Der Mietvertrag für ein Gewerbeobjekt beinhaltet eine Klausel, die es dem Mieter untersagt, seine Miete zu mindern. Ist das zulässig und darf bei Verstoß der Rauswurf drohen?
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Der Mieter einer Spielstätte in Brandenburg zahlte zwei Monate lang keine Miete und erhielt daraufhin prompt die Kündigung. Seine Mietverweigerung begründete er mit einem undichten Dach und ebenso undichten Außenwänden, Rissen im Boden und einer unzureichenden Heizung. Er zahlte weiterhin keine Miete, woraufhin der Vermieter nochmals kündigte.
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Auch noch beim zweiten Mal hielt der Spielstätten-Betreiber die Kündigung aufgrund der vorhandenen Mängel für unwirksam. Doch er irrte. Denn der von ihm unterschriebene Mietvertrag enthielt eine Klausel, die es dem Mieter untersagte, die Miete zu mindern.
Bei der Gewerbemiete kann eine solche Ausschlussklausel individuell und auch durch AGB vereinbart werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Klausel das Minderungsrecht nicht generell ausschließt, sondern dem Mieter die Möglichkeit offenlässt, einen Rückzahlungsanspruch wegen etwa überzahlter Miete gerichtlich geltend zu machen. Diese Möglichkeit war im vorliegenden Fall gegeben.
Eine solche Klausel versetzt den Vermieter in die Lage, mit einer pünktlichen und vollständigen Mietzahlung die Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können. – In der Wohnraummiete wäre allerdings eine Vereinbarung unwirksam, die den Mieter auf diese Weise benachteiligt.
(OLG Brandenburg, Urteil vom 4. Februar 2020, Az. 3 U 34/19)
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 25. Juli 2020
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