Wohn­Ba­ro­me­ter: Stei­gen­de Mie­ten in den kom­men­den Mo­na­ten

ImmoScout24 präsentiert seinen neuen Daten-Report zur Entwicklung des Mietwohnungsmarkts. Das „ImmoScout24 WohnBarometer“ gibt die Entwicklung von Wohnimmobilien in realen Preisen wieder, nicht als Indexwerte. Eine Preisprognose sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ergänzen den umfassenden Marktüberblick. Neben der Entwicklung des Mietwohnungsmarkts im ersten Quartal 2021 hat ImmoScout24 erste Auswirkungen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zum Mietendeckel in Berlin analysiert. 

Für das erste Quartal 2021 zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer deutschlandweit eine Steigerung der Mietpreise für Bestandswohnungen in Höhe von 1,8 Prozent und damit die stärkste Quartalsentwicklung der letzten fünf Jahre. Seit dem zweiten Quartal 2018 hatte diese laut den Angebotsdaten von ImmoScout24 teilweise deutlich unter 1,4 Prozent pro Quartal gelegen. Im Jahresvergleich boten Anbieter:innen Bestands-Mietwohnungen um 3,0 Prozent teurer an. Neubauwohnungen zur Miete erlebten mit 2,1 Prozent im ersten Quartal und 5,3 Prozent im Jahresvergleich noch stärkere Preiszuwächse. Im Neubau zogen die Mietpreise ebenfalls deutlicher an als in den vier Quartalen im letzten Jahr. In absoluten Preisen lagen die Angebotsmieten im Neubau im März 2021 deutschlandweit bei 9,58 Euro pro Quadratmeter und damit über den Bestandsmieten mit 7,18 Euro pro Quadratmeter.

Der neu entwickelte Nachfrageindikator des ImmoScout24 WohnBarometers zeigt, dass das Interesse an Bestands-Mietwohnungen mit 12 Kontaktanfragen pro Inserat pro Woche im Durchschnitt doppelt so hoch ist wie an Neubau-Mietwohnungen.

In Köln stiegen die angebotenen Mietpreise von Bestandswohnungen, die bei ImmoScout24 als 2 Jahre und älter definiert sind, im ersten Quartal 2021 mit 2,0 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2020 am stärksten, dicht gefolgt von Frankfurt am Main mit 1,9 Prozent und Berlin mit 1,7 Prozent. In allen drei Metropolstädten zogen damit die Angebotsmieten deutlich stärker an als in den Quartalen des Vorjahres. Laut ImmoScout24 WohnBarometer gehen auf jede inserierte Bestands-Mietwohnung in Köln 46 Kontaktanfragen pro Woche ein. In Frankfurt am Main sind es 14.

Das ImmoScout24 WohnBarometer prognostiziert auf Basis weiterer Faktoren wie den aktuellen Einwohnersalden sowie des verfügbaren und geplanten Wohngebäudebestands die höchsten Preissteigerungen für Kölner Mietwohnungen im Bestand mit 4,3 Prozent, gefolgt von Berlin und München mit 3,2 Prozent und Hamburg und Frankfurt am Main mit jeweils 2,8 Prozent.

In der Bundeshauptstadt Berlin und der Rheinmetropole Köln liegen die Angebotsmieten im Bestand trotz der dynamischen Preisentwicklung im Vergleich zu den übrigen Metropolen noch auf einem relativ moderaten Niveau. Mit 10,01 Euro in Berlin und 10,70 Euro in Köln rangieren die Quadratmeterpreise am unteren Ende des Metropolenvergleichs.

Das teuerste Pflaster der Top 5 bleibt München. Für eine Mietwohnung im Bestand riefen Anbieter:innen in der bayerischen Landeshauptstadt 15,95 Euro pro Quadratmeter auf. Nach Preiskorrekturen zu Beginn des Jahres 2020 stiegen die Angebotsmieten dort im ersten Quartal 2021 um 1,3 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2020 an.

Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, den sog. Mietendeckel, am 15. April für verfassungswidrig erklärt. Seit der Gerichtsentscheidung stieg das Angebot für Mietwohnungen mit Fertigstellung vor 2014 Ende April um bis zu 20,5 Prozent an. Knapp drei Wochen nach dem Urteil lag es am 3. Mai 8,6 Prozent über dem Niveau des 15. April. Der Anstieg beruht auf einer niedrigen dreistelligen Zahl von Inseraten und stellt noch keinen nachhaltigen Trend dar.

