Vermietende können sich freuen. Denn der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöht werden darf, sofern eine nachvollziehbare Einsparprognose vorliegt.
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Eine Vermieterin aus Bremen hatte 2017 in ihrem Mehrfamilienhaus – nach vorheriger Ankündigung – die alten Einzelöfen durch eine moderne Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung ersetzt.
Als die Arbeiten abgeschlossen waren, erklärte sie gegenüber ihren Mietenden Modernisierungs-Mieterhöhungen in unterschiedlicher Höhe. Ab Januar 2018 zahlten die Mietenden die erhöhte Miete.
Eine Mieterin allerdings hielt die Mieterhöhung für unwirksam und verlangte nach Ende des Mietverhältnisses den Erhöhungsbetrag für den Zeitraum Januar 2018 bis August 2019 zurück.
Beim Amts- und Landgericht Bremen traf sie damit auf Zustimmung. Auch die Richterinnen und Richter hielten die Mieterhöhung für ungerechtfertigt. Also wurde der Klage stattgegeben. Denn die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass infolge des Umbaus nachhaltig Endenergie eingespart werde.
Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass solch eine Aussage ganz leicht durch den Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden könne. Dem vom Gericht beauftragten Sachverständigen lagen aber keine Angaben über den tatsächlichen Verbrauch vor dem Einbau der neuen Heizung vor. Also konnte er auch keine Einsparung von Endenergie feststellen.
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Der Fall landete nun an höchster Stelle. Dort wurde das Urteil aufgehoben. Der BGH stellte klar, dass Vermietende nicht den individuellen Verbrauch ihrer Mietenden nachweisen müssen. Was zählt ist, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt. Dabei würden Fachgutachten oder offizielle Durchschnittswerte als Nachweis genügen.
Im konkreten Fall kann die Modernisierungs-Mieterhöhung, nach der bis Ende 2018 gültigen Rechtslage, für das Jahr bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen. Seit dem 1. Januar 2019 liegt der Wert bei acht Prozent. Zusätzlich wurde eine Kappungsgrenze von höchstens 3 Euro/m² pro Jahr, bei günstigen Bestandsmieten 2 Euro/m² eingeführt.
Das BGH-Urteil macht es Vermietenden möglich, ihre Investitionen besser zu kalkulieren. Damit kann die Entscheidung für energetische Sanierungen leichter getroffen werden.
(BGH, Urteil v. 26.3.2025, VIII ZR 283/23)
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