Vermietende streiten mit ihrem Mieter um eine Mieterhöhung. Die Vermietenden kämpfen für die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens.
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Vermietende in Berlin-Charlottenburg forderten ihren Mieter auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter lehnte jedoch mit der Begründung ab, dass die Wohnung – anders als von den Vermietenden dargestellt – beim Mittelwert des Mietspiegelfeldes einzuordnen sei und nicht bei 40 Prozent der oberen Spanne.
Daraufhin beantragten die Vermietenden beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Sie wollten ein schriftliches Sachverständigengutachten über 18 im Einzelnen bezeichnete Wohnwertmerkmale der vermieteten Wohnung einholen lassen.
Doch das Amtsgericht lehnte den Antrag als unzulässig ab, ohne zuvor den Mieter anzuhören. Um die Fragen zur Wohnsituation zu beantworten sei nicht die besondere Sachkunde eines Sachverständigen notwendig. Vielmehr gehe es bei sämtlichen Beweisfragen um reine Tatsachenfeststellungen, die per Augenschein zu erkunden seien.
Gegen den Beschluss des Amtsgerichts legten die Vermietenden beim Landgericht Berlin II eine sofortige Beschwerde ein. Daraufhin wurde das Amtsgericht ersucht, die Anhörung des Antragsgegners nachzuholen.
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Das Amtsgericht übermittelte dem Mieter die Antragsschrift der Vermietenden, den angefochtenen Beschluss sowie den weiteren Schriftwechsel einschließlich der Beschwerdeschrift. In seiner Antwort stellte sich der Mieter gegen die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens.
Für ihn sei der Antrag unzulässig, da es für eine Mieterhöhung auf die von den Vermietenden formulierten Beweisfragen zu 13. bis 16. nicht ankomme und die Antwort auf Beweisfrage zu 5. (Existenz eines Fahrstuhls im Gebäude) unstreitig sei.
Das Amtsgericht war sich einig, der sofortigen Beschwerde nicht abzuhelfen. Das Landgericht stellte daraufhin klar, dass die sofortige Beschwerde statthaft sei, in der vorgeschriebenen Frist sowie Form eingelegt wurde und damit zulässig sei. Allerdings sei die Beschwerde unbegründet.
Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass das selbstständige Beweisverfahren (gemäß § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht eröffnet werde. Nachdem der Mieter der Anordnung einer Beweiserhebung widersprochen habe, kann dem Antrag auch nicht auf Grundlage von § 485 Abs. 1 ZPO entsprochen werden.
Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass sich – anders als es vereinzelt vertreten wird – die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht im Wege des selbstständigen Beweisverfahrens unter dem Aspekt der Ermittlung des „Werts einer Sache“ (im Sinne des § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) rechtfertigen lasse, wenn das selbstständige Beweisverfahren nach Angaben der Antragstellenden der Vermeidung eines Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen soll.
Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibe unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden müsse, sodass es ohne Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutzwürdigen Interesse an der Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens fehle.
Ein schutzwürdiges Interesse fehle aber auch deswegen, weil die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich der Entscheidung darüber, ob dazu ein Sachverständigengutachten eingeholt oder der Mietspiegel samt Orientierungshilfe herangezogen werde, gerade den Kern eines typischen Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlagen bilde. Damit wäre das selbstständige Beweisverfahren mithin in solchen Fällen eher geeignet, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwändige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen als sie zu vermeiden.
Wenn sich Vermietende auf das (in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) gesetzlich vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständigengutachtens stützen wollen, so haben sie das Gutachten selbst einzuholen und zu bezahlen. Sie können nicht im Wege des selbstständigen Beweisverfahrens vorgehen, um die entstehenden Kosten teilweise auf die Mietenden abzuwälzen.
Die hier von den Vermietenden vorgestellte Vorgehensweise, einen Sachverständigen mit der Feststellung der Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ zu beauftragen, um dem Gericht auf dieser Basis die Schätzung der Höhe der ortsüblichen Miete zu ermöglichen, bringe eher Nach- als Vorteile.
Denn es würden weder der Zeitaufwand noch die Kosten für ein Sachverständigengutachten eingespart, noch würde das mit einer gerichtlichen Schätzung unvermeidbar verbundene Fehlerrisiko durch die Expertise eines Sachverständigen reduziert oder die Genauigkeit des Schätzergebnisses verbessert.
(LG Berlin II, Beschluss vom 23. Oktober 2024 - 64 T 71/24)
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