Kau­ti­on oder Kautionsversicherung – was ist bes­ser?

Die Barkaution bringt für Vermieter:innen Verwaltungsaufwand – die Kautionsversicherung dagegen nicht. Zusätzlich schont die Kautionsbürgschaft den Geldbeutel von Mieter:innen, die in kurzer Zeit Umzugs- und Renovierungskosten, neue Möbel und die erste Miete schultern müssen. Ob die Kautionsversicherung für dich als Vermieter:in eine Alternative sein kann, sehen wir uns in diesem Beitrag an.  

Die Kautionsversicherung ist eine der Alternativen zur klassischen Barkaution. Normalerweise haben Mietendende zum Einzug bis zu drei Monatsmieten an den:die Vermieter:in zu überweisen. Dieses Geld wird auf einem Mietkautionskonto hinterlegt und dient dem:der Vermietenden als Sicherheit für Schäden oder Mietrückstände.   

Im Falle der Kautionsversicherung bleibt das Geld dagegen bei dem:bei der Mietenden. Im Kern übernimmt die Kautionsversicherung die Bürgschaft für den:die Mieter:in. Davon profitieren beide Parteien: die Kaution ist für den:die Vermieter:in garantiert und der:die Mieter:in entlastet von einer hohen Provision. Die Garantie über die volle Mietsicherheit wird in Form einer sogenannten Bürgschaftsurkunde durch den:die Mieter:in an die Vermieterpartei übergeben. 

Für die Kautionsbürgschaft zahlt der:die Mieter:in eine monatliche oder jährliche Gebühr, ähnlich wie bei einer Versicherungspolice. Die Versicherungsbeträge sind bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen und können mit der Zeit ansteigen. 

Gut zu wissen: Mieter:innen sollten sich darüber bewusst sein, dass sie dieses Geld nach Mietzeitende nicht zurückerhalten. Auch dienen die Beträge nicht dazu, eine Kaution aufzubauen. In Fall von Schäden oder Mietrückständen zahlt zunächst die Versicherung, holt sich das Geld jedoch anschließend vom:von der Versicherungsnehmer:in zurück. 

Neben der Kautionsversicherung und Barkaution gibt es folgende rechtssichere Möglichkeiten, eine Kaution zu hinterlegen: 

• die Bankbürgschaft – eine Bank oder Sparkasse übernimmt die Bürgschaft. Im Wesentlichen sind dies die DKB, die Commerzbank, die Santander- und die GLS-Bank. 

• Eltern bürgen im Rahmen einer Elternbürgschaft oder andere Privatpersonen bürgen für den:die Mieter:in in Form einer Privatbürgschaft. 

Im Falle von Schäden oder Mietrückständen kannst du als Vermieter:in deine Auslagen bis zur Kautionshöhe von den Bürgen einfordern. Üblicher ist das Hinterlegen der Barkaution auf einem Mietkautionskonto. Ebenfalls möglich, zur Kautionshinterlegung ist das verpfändete Sparbuch – der:die Mieter:in sperrt ein Sparbuch und verpfändet es an dich. Insbesondere das Mietkautionskonto wird im Vergleich zur Kautionsversicherung deutlich häufiger beansprucht. 

Mit dem Abschluss einer Kautionsversicherung kommt der:die Mieter:in in den Genuss folgender Leistungen: 

• unbegrenzte Vertragslaufzeit, 
• keine Kündigungsfrist, 
• sofortiger Versicherungsschutz, 
• versicherbare Kautionshöhe bis zu drei Monatskaltmieten (meist auf einen bestimmten Höchstbetrag begrenzt) 
• sowie – je nach Anbieter und Vertrag zeitlicher Spielraum, bei der Rückzahlung vorgestreckten Zahlungen 
  

Für dich als Vermieter:in entstehen durch den Abschluss einer Kautionsversicherung keine Kosten. Der Mieter oder die Mieterin zahlt hingegen für die Bereitstellung der Kautionssumme einen jährlichen Versicherungsbeitrag.

In der Regel richten sich die Kosten nach dem Bürgschaftsbetrag, also der Höhe der sonst üblichen Mietkaution. Üblicherweise verlangen Versicherungen eine jährliche Gebühr zwischen 3,5 % und 6 % der Kautionssumme. Sehr häufig sind es 4,7 %, wobei oft eine jährliche Mindestgebühr eingefordert wird. Die Zahlung erfolgt jährlich im Voraus, manche Versicherungen bieten auch monatliche oder quartalsweise Ratenmodelle an. 

