit vielen Häusern in unterschiedlichen Größen und Preisklassen. Auch die Wohnungen sind hier hochwertig, zum Teil handelt es sich um Neubauten in luxuriösen Wohnanlagen. Die abwechslungsreichste Auswahl an Eigentumswohnungen in Portugal gibt es in Porto, Lissabon, Faro und Coimbra.


Was bietet Portugal seinen Bewohnern?


  • schöne, erholsame Naturlandschaften
  • niedrige Lebenserhaltungskosten
  • gute Erreichbarkeit per Flugzeug, Bahn und Auto
  • gastfreundliches Land
  • gutes Freizeitangebot, zum Beispiel viele Golfplätze, Sehenswürdigkeiten, Radwege, Surfspots, Musikfestivals

Welche Immobilientypen sind vertreten?


  • Appartements und Wohnungen: In Städten handelt es sich vornehmlich um Bestandsimmobilien in gutem Zustand, mit Ausnahme von Luxusvierteln, in denen Neubauten mit hochwertiger Ausstattung den Markt dominieren.
  • Häuser: Bei Stadthäusern handelt es sich meist um ältere Bestandsimmobilien mit sehr großzügigen Wohnflächen. Auch bei den Landhäusern gibt es kaum Neubauten, dafür sind die vorhandenen Objekte in der Regel aber in einem sehr guten Zustand.
  • Villen: Ältere Objekte am Land erinnern an schicke Landgüter, in Nähe zur Küste und in Luxusvierteln dominieren moderne Architektenhäuser im minimalistischen Stil. Ein eigener Pool ist Standard.

Was kosten eine Wohnung oder ein Haus in Portugal?


Insgesamt liegen die Kaufpreise für Immobilien in Portugal deutlich unter dem europäischen Durchschnitt, obwohl sie seit 2015 um 15 Prozent gestiegen sind. Innerhalb des Landes hängen sie stark von der Lage ab. Im Schnitt starten sie bei 90.000 Euro für ein 1-Zimmer-Appartement. Für zwei Zimmer muss mit mindestens 150.000 Euro gerechnet werden, für drei Zimmer mit mindestens 180.000 Euro. Häuser sind teurer als Wohnungen, die Preise für kleine Stadtimmobilien in durchschnittlichem Zustand starten bei 150.000 Euro. 

Ähnlich große, doch wesentlich modernere Häuser in Alleinlagen können zum selben Preis am Land und in Dörfern gekauft werden. Sanierungsbedürftige Altbauten gibt es dort für weniger als 80.000 Euro.

Die Preise für eine kleine Villa in Portugal beginnen bei 400.000 Euro. Die teuerste Region, um eine Immobilie zu kaufen, ist die Algarve, da hier die Nachfrage am größten ist. Die Preise sind hier mindestens doppelt so hoch wie der Landesschnitt.

Wer darf ein Haus oder Appartement in Portugal kaufen?


Jeder EU-Bürger darf in Portugal eine Immobilie kaufen, sofern sich diese nicht in landwirtschaftlichen Zonen befindet. Für den Kaufvertrag ist das Vorlegen des Reisepasses sowie einer portugiesischen Steuernummer inklusive Angabe des steuerrechtlichen Wohnsitzes notwendig.

Für Bürger von Staaten außerhalb der EU gilt die Vorschrift, dass sie das Objekt maximal 90 Tage pro Jahr selbst nutzen dürfen. Für sie beschränkt sich das Angebot folglich auf Ferienhäuser und -wohnungen.


Wie läuft ein Wohnungs- oder Hauskauf in Portugal ab?


Vor dem Kauf steht die Besichtigung, während der die Vertragskonditionen vereinbart werden. Diese werden im Anschluss in einem Vorvertrag schriftlich festgehalten. Dieser kann notariell beglaubigt oder als Privatvertrag abgeschlossen werden. In beiden Fällen ist er rechtlich bindend. Da dieser Vertrag bereits die zeitliche Planung der Kaufabwicklung sowie alle Bestandteile des Kaufvertrag enthält, müssen Käufer prüfen, welche Rechte und Pflichten sie damit eingehen. Es ist hilfreich und sehr zu empfehlen, dafür einen Übersetzer zu beauftragen. 

Mit Unterzeichnung des Vorvertrags wird eine Anzahlung von mindestens zehn Prozent fällig. Tritt der Käufer zurück, verliert er diese.

Die Übertragung des Immobilieneigentums erfolgt mit Unterzeichnung des Notarvertrags, der in weiterer Folge ans Grundbuchamt weitergeleitet wird. Diese Aufgabe können Käufer selbst übernehmen oder eine Vertrauensperson damit beauftragen. Wichtig ist, dass dieser Schritt direkt nach dem Kauf erfolgt, damit die Immobilie nicht ein zweites Mal verkauft wird.

Welche Dokumente werden für einen Immobilienkauf benötigt?


  • Grundbuchauszug mit Informationen über Belastungen der Immobilie, etwa Hypotheken, aufrechte Miet- oder Pachtverträge, Wegerechte, dingliche Rechte Dritter sowie den Namen des Eigentümers
  • Energiezertifikat: Der Auszug darf nicht älter als sechs Monate sein.
  • aktueller Auszug aus dem Steuerkataster, der die wichtigsten Informationen zum Grundstück enthält, wie Größe, exakte Lage und Bebauungsplan. Das Dokument ist beim Finanzamt erhältlich und darf nicht älter als ein Jahr sein.
  • gültiger Personalausweis oder Reisepass
  • Nutzungsbescheinigung: Sie ist eine Bestätigung der zuständigen Gemeinde, dass das Objekt den gültigen Vorschriften in Bezug auf Bauordnung, Statik, Schalldämmung und Abwassersystem entspricht
  • Vollmacht bei Vertretung

Welche Kosten sind mit dem Immobilienerwerb verbunden?


  • Notarkosten: Sie liegen zwischen zwei und drei Prozent des Kaufpreises
  • Anwaltskosten: Auch sie liegen zwischen zwei bis drei Prozent
  • Grunderwerbssteuer: Sie ist gestaffelt, maximal werden acht Prozent fällig. Für Objekte, die weniger als 80.000 Euro kosten, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • Maklerprovision: Sie kann bis zu fünf Prozent des Kaufpreises ausmachen
  • Grundsteuer/Vermögenssteuer: Sie ist je nach Region unterschiedlich hoch und muss jährlich bezahlt werden
  • Erhalt einer Steuernummer (NIF)
  • Grundbucheintrag
  • Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien
  • Stempelsteuer: Sie wird beim zuständigen Finanzamt entrichtet. Dem Notar oder Anwalt muss bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Zahlungsbestätigung vorgelegt werden.

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