Der Bundesfinanzhof erteilt Steuererleichterungen eine Absage, die sich Vermieter und Vermieterinnen eigentlich vom Gesetz zur Modernisierung von Eigentumswohnungen erhofft hatten.
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Ein Ehepaar aus Franken besitzt mehrere Eigentumswohnungen, die vermietet sind. 2021 zahlte das Paar 1.326 Euro Hausgeld in die Erhaltungsrücklagen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften ein. Das eingezahlte Geld setzten sie in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten an.
Doch das Finanzamt und auch das Finanzgericht Nürnberg erkannten die Kosten nicht an. Nach deren Aussage können die Beträge erst als Werbungskosten angerechnet werden, wenn sie auch wirklich ausgegeben wurden, und auch nur dann, wenn sie für abzugsfähige Zwecke verwendet wurden.
Das klagende Eigentümer-Paar ist der Ansicht, dass bereits mit der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage Werbungskosten vorlägen, da jene Rücklage ein streng zweckgebundenes Vermögen sei, das ausschließlich für Erhaltungsmaßnahmen eingesetzt werden dürfe, und sich der einzelne Wohnungseigentümer oder-eigentümerin den Einzahlungen nicht entziehen könne.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei mittlerweile als rechtsfähig anerkannt und die Erhaltungsrücklage sei Vermögen jener Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen haben an dem Vermögen rechtlich keinen Anteil und seien insoweit nicht verfügungsberechtigt.
Die Auffassung der Finanzverwaltung beruhe auf der inzwischen überholten Behandlung der Wohnungseigentümergemeinschaft als nicht rechtsfähiger Verband und könne daher keinen Bestand haben.
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Das Finanzamt hält entgegen, dass keine streng zivilrechtliche, sondern eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgeblich sei. Der Werbungskostenabzug setze einen Zusammenhang der Aufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voraus. Dieser sei jedoch erst bei tatsächlicher Verwendung der Mittel der Erhaltungsrücklage gegeben.
An den steuerlichen Rechtsgrundsätzen zum Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs ändere die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts.
Der angerufene Bundesfinanzhof hat nun – anders als vielfach erhofft – entschieden, dass es weiterhin nicht möglich sei, Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft als Werbungskosten sofort steuerlich geltend zu machen. Die Steuererleichterung greift erst, wenn das Geld tatsächlich zum Erhalt des Gebäudes ausgegeben wird.
(BFH-Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24)
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