Im Vergleich zur klassischen Barkaution bleibt die Liquidität erhalten – dafür entstehen laufende Kautionsversicherungskosten, die mit zunehmender Laufzeit wachsen. Die Versicherung verdient also an der Sicherheit, die sie für dein:e Mieter:in bereitstellt. Hier lohnt sich ein Kautionsversicherungsvergleich, um die bestmöglichen Konditionen herauszufiltern. 
 
Tipp: Mit dem Mietkautionsrechner kannst du ausrechnen, wie hoch die jährlichen Kosten bei einer bestimmten Kautionshöhe ausfallen.

Wer von diesen Leistungen profitieren will, durchläuft folgendes Prozedere: 

1. Antrag stellen: Der:die Mieter:in beantragt die Bürgschaft direkt bei der Versicherung. 
2. Bonitätsprüfung: Die Versicherung prüft die Zahlungsfähigkeit und ggf. die SCHUFA-Auskunft. 
3. Bürgschaftsurkunde ausstellen: Nach erfolgreicher Prüfung wird die Bürgschaftsurkunde erstellt und dem:der Vermieter:in übergeben. 
4. Laufzeitbeginn: Die Bürgschaft gilt ab Vertragsbeginn und endet meist automatisch nach Rückgabe der Urkunde. 

Die Versicherung prüft in der Regel die Bonität anhand der Schufa, bevor sie den Antrag bewilligt. 

Nicht jede:r bekommt eine Bankbürgschaft. Die wichtigsten Bedingungen:

• Positive Bonität
• Regelmäßiges Einkommen
• Keine schwerwiegenden SCHUFA-Einträge 

Bestehen Negativvermerke in der SCHUFFA, lehnt die Kautionsversicherung den Antrag in aller Regel ab. Für manche Mieter:innen kommt die Bürgschaft daher wahrscheinlich nicht infrage – insbesondere bei finanziellen Vorbelastungen oder unsicherer Einkommenslage. 

Ja, aber nur sehr bedingt. Viele Versicherungen nutzen SCHUFA, Infoscore oder Creditreform und lehnen Anträge bei negativen Einträgen automatisch ab. Eine gewisse Chance besteht bei Anbietern, die sich auf Fälle mit instabiler Finanzlage spezialisiert haben. Die Auswahl der Anbieter ist daher deutlich geringer und der:die Mieter:in wird einer strengeren Prüfung unterzogen.  Sollte die Suche sich nicht als erfolgreich herausstellen, kann eine Privatbürgschaft eine gute Alternative sein. 

Ob eine Bankbürgschaft auch mit negativem SCHUFA-Eintrag möglich ist, hängt stark vom jeweiligen Kreditinstitut ab. Viele Banken setzen auf eine positive Bonitätsprüfung und lehnen Anträge bei negativen Einträgen automatisch ab.

Einträge wie Mahnverfahren, Inkassofälle oder laufende Vollstreckungen führen in der Regel zur Ablehnung.

Die Kautionsversicherung gilt als vollwertige Sicherheit – vorausgesetzt, die Bürgschaftsurkunde ist korrekt ausgestellt. Besonders wichtig sind dabei eine selbstschuldnerische Bürgschaft und der Verzicht auf Einreden.

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge – in diesem Fall die Versicherung – direkt zu zahlen, sobald du als Vermieter:in eine Forderung geltend machst. Dazu muss der:die Mieter:in nicht zahlungsunfähig sein. Der Versicherer bürgt direkt und verzichtet auf die Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB), was der Sicherheit der Barkaution entspricht. Im Klartext heiß das: Du musst vorher nicht erst den:die Mieter:in erfolglos verklagen oder mahnen. Diese Form der Bürgschaft wird „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ genannt, weil die Versicherung sofort auszahlt und eine nachträgliche Klärung dem:der Mieter:in überlässt. Auf diesen hohen Standard solltest du bestehen, denn es gibt auch Versicherungen, die nicht auf erstes Anfordern reagieren und dem:der Mietenden Gelegenheit lassen, in den Widerspruch zu gehen und Klage zu erheben.

Auch, wenn die Mietkautionsbürgschaft für viele Mieter:innen eine attraktive Lösung ist – du als Vermieter:in musst sie nicht automatisch akzeptieren. Es gelten bestimmte Regeln und Anforderungen, die du kennen solltest. 

Ob eine Bürgschaft zulässig ist, hängt vom Mietvertrag ab – dort sollte die Form der Mietsicherheit eindeutig geregelt sein. 

