5.000 Euro für eine uralte Einbauküche? 2.000 Euro und die Wohnung ist sofort frei? Derartige Forderungen hören Wohnungssuchende gelegentlich von Vermieter:in, aber auch Vormieter:in. Diese Extras sind auch bekannt als Abstands- oder Ablösezahlungen. Doch was ist eigentlich erlaubt?
Abstandszahlung: Zahlungen für einen früheren Einzug oder die „Freigabe“ einer Wohnung sind unzulässig – Ausnahme sind nachgewiesene Umzugskosten mit vorheriger Zustimmung.
Ablöse: Erlaubt ist nur die Zahlung für übernommene Einbauten oder Möbel wie Küchen, wenn der Preis dem realistischen Zeitwert entspricht.
Wichtig für Mieter:innen: Ablösen sind freiwillig. Überhöhte Forderungen kannst du ablehnen oder zurückfordern.
Jetzt kostenlos inserieren und passende Mieter:innen auf ImmoScout24 finden.
Schneller in deine Traumwohnung
mit Suchen
Als Plus-Mitglied von ImmoScout24 erhältst du exklusive Funktionen, die dich auf der Suche nach deinem neuen Zuhause unterstützen.
Abstand:
Als Abstand bezeichnet man eine Zahlung für ein bestimmtes Einzugsdatum. Vormieter:innen machen die Wohnung möglicherweise ein paar Wochen früher frei und lassen sich das bezahlen.
Solche Vereinbarungen sind gesetzeswidrig. Ausschließlich die Übernahme von Umzugskosten dürfen verlangt werden, allerdings auch nur unter bestimmten Voraussetzungen und nur gegen Vorlage von Nachweisen, also Rechnungen.
Die neuen Mieter:innen müssen solchen Kosten vorher zugestimmt haben. Vormieter:innen dürfen nicht ohne Absprache die Umzugskosten weitergeben. Idealerweise einigt man sich auf eine Obergrenze. Dann gibt es keine bösen Überraschungen.
Ablöse:
Bei der Ablöse zahlen Nachmieter:innen kein Geld für einen früheren Einzug, sondern für das alte Mobiliar. Das kann eine Einbauküche sein oder auch ein Fußboden.
Das betrifft Ein- und Umbauten, die den Wert der Wohnung nachhaltig steigern, also etwa eine neue Heizung, ein modernes Bad oder ein werthaltiger Fußbodenbelag. Alles Dinge, die man beim Auszug nicht mitnehmen kann, aber einen gesetzlichen Anspruch auf Entschädigung hat. Hier gibt es eine Vorlage für die Vereinbarung einer Ablösezahlung
Eine Ablösezahlung darf rechtlich nicht erzwungen oder zur Voraussetzung für den Mietvertrag gemacht werden. Mieter:innen können grundsätzlich verlangen, dass Einbauten wie eine Küche entfernt werden. In angespannten Wohnungsmärkten entsteht jedoch häufig ein faktischer Druck, wenn Vormieter:innen Einfluss auf die Nachmieterauswahl haben. Rechtlich verbindlich ist eine Ablöse dennoch nur, wenn sie freiwillig vereinbart wird und sich am Zeitwert orientiert.
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Die Ablösesumme darfst du grundsätzlich frei verhandeln. Doch es gibt eine konkrete Formel für die Ermittlung des sogenannten Zeitwertes. Sie hilft dabei, einen fairen Preis zu ermitteln. Unsere Beispielrechnung führen wir an einer Küche durch. Da Einbauküchen maßgeschneidert sind, werden sie oft in der Wohnung gelassen. Du könntest dieselbe Rechnung aber auch für andere Möbelstücke vornehmen. Das funktioniert in vier einfachen Schritten.
- Recherchiere, ob die Beispielsküche noch zu bekommen ist und wie viel sie kostet. Dann betrachtest du die Wertminderung. Rund ein Viertel des Preises ziehst du für das erste Jahr ab und 4 Prozent für jedes weitere Jahr, in der die Küche bereits in Benutzung ist.
Beispiel: Die Küche hat 10.000 Euro gekostet und wurde vor 5 Jahren installiert. Du ziehst grob 2.500 Euro für das erste Jahr ab und 1.600 Euro für die nachfolgenden vier Jahre. Du kommst auf die Zwischensumme von 5.900.
