Miet­preis­brem­se: Mie­te muss tat­säch­lich ge­schul­det sein

Die von den vorherigen Mieter:innen gezahlte Miete hat nur dann Bestandsschutz, wenn sie auch tatsächlich geschuldet wurde. In Berlin klagten Nach-Mieter:innen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete. 

Zwei Mieter:innen in Berlin wollten ihre vertraglich vereinbarte Miete von 11,39 Euro pro qm – insgesamt 780,10 Euro – nicht zahlen. Die Höhe entsprach ihrer Meinung nach nicht den Vorschriften der Mietpreisbremse. Daher schickten sie eine registrierte Inkassodienstleisterin ins Rennen. Die wiederum machte Ansprüche gegen die Vermieterin wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB geltend.

Im Mietvertrag gibt es einen Hinweis, dass die Vor-Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 Euro pro qm betragen habe. Was sich in den Dokumenten nicht findet, ist ein Hinweis auf einen Ausnahmetatbestand wie zum Beispiel eine Modernisierung. 

Auf die Klage der Inkassodienstleisterin reagierte die Vermieterin mit einer Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen und machte geltend, dass die Vor-Miete unter Berücksichtigung der Modernisierungen der Höhe nach gerechtfertigt gewesen sei. Zudem sei die Miethöhe durch die damaligen Mieter:innen nie gerügt worden und gelte daher als wirksam vereinbart. Damit sei auch die aktuelle Mietvereinbarung gemäß § 556e BGB wirksam.

Das Amtsgericht stellte sich hinter die Vermieterin und wies die Klage ab. Der Mietvertrag enthalte die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebene Auskunft über die Vor-Miete, also könne sich die Vermieterin darauf berufen. Dass im Mietvertrag oder im Vor-Mietvertrag nicht auch auf Modernisierungsmaßnahmen hingewiesen worden sei, störte das Amtsgericht nicht. Die Vermieterin habe sich schließlich unmittelbar nur auf die wirksam in Bezug genommene Vor-Miete berufen. 

Auf die bereits erstinstanzlich erhobene Rüge der Klagevertreterin, dass auch schon die Vor-Miete gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ verstoßen habe, ging das Gericht nicht ein.

Der Rechtsstreit geht in die nächste Runde. Das Landgericht stellte klar, dass der Berliner Mietspiegel 2021 eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei. Die gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete ist – wie in der Klageschrift schlüssig dargestellt und von der Vermieterin nicht schlüssig in Abrede gestellt – auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 im Wege der Schätzung mit 538,07 € anzusetzen.

Da die Vermieterin ihren Mieter:innen vor Abschluss des Mietvertrages nicht mitgeteilt hatte, dass sie in den vergangenen drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchführen ließ, kann sie das im Fall der streitigen Mietforderung nicht geltend machen.