Die Angebotsmieten für das zuvor Mietendeckel-relevante Segment mit Baualter vor 2014 stiegen seit dem 15. April 2021 im Durchschnitt um 90 Cent pro Quadratmeter an. Das entspricht einer Preisanpassung um 7,0 Prozent. Dieser Trend ist für alle Gruppen von Anbieter:innen sichtbar mit Einschränkung privater Wohnungsgesellschaften, bei denen das Niveau der Angebotsmieten im Durchschnitt sogar zurückging. In Frankfurt am Main und München stiegen die Angebotsmieten im gleichen Alterssegment demgegenüber seit Mitte April nur um 0,5 bzw. 0,3 Prozent und in Köln waren sie leicht rückläufig. Die öffentlichen Wohnungsgesellschaften boten mit durchschnittlich sechs bis sieben Euro pro Quadratmeter die günstigsten Bestandsmietwohnungen mit Baujahr vor 2014 in Berlin an. Privatwirtschaftliche Wohnungsgesellschaften lagen mit durchschnittlich acht bis neun Euro nur leicht darüber.

Für Berlin verzeichnete das ImmoScout24 WohnBarometer mit 158 Kontaktanfragen pro inserierter Bestandsmietwohnung (hier definiert mit älter als zwei Jahre) pro Woche im ersten Quartal 2021 mit weitem Abstand die höchste Nachfrage.

Für Frankfurt am Main und München zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für neugebaute Wohnungen, dass das Mietniveau im ersten Quartal bei 0,3 Prozent stagnierte. In Berlin hingegen stiegen die Angebotsmieten im Neubau definiert als nicht älter als 2 Jahre mit 3,5 Prozent gegenüber den anderen Metropolen am stärksten an. Für die Bundeshauptstadt verzeichnet das ImmoScout24 WohnBarometer denn auch die höchste Nachfrage bei Neubau-Mietwohnungen mit 29 Kontaktanfragen pro Inserat und Woche. Auch in Köln und Hamburg sind Neubau-Wohnungen zur Miete 1,9 bzw. 1,1 Prozent teurer angeboten worden als noch im vierten Quartal 2020. Hier lag die Nachfrage bei 16 bzw. 8 Kontaktanfragen pro Woche und Inserat. München ist auch bei den Neubaumieten einsamer Spitzenreiter mit durchschnittlich 18,40 Euro. Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main liegen mit 13,76, 13,55 Euro und 13,25 Euro relativ gleich auf. Köln ist mit 12,12 Euro bei den Neubaumieten die günstigste der fünf analysierten Metropolen.

Für Berlin erwartet ImmoScout24 mit 5,6 Prozent in den kommenden zwölf Monaten die stärksten Preiszuwächse bei den Neubaumieten. Auch für Köln prognostiziert das ImmoScout24 WohnBarometer einen Anstieg der Angebotsmieten im Neubau um 4,0 Prozent. In Frankfurt am Main werden die Mietpreise für Neubauwohnungen mit 2,1 Prozent voraussichtlich am geringsten steigen.

* zum Zeitpunkt der Prognose lag die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts noch nicht vor und ist demnach noch nicht einkalkuliert.

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8.5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Eigentumswohnungen-, Einfamilienhäuser- und Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Für die Preisprognose bildet der angewandte Algorithmus ebenfalls die Grundlage. Dazu fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand mit in die Betrachtung ein.

Methodik zu den Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt

Für die Mietendeckel-Analyse von ImmoScout24 wurden alle Inserate vom 15.04. bis zum 3.05. dieses Jahres berücksichtigt, die in die durch den Mietendeckel festgelegten Baualtersklassen fallen. 28.000 Inserate wurden für die Vergleichszahlen analysiert. Dopplungen wurden dabei eliminiert. Für die gesamte Analyse wurden Durchschnittswerte der jeweiligen Woche berechnet und um Ausreißer-Werte bereinigt. In die Datenerhebung flossen Angebote privater Anbieter und Makler:innen sowie privatwirtschaftlicher und städtischer Wohnungsgesellschaften ein, sofern sie auf Immoscout24 inseriert wurden. Unsere Analyse bildet damit die Angebotssituation in der Neuvermietung öffentlich-inserierter Wohnungen ab.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 06. Mai 2021.