Bau­fi­nan­zie­rung 2021

Trotz oder vielleicht gerade wegen der Coronapandemie sind Immobilien ein sicherer Hafen. Die Bauzinsen sanken auch im Coronajahr 2020 weiter. Nur deshalb, so scheint es, können Käuferinnen und Käufer die aufgerufenen Preise auch überhaupt noch bezahlen.

Entsprechend steigen auch die Kreditsummen. Im Dezember 2020 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe gemäß Kreditvermittler Dr. Klein bei 300.000 Euro. Das sind rund 36.000 Euro mehr als noch am Beginn des Jahres 2020. Wenn man davon ausgeht, dass der durchschnittliche Kreditnehmer etwa 20 Prozent zu seiner Baufinanzierungssumme als Eigenkapital beisteuert, liegen die Kaufpreise bei ungefähr 375.000 Euro.

Worauf solltest du achten, wenn du jetzt eine Baufinanzierung benötigst?

Niedrige Zinsen verlangen nach hohen anfänglichen Tilgungen. Eigentlich, so könntest du denken, wäre es doch lauschig, die niedrigen Zinsen auch dafür zu nutzen, eine niedrige Rate zu generieren. Lauschig schon, aber daraus kann dann eine sehr, sehr lange Zeit der Rückzahlung entstehen. Deshalb besser gleich eine hohe Tilgung wählen: Das hilft beim schnelleren Schuldenabbau und verringert die Gesamtkosten der Finanzierung. Gemäß Dr. Klein liegt die anfängliche Durchschnittstilgung bei derzeit 2,83 Prozent. Das ist gut so. Zwei bis drei Prozent sollten das Minimum sein. Wer es sich leisten kann, darf gern auch mehr wählen.

Der Beleihungsauslauf beschreibt denjenigen Teil des maximal möglichen Beleihungswertes, der tatsächlich finanziert wird. Wenn du dein neues Haus für 300.000 Euro kaufst (und wir vereinfacht den Preis als Beleihungswert ansetzen) und davon nur 240.000 Euro als Kredit aufnimmst, rutschst du in eine sogenannte 80-Prozent-Finanzierung. Du profitierst dann von günstigeren Zinskonditionen als bei einer 100-Prozent-Finanzierung. Viele Banken passen ihre Konditionen in Zehn- oder sogar Fünferprozentschritten an. Ein Vergleich lohnt hier also ganz besonders! Durchschnittlich liegt der Beleihungsauslauf derzeit laut Dr. Klein bei etwa 85 Prozent.

Und wie sollst du die fehlende Summe aus 2. bezahlen? Mit Eigenkapital am besten. Weil es viel Zinsen spart, ist es beim Immobilienkauf sehr lohnend, hier viele Reserven zu mobilisieren. 

Ein Blick auf unseren Zinskommentar zeigt: Die Baufinanzierungszinsen sind im Januar erneut gefallen – und zwar sowohl bei den kurzfristigen fünfjährigen als auch bei den langfristigen 20-jährigen Zinsbindungen. Je nachdem, wie du die Zinsentwicklung einschätzt, kannst du eine flexible oder eine langfristige Lösung anstreben, also bei Erwartung von fallenden Zinsen eine kurze, ansonsten eine eher lange Zinsbindung wählen. Einen längeren Vertrag kannst du nach zehn Jahren übrigens ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, falls die Zinsen doch noch weiter gesunken sind. 

Derzeit gehen die meisten Expertinnen und Experten von gleichbleibenden oder sogar weiter sinkenden Zinsen aus. Wenn du bereits eine laufende Finanzierung hast und in zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigst, kannst du heute die Zinsen der Gegenwart für die Zukunft einkaufen: mit einem Forwarddarlehen. Solltest du das Gefühl haben, dass die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung deiner Erstfinanzierung doch wieder steigen, lohnt sich das Forwarddarlehen. Finanztest hat bei einem Vergleich festgestellt, dass die Zinsaufschläge für Forwarddarlehen "so niedrig wie nie zuvor" sind. Es gibt sogar Anbieter, die gar keine Aufschläge verlangen. Zinssicherheit lässt sich derzeit also besonders günstig einkaufen. 

Bau dir einen Flexibilitätspuffer in deine Baufinanzierung ein. Das ist gerade in unsicheren Zeiten sehr wichtig. Vereinbare zum Beispiel Sondertilgungsrechte oder auch die Möglichkeit, die Tilgung zu wechseln oder eine tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren. Das bedeutet, dass in dieser Zeit nur die Zinsen bezahlt werden: Das kann eine Erleichterung bei finanziellen Engpässen sein.