Garage, Keller, Dachboden – gerade in großen Städten sind solche Nutzflächen Mangelware und heiß begehrt. Ist eine Garage oder ein Keller bei dir als Immobilienbesitzer:in ungenutzt, dann kannst du auf einfache Art dein Einkommen aufbessern. Wir zeigen dir, worauf du beim Erstellen eines Garagenmietvertrags oder eines Mietvertrags für unbewohnte Räume achten solltest.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein separater Mietvertrag für Tiefgarage, Keller oder Stellplatz lohnt sich – besonders in Städten ist die Nachfrage hoch.

  • Obwohl ein formloser Mietvertrag für Garagen ausreicht, ist eine schriftliche Version zu empfehlen.

  • Garagenverordnungen sind Sache des Bundeslandes, in der Regel untersagen sie die Nutzung als Abstellfläche.

  • Mit VermietenPlus kannst du einen vermieterfreundlichen und rechtssicheren Garagenmietvertrag erstellen – ganz nach deinen individuellen Bedürfnissen.

» Für private Vermieter:innen
Die Basis für ein stabiles Mietverhältnis

Mietvertrag für Garage, Keller und Co – was muss ich beachten?


Ein rotes Backsteinhaus mit zwei dunkelgrauen Garagentoren, Blumenkasten und weißem Rand

Schriftlicher Mietvertrag

Möchtest du eine Garage vermieten, ist ein Mietvertrag notwendig. Dabei reicht ein formloser Mietvertrag, ja sogar ein mündlicher Mietvertrag wäre ausreichend. Beachte dabei jedoch, dass du mit einem formlosen Mietvertrag für eine Garage bei Rechtsstreitigkeiten keinerlei Beweis über rechtliche Regelungen und individuelle Vereinbarungen mit deinen Mieter:innen in der Hand hältst. Nimm dir lieber die Zeit und erstelle einen Garagenmietvertrag: ImmoScout24 stellt dir im Mitgliederbereich VermietenPlus die Vorlage eines Mietvertrags zur Verfügung.

Umsatzsteuerpflicht bei gewerblicher Garagenvermietung

Wenn du eine Garage separat, also unabhängig von einer Wohnung vermietest, vermietest du gewerblich und es kann die Umsatzsteuer von 19 Prozent anfallen. Davon ausgenommen bist du nach § 19 UStG, wenn du zu den Kleinunternehmer:innen gehörst und ein bestimmtes Jahreseinkommen nicht überschreitest.

Garagennutzung

Eine Sache noch, bevor du endgültig beginnst, dich um den Mietvertrag zu kümmern. Ein Garagenmietvertrag sollte ausschließlich zu dem Zweck aufgesetzt werden, ein Auto unterzubringen. Alle anderen denkbaren Nutzungsarten wie Hobby-, Party oder Abstellraum sind in der Regel unzulässig.

Ganz grundsätzlich gehören die Mietverträge für Abstellflächen und Abstellräume in die Kategorie der nicht bewohnbaren Räume. Gemeint sind hier Räumlichkeiten wie Garage oder Tiefgaragenstellplatz bzw. Keller oder Dachboden. Deshalb werden sie auch in diesem Artikel gemeinsam behandelt.


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Was muss in einem Mietvertrag für eine Garage stehen?

Was genau dabei im Mietvertrag festgehalten wird, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es ist jedoch ratsam, folgende Eckdaten in den Mietvertrag aufzunehmen.

 

  • Daten zum Mietobjekt (Adresse, Beschreibung)
  • Vereinbarungen zur Instandhaltung und Nutzung
  • persönliche Daten der Vertragspartner:innen
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Höhe der Kaution
  • Höhe der Miet- und Nebenkosten
  • Kontodaten des Vermieters oder der Vermieterin
  • Vereinbarungen zur Untervermietung durch den:die Mieter:in
  • Kündigungsfristen für Stellplatz oder Garagen
  • Unterschriften der Vertragsparteien
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Hinweis: Nutzungsumfang von vornherein genau festlegen

Legst du den erlaubten Nutzungsumfang von vornherein genau fest, sparst du dir spätere Auseinandersetzungen. Eine Musterversion eines Mietvertrags als PDF-Datei erhältst du bei ImmoScout24. Hier musst du lediglich deine persönlichen Angaben ergänzen.