Wenn du im Vertrag festgelegt hast, dass die Kaution in bar oder auf einem Kautionskonto hinterlegt werden soll, hast du das Recht, andere Formen wie die Bürgschaft abzulehnen. 

Tipp: Falls du dich trotzdem auf eine Bürgschaft einlässt, solltest du darauf bestehen, dass die Urkunde vor Übergabe der Wohnung vollständig und korrekt vorliegt. 

Damit die Bürgschaft im Ernstfall auch rechtlich Bestand hat, muss sie bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Achte darauf, dass folgende Angaben enthalten sind: 

• Name und Anschrift von Mieter:in, Vermieter:in und bürgender Bank
• Bürgschaftsbetrag (max. 3 Nettokaltmieten)
• Selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung
• Verzicht auf Einreden gemäß §§ 770 und 771 BGB
• Unterschrift der Bank und ein offizieller Stempel

Gut zu wissen: Du solltest dir immer die Originalurkunde aushändigen lassen – keine Kopie oder PDF. Nur so bist du im Streitfall rechtlich auf der sicheren Seite.

Wichtig für dich als Vermieter:in: Die Bürgschaft endet nicht automatisch mit Auszug, sondern erst, wenn du die Originalurkunde zurückgibst. Deshalb ist es entscheidend, diese gut aufzubewahren – sie ist dein „Zugriffsrecht“.
Wenn keine Forderungen mehr offen sind (z. B. nach Nebenkostenabrechnung), sollte die Urkunde zügig zurückgegeben werden. Bei einem Wechsel zur Barkaution solltest du darauf achten, dass die Barkaution durch deine:n Mieter:in hinterlegt ist, bevor du die Urkunde zurückgibst. 

Was du als Vermieter:in bei offenen Forderungen einbehalten darfst, erfährst du hier im Detail: Kaution einbehalten – was ist erlaubt?

Die Kautionsversicherung ist eine vollwertige Alternative zur Barkaution – mit Vorteilen für Vermieter:innen und Mieter:innen. 

Für dich als Vermieter:in lohnt sich eine Kautionsversicherung, da du weniger Arbeit hast bei gleicher Sicherheit. Die Kaution wird ausgezahlt, sobald du Mietrückstände oder Schäden des Mieters oder der Mieterin meldest, sofern die Versicherungspolice Verzicht auf Einreden miteinschließt. Und für deine Mieter:innen bedeutet eine Kautionsversicherung eine höhere finanzielle Flexibilität und ist auch besonders für diejenigen geeignet, die eine hohe Kaution nicht als Einmalzahlung hinterlegen können. Außerdem kann eine Kautionsversicherung bei kurzen Mietverhältnissen den Aufwand gering und die Finanzlage stabil halten. Dagegen kann bei langfristigen Mietverhältnissen eine klassische Kaution sinnvoller sein, da die jährlichen Versicherungsbeiträge langfristig Kosten verursachen.

Nicht jede:r erhält eine Bankbürgschaft – zum Beispiel bei negativer SCHUFA oder fehlender Kundenverbindung zur Bank. In solchen Fällen gibt es weitere Möglichkeiten, eine Mietkaution abzusichern:

• Private Mietbürgschaft durch Angehörige
• Bürgschaften über Versicherungsanbieter

Letztere funktioniert ähnlich wie die Bankbürgschaft, wird jedoch von Versicherungen angeboten – meist zu etwas höheren Konditionen.

Einen Überblick zu weiteren Möglichkeiten der Mietkaution findest du hier:
Mietkaution und Alternativen – jetzt vergleichen.

Die Mietkautionsbürgschaft ist eine rechtlich sichere Alternative zur klassischen Barkaution – vorausgesetzt, die Urkunde ist korrekt ausgestellt. Sie bietet dir als Vermieter:in den Vorteil, dass du keine Konten führen oder Zinserträge verwalten musst. Gleichzeitig hast du im Schadensfall die gleiche rechtliche Handhabe wie bei einer hinterlegten Kaution.

Allerdings ist die Bankbürgschaft nicht für jede:n Mieter:in verfügbar – oft setzen Banken eine gute Bonität und ein bestehendes Kundenverhältnis voraus. Deshalb lohnt sich ein offenes Gespräch zu Beginn des Mietverhältnisses: Welche Form der Mietsicherheit ist für beide Seiten praktikabel?

Unser Tipp:
Wenn dein:e Mieter:in eine Bankbürgschaft vorschlägt, prüfe die Urkunde sorgfältig – und lehne sie nur ab, wenn im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist oder die Bedingungen nicht stimmen. So kombinierst du rechtliche Sicherheit mit weniger Aufwand.