- Je nach Qualität kannst du nun die Restnutzungsdauer ermitteln. Im mittleren Preissegment kann man mit einer Gesamtnutzungsdauer von 15 Jahren rechnen – bei teuren Küchen sind es 10 Jahre mehr, bei billigen Küchen 5 Jahre weniger.
Beispiel: Die Küche für 10.000 Euro Neupreis hat durch die Wertminderung von 5 Jahre Nutzung noch Restnutzungsdauer von 10 Jahren.
- Die Zwischensumme der Küche malgenommen mit der Restnutzungsdauer.
Beispiel: Die Zwischensumme nach Wertminderung von 5.900 x 10 Jahre Restnutzung = 59.000
- Dieser Wert wird mit der Gesamtnutzungsdauer minus 1 geteilt
Beispiel: 59.000 ÷ 14 = 4.214,29 Euro. So viel kann von den Nachmieter:innen für die Küche verlangt werden.
Kleinere Schäden können noch abgezogen werden – zum Beispiel kaputte Griffe oder verklemmte Schubladen. Genauso können weitere Einbauten noch zum Preisaufschlag führen. Dieser darf höchstens die Hälfte des Gesamtpreises ausmachen.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).
Als SuchenPlus-Nutzer kannst du eine kostenlose Mietrechtsberatung in Anspruch nehmen. So bist du bei strittigen Fragen gut beraten.
Abstands- und Ablösezahlungen spielen bei Mieterwechseln immer wieder eine Rolle, sind rechtlich jedoch klar voneinander zu unterscheiden. Während Abstandszahlungen mit Ausnahme von Umzugskosten für einen früheren Einzug grundsätzlich unzulässig sind, kann eine Ablöse für werthaltige Einbauten unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt sein. Entscheidend ist, dass sich die Ablösesumme am tatsächlichen Zeitwert orientiert und nicht frei oder überhöht festgelegt wird.
Sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen ist es wichtig, die rechtlichen Grenzen zu kennen und Zahlungen transparent zu regeln. Klare Absprachen und realistische Bewertungen helfen, Streitigkeiten zu vermeiden und den Übergang zwischen zwei Mietverhältnissen rechtssicher zu gestalten.
FAQ: Häufige Fragen zur Abstandszahlung
-
Was bedeutet Abstand bei Wohnungen?
-
Der Abstand ist mit einer Zahlung verbunden an den Vermieter oder Vormieter, damit die Wohnung zum gewünschten Zeitpunkt zur Verfügung steht. Sie soll vom Wohnungssuchenden gezahlt werden.
-
Ist Abstand das Gleiche wie Ablöse?
-
Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, obwohl sie nicht das Gleiche meinen. Während durch eine Abstandszahlung der Zeitpunkt des möglichen Einzugs beeinflusst werden soll, ist die Ablöse eine Entschädigung für Mobiliar oder Ausstattung wie eine Einbauküche oder teurer Fußbodenbelag.
-
Sind Abstandszahlungen erlaubt?
-
Nach § 4a I 1 WoVermittG sind Abstandsvereinbarungen unwirksam. Vermieter:innen oder Vormieter:innen dürfen von einem:einer wohnungssuchenden Mieter:in weder eine Maklerprovision, eine Auszugsprämie oder eine Abstandzahlung fordern. Dagegen sind Ablösevereinbarungen zulässig.
-
Wie berechnet man eine Ablöse?
-
Der Neupreis einer fünf Jahre alten Küche von 10.000 Euro wird im ersten Jahr um ein Viertel reduziert, für alle folgenden 4 Jahre um 4 %.
- 10.000 - 2.500 - 1.600 = 5.900.
- Die Restnutzungsdauer multipliziert mit 10 Jahren ergibt 59.000.
- Dieser Wert wird durch 14 geteilt (entspricht Gesamtnutzungsdauer minus eins).
- Ergebnis: 4.214,29 Euro können für die Küche verlangt werden.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
Für Vermieter:innen können Ablöseforderungen oder die Übernahme von Umzugskosten durch Vormieter:innen problematisch sein. Überhöhte Preise schränken den Kreis geeigneter Bewerber:innen ein und können die Neuvermietung verzögern. Daher ist es sinnvoll, frühzeitig klarzustellen, dass solche Zahlungen keine Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrags sind. Alternativ kann es helfen, die Übernahme von Einbauten selbst zu regeln oder den Übergabeprozess aktiv zu moderieren, um eine faire und reibungslose Weitervermietung sicherzustellen.