Mietvertrag kündigen von Garage und Abstellraum

Bei der Kündigung ist zwischen Mietverträgen für Garagen, die separat für Garagen aufgesetzt wurden, und Wohnungsmietverträgen, die neben der Wohnung auch die Vermietung der Garage regeln, zu unterscheiden.

Kündigung wenn Garage nicht Teil des Wohnungsmietvertrags ist

Gemäß § 580a BGB ist eine ordentliche Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, für Räume, die keine Geschäftsräume sind. Dies gilt für Mietverträge, die unabhängig vom Wohnraum abgeschlossen wurden.

Liegt den Mietenden die Kündigung am dritten Januar vor, müssen diese die Garage oder den Keller bis Ende März räumen. Voraussetzung dafür ist, dass der Mietvertrag für die Garage, den Keller oder den Stellplatz schriftlich ohne Befristung und ohne besondere Absprachen abgeschlossen wurde.

Achtung: Befristete Verträge lassen sich nicht vorzeitig kündigen. Lediglich ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag wäre eine Option, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.


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Außerordentlich kann der Vertrag von jeder Partei fristlos gekündigt werden (§ 543 BGB). Dieses außerordentliche Kündigungsrecht kann in formellen Mietverträgen nicht ausgeschlossen werden.

Falls es sich um einen vom Wohnraum unabhängigen Mietvertrag handelt, so können die Vermieter:innen die Garage ohne Grund kündigen oder die Miete erhöhen. Einen besonderen Mieterschutz gibt es dementsprechend nicht.

Kann man eine Garage aus dem Wohnungsmietvertrag heraus kündigen?

Anders sieht es aus, wenn die Nutzung von Keller, Garage oder Stellplatz der Bestandteil eines normalen Wohnungsmietvertrags ist. Diese Mietverträge bilden eine Einheit und können nicht so leicht auseinandergerissen werden. Für Mietobjekte, die kein Wohnraum sind, können Vermieter:innen nach § 573b BGB allerdings eine Teilkündigung aussprechen, wenn ein zwingender Grund vorliegt.

Als zwingender Grund sind anerkannt:

  • Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen
  • den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

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Diese Teilkündigung ist auch mit der dreimonatigen Kündigungsfrist möglich. Eine Kündigung zu anderen Zwecken oder mit dem Ziel einer anderweitigen Neuvermietung ist hingegen nicht erlaubt.

Aber auch für den Fall einer rechtmäßig erfolgten Teilkündigung, etwa für eine Garage, die einem Wohnungsausbau weichen soll, haben Mietende bestimmte Rechte. Sie können verlangen, dass sie das Objekt noch bis zum tatsächlichen Baubeginn weiternutzen dürfen und anschließend dauerhaft die Miete in angemessener Höhe mindern.

Die Mietminderung richtet sich dann nach dem ortsüblichen Mietzins für eine vergleichbare Garage. Eine Erhöhung der Gesamtmiete mit der Begründung, der Stellplatz oder die Garage seien teurer geworden, ist hingegen nicht zulässig.

Was darf nicht in der Garage gelagert werden?

Dass eine Garage als Abstellraum für altes Gerümpel genutzt wird, verbieten bereits Garagenverordnungen, die es in den meisten Bundesländern gibt. Garagen und Stellplätze haben eine Zweckbestimmung und die sieht das Abstellen von Kraftfahrzeugen vor. Die Nutzung ist bereits in der Baugenehmigung verankert.

Demnach dürfen beispielsweise folgende Gegenstände nicht in der Garage stehen:

  • Gasgrill
  • Gasflaschen oder andere brennbare Stoffe

Ein schwarzer Grill von Nahem, Flammen umspielen das Grillgut

Eine Zweckentfremdung ist ebenfalls nicht gestattet. Mieter:innen dürfen eine Garage nicht als

  • Gästezimmer,
  • Büro,
  • Partyraum oder
  • dauerhaften Abstellraum

nutzen.

Bezüglich der Lagerung von Treibstoff sind die Regelungen in den einzelnen Bundesländern zu beachten. In Bayern erlaubt die Garagenverordnung etwa die Lagerung von Benzin bis zu 20 Litern in Kleingaragen bis 100 Quadratmeter, wenn dies in einem dicht verschlossenen und bruchsicheren Behälter aufbewahrt wird.

