Hausübergabe Check­lis­te: Tipps für die Über­ga­be beim Haus­ver­kauf

Im Kaufvertrag für eine Immobilie wird der Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsels festgelegt. In zeitlicher Nähe zu diesem Stichtag findet die Hausübergabe statt. Sie erfolgt in der Regel erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und wird durch ein Hausübergabeprotokoll dokumentiert. Mit der Hausübergabe gehen Schlüssel, Unterlagen und die Verantwortung für die Immobilie auf die Käufer:innen über. Erfahre hier, worauf bei der Hausübergabe zu achten ist und wie der Ablauf Schritt für Schritt aussieht.

Während das genaue Datum für den Besitzerwechsel im Kaufvertrag festgelegt wird, erfolgt die physische Übergabe mitsamt Übergabeprotokoll und sämtlicher Schlüssel an einem gesonderten Termin. Es handelt sich hierbei in der Regel um den Termin, an dem die Käufer:innen alle Kosten beglichen haben. Eine Übergabe vor vollständiger Zahlung ist möglich, für Verkäufer:innen jedoch meist mit vielen Nachteilen verbunden. Sollte es dennoch relevant werden, lohnt sich eine detaillierte Beratung durch Sachverständigende.

Ist der Termin für die Hausübergabe gekommen, treffen sich Käufer:in und Verkäufer:in an der Immobilie. Oft wird der Termin durch eine:n Sachverständige:n begleitet, wenn eine der Parteien dies wünscht. Gemeinsam begehen alle Beteiligten die Immobilie, notieren unter anderem Mängel und lesen die Zählerstände ab. Alle wichtigen Punkte werden im Hausübergabeprotokoll dokumentiert.

• Alle Schlüssel und Zugangsmittel (Haus, Keller, Garage, Briefkasten, Garage, Schuppen etc.) 
• Vollständig ausgefülltes Hausübergabeprotokoll mit Zählerständen und dokumentierten Mängeln 
• Wichtige Unterlagen wie Energieausweis, Versicherungsunterlagen, Baupläne, Rechnungen und Garantiescheine 
• Infos zu laufenden Dienstleistungs- und Wartungsverträgen (z. B. Wartung, Internet, Hausmeisterservice) 
• Vereinbarungen zu noch offenen Arbeiten oder Mängelbeseitigungen 
  

Schritt 1: Dokumente 

Suche alle Unterlagen und wichtigen Details zusammen, die für die Hausübergabe relevant sind. Diese sind dem:der neuen Eigentümer:in zu übergeben.

Schritt 2: Zählerstand 

In das Hausübernahmeprotokoll gehören auch die verschiedenen Zählerstände. Lese etwas von Wasseruhr, Stromzähler und Heizungszähler sowie der Photovoltaikanlage, sofern vorhanden. 

Schritt 3: Rundgang und Mängel

Im nächsten Schritt gehst du zusammen mit dem:der Käufer:in durch die einzelnen Räume. Notiere, welche Räume frei von Mängeln sind. Beanstandungen sollten im Protokoll festgehalten werden. Jeder Mangel erfordert eine Angabe darüber, wer ihn zu beheben hat.

Schritt 4: Außenbereich

Wie sieht es mit den Außenbereichen aus? Gibt es einen Schuppen, eine Garage und einen Garten? Liegen dort Mängel vor – beispielsweise am Dach? 

Schritt 5: Mobiliar

Inventar jeglicher Art kann durch die Käufer:innen übernommen werden, muss aber nicht. Darum sollte bei der Hausübergabe geklärt werden, wer altes Mobiliar und andere Dinge entsorgt. 

Schritt 6: Anlagen 

Wie sieht es mit Geräten im Haus aus? Erkläre die Funktionsweisen von Heizung, Photovoltaikanlage und Alarmanlage und händige die Bedienungsanleitungen aus.

Schritt 7: Rechnungen

Rechnungen mit noch bestehenden Garantieansprüchen – wie beispielsweise Handwerkerrechnungen – sind zu übergeben. So können bei Bedarf Garantieansprüche geltend gemacht werden. 

Schritt 8: Dienstleistungen 

Nimm alle Dienstleistungen im Protokoll auf, die der:die neue Eigentümer:in übernehmen kann. Hierzu gehören beispielsweise Wartungsverträge und Internetverträge.

Schritt 9: Schlüssel

Sämtliche Schlüssel sind zu übergeben und in Anzahl im Protokoll aufzunehmen. Hierzu gehören ausnahmslos alle Schlüssel für Haustüre, Keller, Garage, Briefkasten und weitere Türen und Tore.

Schritt 10: Unterschriften

Ist alles ausgefüllt und aufgelistet, fehlen zum Schluss nur noch die Unterschriften aller anwesenden Personen. Das Hausübergabeprotokoll muss sowohl von Verkäufer:in als auch von Käufer:in unterschrieben werden.

