Ein Mieter gerät an zwei aufeinander folgenden Monaten mit der Mietzahlung in Verzug. Daraufhin erhält er von seinem Vermieter die Kündigung. Da er nicht freiwillig ausziehen will, klagt der Vermieter auf Räumung. Wie entscheidet das Gericht?


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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender

Bei Ausspruch der Kündigung schuldet der Mieter die gesamte Miete für Februar 2018 sowie einen restlichen Mietzinsanteil von 135,41 Euro aus dem Vormonat. Das Landgericht Berlin entscheidet den Rechtsstreit der Parteien zugunsten des Mieters. Er darf weiterhin in der Wohnung bleiben.


Nicht unerheblich?

Ein Vermieter kann nur dann (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB) kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem “nicht unerheblichen” Teil der Miete in Verzug ist. Dieser erhebliche Rückstand muss für jeden der beiden Monate bestehen, so das Gericht. Beträgt der Rückstand – wie im vorliegenden Fall – lediglich 19 Prozent der gesamten Monatsmiete, handelt es sich um keinen erheblichen Zahlungsrückstand. Der Rückstand erreichte nicht einmal die Summe der Nebenkostenvorauszahlungen von 175,- Euro monatlich.

Dieser Sachverhalt reiche nicht, um die Kündigung des Vermieters zu rechtfertigen, zudem befand sich der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung nur mit vier Tagen für die Februarmiete im Verzug. Damit lag eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch nicht vor. 

(LG Berlin, Urteil v. 08.01.20, Az. 66 S 181/18)

Hintergrundwissen

Wer wegen Mietrückständen den Mietvertrag kündigen möchte, sollte den Unterschied kennen zwischen der Kündigungsbefugnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) oder 3 b) des BGB. Der Hauptunterschied besteht in der Art, wie der Rückstand aufgelaufen ist.

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) 

Vermieter:innen müssen lediglich zwei aufeinander folgende Fälligkeiten der Miete abwarten. Nach Ablauf von ca. 35 Tagen seit dem erstmaligen Ausbleiben einer Zahlung kann gekündigt werden. Voraussetzung: Der Mietrückstand in beiden Monaten ist “nicht unerheblich”. Ein Mietzinsanteil etwa in Höhe einer halben Monatsmiete kann als nicht unerheblicher Rückstand angesehen werden.

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b) 

Ein Mietrückstand, der sich allmählig über einen längeren Zeitraum ansammelt, muss den 2-fachen Betrag der Miete erreichen. Erst dann kann eine Kündigung erfolgreich sein.

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 21. Februar 2020


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