Ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn Gewerbemietende ihren Laden wegen der Corona-Pandemie vorübergehend schließen müssen? Die Gerichte urteilen bisher sehr unterschiedlich.
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Wie es aussieht, bleibt bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung die Rechtslage in Sachen Mietminderungen aufgrund Corona-bedingter Laden-Schließungen ungeklärt. Die Bundesjustizministerin will das Mietrecht ändern. Dem Plan zufolge sollen die wegen Corona angeordneten staatlichen Beschränkungen von Gewerbebetrieben als regelmäßige "Störung der Geschäftsgrundlage" (§ 313 BGB) gelten. Das würde für Vermietende bedeuten, dass sie die Miete senken müssen.
Bisher ist die Änderung des Mietrechts aber nur ein Plan. Juristisch umstritten ist die Frage, ob staatlich verordnete Einschränkungen oder Verbote einen Mietmangel darstellen. Und es steht die Frage im Raum, ob sich der Mietende auf eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB berufen kann. Das hätte zur Folge, dass er damit einen Anspruch auf Vertragsanpassung – wie z. B. eine Mietminderung – oder auch den Rücktritt vom Vertrag begründen könnte.
Bislang haben sich nur Gerichte der unteren Instanzen mit der Problematik beschäftigt. Ihre Urteile fielen recht unterschiedlich aus.
Die Landgerichte Frankfurt, Heidelberg und Zweibrücken sprachen sich gegen eine Mietminderung “wegen Corona” aus. Sie sahen in der staatlich verordneten Schließung der Geschäfte weder einen Mietmangel noch eine Störung der Geschäftsgrundlage.
Das Landgericht München spricht sich dafür aus, dass eine Corona-bedingte Ladenschließung zur Mietminderung berechtigt. Denn ein Mietmangel könne als "Unbrauchbarkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch" auch auf behördlichen Verfügungen beruhen. Dazu unternahmen die Richter eine Reise in die Vergangenheit und stützten ihr Urteil auf eine Entscheidung des Reichsgerichts von 1915. Nach Beginn des ersten Weltkriegs wurden Tänze polizeilich stark eingeschränkt, daher konnte eine Tanzbar nicht mehr wie zu Beginn des Mietvertrags betrieben werden. Der Einnahmeausfall rechtfertigte einen Anspruch auf Mietminderung.
Über ein Dafür oder ein Dagegen hinaus gibt es ambivalente Gerichtsentscheidungen. So sieht das Landgericht Mönchengladbach in einer verordneten Schließung keinen Mietmangel, aber eine Störung der Geschäftsgrundlage. Hierfür hält das Gericht eine Reduzierung der Miete um 50 Prozent für angemessen.
Bis eine Änderung des Mietrechts für Rechtssicherheit sorgt, kann jeder Ausgang eines Prozesses für Überraschungen sorgen.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 27. November 2020.
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