Lexikon Baufinanzierung
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Erschließungskosten

Die Erschließungskosten – auch Erschließungsbeitrag genannt – sind eine Kommunalabgabe, die sich in die technische und verkehrsmäßige Erschließung aufteilt.

Technische Erschließungskosten sind Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze anfallen. Dazu gehören Elektrizität, Gas, die öffentliche Wasserversorgung und der Anschluss an die Kanalisation. Inbegriffen in den verkehrsmäßigen Erschließungskosten sind anteilige Kosten für Straßenbau, Gehweg und Beleuchtung, öffentliche Grünflächen, Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Auch für den Anschluss an das Telefon- und Kabelfernsehnetz können Erschließungskosten entstehen. Eine wesentliche rechtliche Voraussetzung für die Erhebung der verkehrsmäßigen Erschließungskosten ist, dass die Straße für den öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) beträgt der Kostenanteil bei den Erschließungskosten für die Besitzer maximal 90 Prozent.

Notwendigkeit der Erschließung

Grundsätzlich ist eine bestehende Erschließung die direkte Voraussetzung für eine Bebaubarkeit von Grundstücken. Somit ist sie notwendig, damit aus Bauerwartungsland Bauland werden kann. Meist wird eine Baugenehmigung nur dann erteilt, wenn gleichermaßen die Erschließung des Grundstücks gesichert ist. Generell braucht man nur beim Bau einer Immobilie mit Erschließungskosten rechnen, beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist das Grundstück in aller Regel schon erschlossen. Die Höhe der Kosten für die Erschließung können nicht pauschal im Voraus angegeben werden, denn die Höhe hängt von dem Materialeinsatz und den benötigten Arbeitsstunden ab. Das bedeutet, dass Bauherren, deren Haus weit von der Hauptanschlussstelle entfernt ist, mit mehr Kosten zu rechnen haben, als jene, die das Versorgungsnetz direkt vor der Haustür haben. Zudem können sich die Gebühren, die für die Erschließung erhoben werden, von Stadt zu Stadt erheblich unterscheiden.

Grundstücke mit und ohne Erschließungskosten

Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90 Prozent beteiligen, deshalb ist es wichtig sich vorab über den Grad der Erschließung des Grundstücks zu informieren. Nur so können Sie entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten für die Erschließung in Ihren finanziellen Rahmen passen. Die Grundstückspreise von erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von nicht erschlossenen Grundstücken. Jedoch entfallen beim Erwerb eines bereits erschlossen Grundstückes die Erschließungskosten und der Aufwand, der mit den Antragsstellungen für die verschiedenen Anschlüsse einhergeht.

Mögliche Bestandteile von Erschließungskosten

Erschließungskosten können für den Anschluss an folgende Punkte fällig werden:

 

·         öffentliche Trinkwasserversorgung

·         öffentliche Kanalisationssystem

·         Stromnetz

·         Gasversorgung

·         Kabelfernsehnetz

·         Telefonnetz

·         örtliche Verkehrsnetz (Straßen-, Bürgersteigherstellung)

 

Eventuell fallen Kosten für die Straßenbeleuchtung an.

Rechtslage

Erschließungskosten sind als Beiträge an die Kommune oder an die zuständigen Versorgungsämter zu entrichten. Bezüglich der Verkehrswege lassen sich zwei unterschiedliche Beitragsarten benennen. Der Erschließungsbeitrag bezieht sich auf den Neubau einer Straße. Diese Kosten sind durch das Baugesetzbuch (BauGB) vom Bundesrecht gedeckt. Die Kosten für eine Verbesserung oder den Ausbau einer bereits bestehenden Straße oder Erschließungsanlage wird durch das Kommunalabgabenrecht (KAG) der Bundesländer bestimmt und ist dementsprechend Landesrecht. Ähnlich verhält es sich mit den Erschließungskosten für die leitungsgebundenen Einrichtungen für die Wasser- und Abwasserversorgung. Auch dort sind bei dem Neubau einer Anlage ein Herstellungsbeitrag sowie bei der Verbesserung ein Verbesserungsbeitrag möglich. Die Erschließungskosten werden über einen Bescheid festgesetzt, der auch noch Jahre nach der Erschließung ausgestellt werden kann. Gegen diesen Bescheid lässt sich Widerspruch einlegen, der jedoch auf der rechtlichen Grundlage der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung hat. 

Erschließungskosten: Verteilungsmaßstäbe und Kennzeichnung

Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die betreffenden Grundstücke werden im Baugesetzbuch (BauGB) drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe herangezogen. Demnach lassen sich die Kosten durch die bauliche oder andere Nutzungsart, durch die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern oder durch die Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage ermitteln. Der jeweilige Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten wird durch den Verteilungsschlüssel der Gemeindesatzung festgelegt. Bereits bei der Angabe eines Bodenwertes wird gekennzeichnet, ob für ein Grundstück mit Erschließungskosten zu rechnen ist oder nicht. Dafür wird für erschließungspflichtige Grundstücke die Abkürzung „ebp“ und für die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwendet.