Sollen einzelne Mietende einer Wohngemeinschaft ausgetauscht werden, ist das prinzipiell möglich. Es besteht aber kein genereller Anspruch auf die Zustimmung durch Vermietende.
Im Sommer 2013 hatten sechs Personen im Alter zwischen 25 und 34 Jahren eine 7-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg angemietet. Im Mietvertrag gibt es keine ausdrückliche Regelung über den künftigen Wechsel der Mietenden. Dennoch wurde bereits vor Vertragsschluss im vorgedruckten Mietvertragsformular handschriftlich der Name einer Person durch einen anderen ersetzt.
Knapp vier Jahre später wurde in einem Nachtrag vereinbart, dass fünf Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dafür sechs andere Personen eintreten. Die Miete wurde um 240 Euro monatlich erhöht. Ein Vierteljahr später wurde vereinbart, dass einer der neu eingetretenen Mieter wieder aus dem Mietverhältnis ausscheidet und stattdessen eine neue Person eintritt.
Jetzt sollen wiederum vier Personen aus dem Vertrag ausscheiden und durch vier bereits als Untermieter in der Wohnung lebende Personen, ersetzt werden. Die Vermieterin ist mit einem nochmaligen Austausch aber nicht einverstanden. Ein Streitfall, dessen Weg durch die Instanzen beim Bundesgerichtshof (BGH) endet.
Die höchsten Richter:innen stellen sich auf die Seite der Vermieterin. Einen Anspruch auf Zustimmung zu einem erneuten Mieterwechsel lehnen auch sie ab. Denn das Gesetz sehe ein Recht auf einen Mieterwechsel auch bei einer Mietermehrheit nicht vor. Vielmehr werde dem Interesse der Mietenden nach Flexibilität dadurch begegnet, dass sie untervermieten dürfen und eine für Mietende kurze Kündigungsfrist haben.
Die Richter:innen verdeutlichten die erheblichen Vorteile auf Mieterseite, die sich aus einem Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel ergeben würden. Anders als bei einer Untervermietung scheiden bisherige Mietende aus und haften nicht mehr für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Die eintretenden Mietenden profitieren von längerer Kündigungsfrist und möglicherweise geringerer Miete als bei einer Neuvermietung.
Es gibt Einzelfälle, in denen ein Mietvertrag so auszulegen sei, dass ein Anspruch auf einen Mieterwechsel bestehen soll. Beispielsweise bei Studierenden. Im vorliegenden Fall waren aber keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich. Es ließ sich definitiv kein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel aus dem Mietvertrag herleiten. Auch könne aus den Nachträgen zum Mietvertrag, mit denen Mietende ausgetauscht wurden, kein generelles Recht auf Zustimmung zu weiteren Mieterwechseln konstruiert werden.
(BGH-Urteil vom 27.4.2022 – VIII ZR 304/21)
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