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Was bedeutet Stellplatz im Mietvertrag?

Mietrechtlich ist es nicht erforderlich, einen Stellplatz mit einer bestimmten Größe abzugrenzen oder zu markieren. Wenn der Stellplatz im Mietvertrag als Pkw-Stellplatz vermietet wird, muss er jedoch groß genug sein, damit ein Pkw dort abgestellt werden kann. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn diese Anforderungen nicht erfüllt werden.

Die Mindestgröße der Stellplätze und der Fahrgassen ist in den Ländergesetzen vorgeschrieben. Im Allgemeinen können Sie von folgenden Maßen ausgehen:

  • 2,30 Meter Breite (3,50 Meter für Menschen mit Behinderung)
  • 5,00 Meter Länge
  • 0,10 Meter zusätzliche Mindestabstände in Garagen

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Zusatzinformation: Tiefgaragenstellplatz Mietvertrag

Ein Stellplatz in einer Tiefgarage unterliegt nicht dem Wohnraummietrecht gemäß § 549 BGB, sondern wird durch das Gewerbemietrecht geregelt. Dementsprechend finden Schutzbestimmungen wie die Mietpreisbremse keine Anwendung und es gelten verkürzte Kündigungsfristen.


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Ist der Platz vor der Garage ein Stellplatz?

Ob der Platz vor der Garage als Stellplatz genutzt werden kann, hängt vom Wohnungsmietvertrag ab. Steht in diesem, dass zur Wohnung eine Garage sowie ein Stellplatz davor gehört, dürfen Mieter:innen das Auto auch vor der Garage abstellen. Grundsätzlich handelt es sich aber vielmehr um eine Zufahrt, die freigehalten werden sollte. Falls keine klare Regelung zum Parkplatz im Mietvertrag existiert, die etwa ein Abstellen vor der Garage erlaubt, haben Vermieter:innen das Recht, das Fahrzeug auf dem Platz vor der Garage abschleppen zu lassen.


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FAQ: Häufige Fragen zum Garagenmietvertrag

Kann man einem Mieter die Garage kündigen?

Wenn ein Garagenmietvertrag unabhängig von einem Wohnraummietvertrag abgeschlossen wurde, findet § 580a Absatz 1 BGB Anwendung. Demnach ist eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich, also innerhalb von drei Monaten.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Garage vermiete?

Setzte einen schriftlichen Garagenmietvertrag mit allen Regelungen auf, die dir spätere Rechtsstreitigkeiten ersparen können. Neben den Daten zum Objekt und den Vertragspartner:innen gehören bspw. Miete, Nebenkosten und Kaution hinein. Themen wie Instandhaltung, Nutzung und Kündigung sollten ebenfalls geregelt sein.

Welche rechtlichen Vorgaben sind bei Kündigung des Mietvertrags für eine Garage zu beachten?

Ein separater Garagenmietvertrag ist beidseitig mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündbar. Dagegen ist die Kündigung einer zusammen mit der Wohnung über einen Wohnungsmietvertrag vermieteten Garage nicht so einfach möglich. Es kann lediglich eine Teilkündigung nach § 573b BGB ausgesprochen werden, wenn ein zwingender Grund wie die Schaffung von Wohnraum vorliegt.

Gibt es für die Miethöhe einer Garage Vorschriften?

Die Miethöhe unterliegt keinem Mietspiegel und kann somit willkürlich festgelegt und jederzeit erhöht werden. Dabei solltest du nicht übertreiben, um nicht in den Verdacht von Mietwucher-Preisen zu gelangen. Normalerweise regeln auch Angebot und Nachfrage die Mietpreise von Garagen.

Können bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen Betriebskosten umgelegt werden?

Normalerweise fallen die Betriebskosten für eine einzelne Garage sehr gering aus, da Wasser und Heizkosten keine Rolle spielen. Daher sind die Betriebskosten auch mit einer Inklusivmiete in den meisten Fällen abgegolten. Etwas anders liegt der Fall in Tiefgaragen, wo sich die Stromkosten entweder in der Position "Allgemeinstrom" befinden oder als "Strom Tiefgarage" angegeben sind.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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