Bevor ein Besitzwechsel einer Wohnung erfolgen kann, müssen Interessierte die Immobilie besichtigen können. Die jeweiligen Mieter:innen dürfen den Zutritt nicht verwehren. Aber was ist legitim, wenn eine Mieterin psychisch schwer erkrankt ist?
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Vier Mieter:innen leben in besonders beliebten Wohnvierteln in Berlin, in denen die Mietpreisbremse gilt. Bei der Neuvermietung der Wohnungen dürfen Vermieter:innen hier maximal zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen. Wer mehr verlangen will, muss die Wohnung zuvor saniert haben.
Alle vier Mietparteien sind der Meinung, zu viel Miete zu zahlen und fordern eine Rückzahlung der vermeintlich zu viel gezahlten Miete. Ihre Vermieter:innen hingegen weigern sich beharrlich. Sie behaupten, dass es in ihren Fällen Ausnahmen von der Mietpreisbremse gebe. Konkrete Auskünfte wollten sie den jeweiligen Mieter:innen allerdings nicht geben, da die Auskunftsansprüche verjährt seien.
Unstrittig ist, dass Mieter:innen von ihren Vermieter:innen bestimmte Informationen einfordern können, um zu prüfen, ob die genutzten Ausnahmen von der Mietpreisbremse tatsächlich greifen. Auch die Frage nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen, die ebenfalls Gründe für eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete sein können, muss beantwortet werden.
Allerdings gibt es für alle Nachfragen eine zeitliche Grenze. Ob und wann der Auskunftsanspruch verjährt, hatten die Gerichte in den unteren Instanzen unterschiedlich bewertet. Daher mussten nun die Karlsruher Richter:innen die Frage klären.
Das höchstrichterliche Urteil besagt: Solange Mieter:innen keine Auskunft von ihren Vermieter:innen verlangen, verjährt ihr Auskunftsanspruch nicht. Erst wenn Vermieter:innen aufgefordert werden, Auskunft zu geben, beginnt die Frist von drei Jahren. Konkret bedeutet das, wenn Vermieter:innen keine Informationen herausgeben, haben Mieter:innen drei Jahre Zeit, die Informationen einzuklagen.
Doch Achtung, um zu viel gezahlte Miete zurückzubekommen, müssen – laut BGH-Urteil – Mieter:innen sich spätestens zweieinhalb Jahre nach Mietbeginn bei ihren Vermieter:innen über die zu hohe Miete beschweren. Nach diesen zweieinhalb Jahren kann keine bereits bezahlte Miete mehr zurückgefordert werden. Dann können sich Mieter:innen nur noch für die Zukunft beschweren.
(BGH-Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22)
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