Die Hausübergabe markiert den offiziellen Übergang der Immobilie von Verkäufer:in auf die Käufer:innen. Dabei ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen zu übergeben. So vermeidet man Missverständnisse und erleichtert den neuen Eigentümer:innen den Einstieg. Hier findest du eine klare Übersicht aller wichtigen Dokumente.

• Energieausweis: Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und zeigt die Energieeffizienz der Immobilie.
• Versicherungsunterlagen: Übergabe des Vertrags der Gebäudeversicherung und die letzte dazugehörige Rechnung.
• Grundsteuerbescheid: Den Bescheid benötigen die Käufer:innen für die finanzielle Abwicklung.

• Baupläne, Grundrisse und Vermessungen: Diese Unterlagen geben den neuen Eigentümer:innen Orientierung über den Aufbau der Immobilie.
• Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen: Für Heizungs-, Abwasser- und Schornsteinsysteme.
• Bedienungsanleitungen: Für technische Anlagen wie die Heizung, Solaranlagen oder andere Systeme im Haus.

• Rechnungen und Garantiescheine: Käufer:innen können bestehende Garantieansprüche nutzen, wenn diese Unterlagen vorliegen.
• Schornsteinfegerprotokolle: Diese Nachweise über gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen sollten bereitgestellt werden.
• Miet- oder Pachtverträge: Falls die Immobilie teilweise oder vollständig vermietet ist, müssen diese Verträge übergeben werden.
• Mieterakten: Für Käufer:innen, die die Verwaltung eines Mietobjekts übernehmen, sind diese Unterlagen essenziell.

• Bauverträge, Baubeschreibungen und Statiken: Besonders wichtig bei Neubauten oder größeren Umbauten.
• Handwerkerrechnungen: Als Nachweis für durchgeführte Arbeiten oder die Herkunft von Materialien am Haus.

Das Ablesen der Zählerstände und der Vermerk der Werte auf dem Hausübergabeprotokoll stellen sicher, dass die Käufer:innen später keine Ansprüche auf Nachzahlungen durch die Verkäufer:innen erheben. Daher sollten alle Zählerstände genau geprüft und vermerkt werden. Das Übergabeprotokoll ist bei späteren Streitigkeiten bindend.

Zu den notwendigen Zählerständen können gehören: 

• Gaszähler 
• Wasserzähler 
• Stromzähler 
• Ölstand 
• Zähler für Photovoltaik-Anlage 
   

Sämtliche Zählerstände sind dafür nötig, um zu wissen, ab welchem Stand die neuen Besitzer:innen die Kosten zu übernehmen haben. Werden die Zählerstände nicht notiert, kann es im Nachgang schnell Diskussionen und Schwierigkeiten zwischen den Verkaufenden und Kaufenden geben. 

Die Zählerstände sind also für beide Seiten relevant. Kommt es zu Nachzahlungen, zeigt die Auflistung, ob die Verkaufenden überhaupt noch für die Zahlung der Nachberechnung zuständig sind. Durch die korrekte Dokumentation können die Beteiligten so Streitigkeiten vermeiden. Alle Parteien haben die Fakten im Blick und wissen genau, wie es sich hinsichtlich möglicher Nachzahlungen verhält. 

Für Käufer:in und Verkäufer:in ist die Hausübergabe die letzte Möglichkeit, um Mängel an der Immobilie zu notieren, Absprachen über die Beseitigung zu treffen und festzuhalten, welche Vereinbarungen in Bezug auf die Immobilie noch getroffen werden. 

Manchmal fallen interessierten Personen schon bei einer ersten Besichtigung Mängel auf, die relevant sind. Bei der Begehung sollte daher nochmal jeder Raum gemeinsam betrachtet werden, um alle etwaigen Schäden zu entdecken. Ein gemeinsamer Rundgang ist also enorm wichtig. Bereits vorher bekannte Mängel werden ebenfalls in das Protokoll aufgenommen, um Ärger im Nachgang zu ersparen. Verkäufer:innen können an dieser Stelle vermerken, wie sie sich mit den Käufer:innen bezüglich der einzelnen Schäden geeinigt haben. Fallen bei der gemeinsamen Begehung noch Mängel auf, die bisher nicht bekannt waren, haben Käufer:innen das Recht auf Nachbesserung. Auch diese Vereinbarungen zu einer Nachbesserung sollten im Protokoll vermerkt werden. 

Verkäufer:innen haben nun noch einmal die Möglichkeit, auch auf Mängel hinzuweisen, die vorher nicht benannt wurden. Käufer:innen können detaillierte Fragen stellen, unter anderem auch zu den benachbarten Personen oder zu Schimmelbefall. 

