BGH-Ur­teil: Miet­min­de­rung

Ein Ehepaar in Dresden hat in seiner Wohnung zahlreiche Mängel und zudem schnelle Vermieterwechsel. Als der neueste Vermieter endlich Handwerker schicken will, lässt das Ehepaar sie nicht arbeiten. Ein Fall für den Bundesgerichtshof. 

Im Jahr 1998 bezieht ein Ehepaar eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Dresden. Doch die Freude verfliegt rasch, denn die neue Mietwohnung weist eine ganze Reihe von Mängeln auf. Seit 1999 mindert das Ehepaar daher die Miete und trifft sich mit den vielfach wechselnden Vermietern vor Gericht. 

Im ersten Prozess hat das Landgericht Dresden entschieden, dass wegen Rissen, verrotteter Fenster, Nässe- und Eisbildung an fünf Dachflächenfenstern, wegen Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch die Miete in den Sommermonaten um 25 Prozent, in den Wintermonaten um 35 Prozent gemindert werden kann. Im zweiten Prozess geht es um Mängel des Teppichbodens, Zuglufterscheinungen der Wohnzimmerfenster und der Balkontür sowie einer nur eingeschränkten Beheizbarkeit der Wohnung. Das Gericht entscheidet, dass die Mieter ihre Miete in den Sommermonaten um weitere 10 Prozent und in den Wintermonaten um weitere 20 Prozent mindern können.

Vermieter Nr. 6 schließlich will die Mängel beseitigen. Das bringt das Ehepaar aus dem Konzept. Denn sie streiten sich zu diesem Zeitpunkt noch mit Vermieter Nr. 5 um Mietzahlungen vor dem Landgericht Dresden. Würden die Mängel beseitigt, sehen sie ihre Beweismöglichkeiten in Gefahr. Diese Bedenken will Vermieter Nr. 6 aber nicht tolerieren. Seiner Meinung nach könne es keine Mietminderung geben, wenn die Mieter die Beseitigung der Schäden nicht zuließen. Darüber streiten die Eheleute und der Vermieter vor dem Amtsgericht Dresden, dem Landgericht Dresden und schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Der Bundesgerichtshof stellt die Rechte des Vermieters klar. Wenn ein Vermieter die Mängel in einer Wohnung beseitigen lassen will, muss der Mieter das dulden. Weigert er sich, ist er “ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist”. 

Der Verweis auf das noch laufende Gerichtsverfahren ändere daran nichts. Zumal die vorgebrachten Mängel sich auch auf andere Art beweisen lassen. So könnten beispielsweise Fotos angefertigt werden oder die mit der Mängelbeseitigung beauftragten Handwerker hätten die Mängel vor Gericht bezeugen können.  

Eine andere Möglichkeit wäre gewesen, einen Sachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen. Im Prozess wäre das ein sogenannter qualifizierter Parteivortrag gewesen, gegen den der ehemalige Vermieter wenig hätte vorbringen können. Selbst die Kosten für den Sachverständigen hätte der Vermieter zahlen müssen.

Das Urteil des BGH kann eigentlich nicht überraschen. Es kann schließlich nicht verhindert werden, dass ein Vermieter, der seine Pflichten wahrnehmen möchte, daran gehindert wird und obendrein noch draufzahlt.

BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 21. Mai 2021.