Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf zulasten einzelner Eigentümer und Eigentümerinnen Kosten umverteilen. Allerdings bedarf es dazu bestimmter Voraussetzungen, und es muss einen sachlichen Grund geben. So entschied der BGH in zwei Urteilen.
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Seit der WEG-Reform 2020 haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) mehr Spielraum, wenn es darum geht, Kosten zu verteilen. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) gleich in zwei Fällen weitere Vorgaben zu den Voraussetzungen gemacht, unter denen die WEG eine Kostenverteilung beschließen kann, die von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweicht.
Eine Wohnungseigentumsanlage in Niedersachsen hat eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 weist die Nutzung der Flächen ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu. Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage sollen nur von Wohneinheiten mit Stellplatz zu tragen sein.
Im April 2022 beschloss die WEG in einer Eigentümerversammlung, das Dach der Garage sanieren zu lassen. Die damit verbundenen Kosten sollten auf sämtliche Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umgelegt werden.
Das passte einer Eigentümerin ohne Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenplatz ganz und gar nicht. Sie erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Das Amtsgericht Clausthal-Zellerfeld und auch das Landgericht Braunschweig gaben der Klage statt. Ihrer Ansicht nach hatte die WEG keine Beschlusskompetenz.
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Der Bundesgerichtshof beurteilt den Fall anders. Er hob das Urteil der Vorinstanzen auf und verwies zugleich die Sache ans Landgericht zurück.
Zunächst stellte der BGH klar, dass die WEG grundsätzlich die Kompetenz habe, eine solche Änderung der Kostenverteilung zu beschließen. Das ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Sie bestehe auch dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert werde, indem – wie im vorliegenden Fall – eine Wohnungseigentümerin erstmals mit Kosten belastet werde.
Daher kann die Anfechtungsklage nicht per se wegen fehlender Beschlusskompetenz Erfolg haben. Vielmehr muss das Landgericht prüfen, ob die beschlossene Kostenverteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Denn bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung würde es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, alle Eigentümer und Eigentümerinnen an den Kosten zu beteiligen, wenn sich die Gebrauchsmöglichkeiten stark unterscheiden.
Soll von der vereinbarten Kostenverteilung abgewichen werden, ist ein sachlicher Grund erforderlich. Das könnte beispielsweise sein, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die vom übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ein sachlicher Grund wäre auch gegeben, wenn das Problem, für dessen Beseitigung Kosten anfallen, die gesamte Anlage betrifft und eine Gesamtsanierung erfordern.
Das Landgericht muss den Fall nun nochmals betrachten und prüfen, ob es für den Beschluss in diesem Einzelfall sachliche Gründe gegeben hat.
(BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23)
Im zweiten Fall geht es um die Änderung des Verteilungsschlüssels bei Betriebskosten und Rücklagen. Die Teilungserklärung für eine Anlage – bestehend aus Gewerbe- und Wohneinheiten – in Düsseldorf aus dem Jahr 1984 sieht eine Verteilung öffentlicher Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen vor. Lediglich die Heizkosten sollten nach beheizbarer Fläche umgelegt werden.
Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen rund viermal größer als bei den Gewerbeeinheiten. 1/100 Miteigentum entspricht bei den Wohneinheiten etwa 25 Quadratmeter, bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 Quadratmeter.
2021 beschloss die Eigentümergemeinschaft, den Verteilungsschlüssel für Betriebskosten und Erhaltungsrücklage von Miteigentumsanteilen auf beheizbare Fläche zu ändern.
Nach diesem neuen Schlüssel müssten die Eigentümer und Eigentümerinnen von Gewerbeeinheiten deutlich mehr zahlen. Das wollten sie nicht hinnehmen und wehrten sich mit einer Anfechtungsklage. Der Erfolg blieb ihnen allerdings verwehrt.
Laut § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat die Eigentümergemeinschaft die Kompetenz, den Verteilungsschlüssel zu ändern – sowohl für Betriebskosten als auch für die Erhaltungsrücklage.
Die beschlossene Änderung ist eine von der Beschlusskompetenz gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels, genauer gesagt eine abweichende Verteilung "bestimmter Arten von Kosten" im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Wobei die gesetzliche Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" keine besonderen Anforderungen stellt, sondern nur das allgemeine Bestimmtheitserfordernis für Beschlüsse betont.
Zudem entspricht die Änderung ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn sie beendet eine Privilegierung der Gewerbeeigentümer und-eigentümerinnen. Dafür, dass die Gewerbeeinheiten – gemessen an der Fläche – nur mit einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt waren, bestand kein sachlicher Grund.
(BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23)
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