Die Käufer:innen haben das Recht darauf, alle Schlüssel, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, zu erhalten. Dabei kann es sich auch um Schlüssel zu separaten Schlössern, beispielsweise am Briefkasten oder an der Kellertür, handeln. Im Übergabeprotokoll ist zu vermerken, wie viele Schlüssel die Käufer:innen für welchen Bereich erhalten haben. Stellst du später fest, dass Schlüssel fehlen, kannst du die Herausgabe bei den Verkaufenden anfordern.

Mit der Beauftragung eines:einer Immobilienmaklers:in mit dem Verkauf deines Hauses gibst du auch einen Großteil der Verantwortung für die Übergabe ab. Der:die Makler:in erstellt das Protokoll, vereinbart den Termin und begeht das Haus gemeinsam mit dem:der Käufer:in. Du kannst somit sicher sein, dass das Übergabeprotokoll alle Anforderungen erfüllt. 

Sorgfalt ist wichtig – rund um den Hausverkauf. Die Unterlagen zur Übergabe sollten mindestens in zweifacher Ausführung vorliegen. Ein Exemplar geht an dich selbst, eins erhält der:die Käufer:in. Übernimmt der:die Käufer:in auch Verträge mit Dienstleister:innen, ist eine dreifache Ausführung ratsam. Hier wird eine Version an die Versorgungsbetriebe gesendet.

Beim Hausverkauf kommt die Übergabe grundsätzlich erst, nachdem der Käufer gezahlt hat. Mit der Übergabe wechseln wichtige Dokumente sowie alle Schlüssel den Besitzer, weswegen sie in der Regel keineswegs vor Eingang der Zahlung erfolgen sollte. Bedenke, dass die Käuferpartei ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe schon mit Sanierungsarbeiten beginnen kann. Der Hausverkauf ist nach der Übergabe vollständig abgeschlossen.

Möchtest du dem:der Käufer:in aus Kulanz das Haus schon vor Eingang der Zahlung übergeben, solltest du dies unbedingt in den Notarvertrag aufnehmen. Dort kannst du festhalten, zu welchem Datum das Haus übergeben wird. Üblich ist hier jedoch zumindest eine Anzahlung in Höhe von zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises. Im Notarvertrag wird notiert, dass du die Immobilie zurückerhältst, falls der Kaufpreis nicht vollständig überwiesen wird.

Ist die Hausübergabe beendet, wird das Übergabeprotokoll unterschrieben und an den:die Notar:in weitergegeben. Damit ist der Verkauf grundsätzlich abgeschlossen. Durch einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag geht die Haftung nun auf die Kaufenden über.

Die Hausübergabe mit dem Bauträger steht an: Was solltest du beachten? Bereits vor der offiziellen Übergabe solltest du die Baustelle noch einmal in Augenschein nehmen und eine:n Sachverständige:n hinzuziehen, der mögliche Mängel erkennen kann. Prüfe nach, ob alle Leitungen funktionieren, die Wände gerade sind und es keine Mängel gibt. Das offizielle Abnahmeprotokoll wird dann bei der Hausübergabe ausgefüllt. Was beachtet werden sollte, ist, dass alle entdeckten Mängel hier zu vermerken sind. Zu den wichtigsten Tipps für die Hausübergabe beim Neubau gehört, dass du eine Frist ansetzt, in der Nachbesserungen durchgeführt werden müssen. Stehen gravierende Mängel einem Einzug entgegen, kannst du die Abnahme auch verweigern und verschieben.

Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Neubau: Eine klare Hausverkauf Checkliste zur Übergabe sorgt dafür, dass der Übergabetermin rechtssicher abläuft, nichts vergessen wird und beide Seiten ein gutes Gefühl haben. Von der Dokumentation der Mängel über das Ablesen der Zählerstände bis zur Übergabe aller Schlüssel: Alles, was bei der Hausübergabe zu beachten ist, wird im Übergabeprotokoll festgehalten und von beiden Parteien unterschrieben.

Für Verkäufer:innen ist besonders wichtig zu wissen, dass die Mängelhaftung in der Regel mit der unterschriebenen Übergabe endet – außer es wurden Mängel wissentlich verschwiegen. Auch deshalb lohnt es sich, die Checkliste für die Hausübergabe Punkt für Punkt durchzugehen und alle Details nachvollziehbar zu dokumentieren. Wer mit Makler:in verkauft hat, wird von diesem:dieser auch beim letzten Schritt – der Hausübergabe – begleitet. Darüber hinaus ist die Anwesenheit eines:einer Zeug:in immer ratsam, ganz gleich, ob du mit oder ohne Makler:in verkauft hast. Eine sachverständige Begleitung ist hingegen optional und wird in der Regel erst nötig, wenn während der Begehung nachträglich entdeckte Mängel zu Meinungsverschiedenheiten führen.