Im­mo­bi­lie nach Schen­kung ver­kau­fen

Im Zusammenhang mit dem privaten Immobilienverkauf ist häufig von der Spekulationssteuer die Rede. Hierbei handelt es sich um eine Einkommenssteuer, die dann erhoben wird, wenn ein Verkäufer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach deren Erwerb verkauft. Wie aber sieht es aus, wenn man ein Haus nach einer Schenkung verkaufen möchte?

• Wer eine geschenkte Immobilie verkauft, muss auf den Gewinn Einkommenssteuern zahlen, wenn seit dem ursprünglichen Kaufdatum nicht mindestens zehn Jahre verstrichen sind.
• Die Frist von zehn Jahren beginnt nicht mit dem Schenkungsdatum, sondern mit dem Tag, an dem die Immobilie in den Besitz des Schenkenden übergegangen ist.
• Steuerfrei bleiben Gewinne aus dem Verkauf einer geschenkten Immobilie auch dann, wenn der Beschenkte sie mindestens im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat.
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Wer Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt, muss diese nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) zusammen mit allen anderen Einnahmen versteuern, wenn sie oberhalb der Freigrenze von 600 Euro liegen.

Der Gesetzgeber stellt in § 23 EStG allerdings Ausnahmen fest. Und zwar ist der Erlös aus einem privaten Immobilienverkauf dann steuerfrei, wenn der Verkäufer ein Haus oder eine Wohnung selbst zu Wohnzwecken in der Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und den vorangegangen zwei Jahren genutzt hat. Für die Eigennutzung erkennt das Finanzamt auch die unentgeltliche Überlassung an Kinder oder Adoptivkinder zu Wohnzwecken an. Ausgenommen von dieser Regelung sind unbebaute Grundstücke, da sich diese im Sinne des Gesetzes nicht zu Wohnzwecken eignen. Werden vermietete oder verpachtete Immobilien innerhalb der Frist von zehn Jahren verkauft, fallen ebenfalls Einkommenssteuern auf den Gewinn an.

Grundsätzlich gelten die Regelungen des § 23 EStG auch für geschenkte Immobilien. Als Beginn der Zehn-Jahre-Frist für den Hausverkauf nach einer Schenkung, gilt jedoch nicht deren Datum, sondern der Tag, an dem die Immobilie in den Besitz des Schenkenden übergegangen ist.

In der Regel wird es sich hierbei um das im notariell beglaubigten Kaufvertrag genannte Datum handeln. Das bedeutet, dass beispielsweise der Verkauf einer Wohnung nach einer Schenkung steuerfrei bleibt, wenn sich diese länger als zehn Jahre im Besitz des Schenkenden befand. Ein Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Schenkung muss auch dann nicht versteuert werden, wenn der Beschenkte die Immobilie mindestens drei Jahre selbst bewohnt hat, das heißt im Jahr der Veräußerung und in den beiden, die diesem vorangegangen sind.

Für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks nach einer Schenkung gilt diese Variante leider nicht, da dieses dem Steuerrecht nach nicht bewohnt werden kann. In so einem Fall gilt die Steuerbefreiung nur, wenn seit dem Kaufdatum bereits mehr als zehn Jahre verstrichen sind.