Muskelhypothek: Wann sich Ei­gen­leis­tung wirk­lich aus­zahlt

Wenn du ein Haus kaufst, bei dem noch einiges zu tun ist, zahlst du weniger, aber die laufenden Kosten sind dafür hoch. Abhilfe schafft eine umfassende Sanierung. Viele Kaufsuchende wollen selbst mit anpacken, um Handwerkerkosten zu sparen und ihr Eigenkapital zu strecken. Das Prinzip dahinter heißt Muskelhypothek. Wir zeigen dir, was du damit wirklich sparst, was die Bank davon anerkennt – und wann sich Selbermachen nicht lohnt.

Die eigenen Hände als Finanzierungsbaustein sind kein Nischenthema mehr. Laut einer repräsentativen Umfrage des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein wollen 63 Prozent der Menschen bei Modernisierung und Renovierung selbst mit anpacken. Das ist auch kein Wunder, denn gestiegene Zinsen und höhere Kosten haben viele Finanzierungen enger gemacht als noch vor einigen Jahren.

Viele Ratgeber vermischen zwei unterschiedliche Fakten. Der eine ist die Ersparnis gegenüber dem Handwerkerpreis: Wer selbst Böden verlegt, spart sich den Lohnanteil des Fachbetriebs. Bei einer Altbausanierung liegt diese Ersparnis realistisch zwischen 10 und 20 Prozent der Gesamtkosten. 

Der andere Wert ist die Anerkennung durch die Bank, und die bewertet streng. Banken rechnen Eigenleistung meist mit 5 bis 15 Prozent der Kosten an. Gemeint sind nicht die reinen Modernisierungskosten, sondern die gesamte Finanzierungssumme, gedeckelt häufig bei 25.000 bis 30.000 Euro. Wer bei einer 300.000-Euro-Finanzierung mit einer sechsstelligen Eigenleistung plant, wird bei den meisten Instituten also eher enttäuscht werden.

Baufinanzierungsberater Markus Budde von Dr. Klein hat der Berliner Morgenpost erklärt, dass Banken beim Neubau grundsätzlich alle handwerklichen Arbeiten anerkennen, die der Bauherr fachlich tatsächlich leisten kann, zum Beispiel Streichen und Tapezieren. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt aber eine andere Logik: Banken unterscheiden zwischen wertsteigernden Maßnahmen wie der Erneuerung von Fliesen- oder Elektroarbeiten und reiner Instandhaltung wie einem frischen Anstrich. Nur Ersteres zählt als Eigenkapitalersatz. Für dich heißt das: Setze deine Eigenleistung dort ein, wo sie Geld spart und bei der Bank als Eigenkapital zählt.

Zum Beispiel hier:
 

• Bodenbeläge verlegen (Laminat, Fliesen)
• Rückbau- und Abbrucharbeiten unter Fachaufsicht
• Austausch von Innentüren
• Vorbereitende Arbeiten bei Trockenbau oder Dämmung
• Arbeiten an der Außenanlage nach Bauabschluss
   

Es gibt ein paar Gewerke, die sind tabu, und zwar aus rechtlichen Gründen: Elektro- und Gasinstallationen dürfen nur von geprüften Fachkräften ausgeführt werden, ebenso statikrelevante Eingriffe an tragenden Wänden, Decken oder Treppen. Auch bei Dacharbeiten und Kellerabdichtungen raten Expert:innen zur Fachfirma. Arbeiten in der Höhe sind gefährlich, und Fehler bei Abdichtung oder Statik werden schnell teuer. Bei Elektrik und Sanitär ist Eigenleistung nur unterstützend erlaubt, die Endabnahme muss immer ein Fachbetrieb übernehmen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und auch für die Versicherung entscheidend, denn bei Schäden an selbst verlegten Leitungen kann sie sonst die Kostenübernahme verweigern.

Gute Absichten reichen der Bank nicht. Die Volksbanken und Raiffeisenbanken nennen als Nachweise zum Beispiel Arbeitsprotokolle, Fotos der Bauabschnitte und Materialrechnungen. Wie genau geprüft wird, hängt oft von der Summe ab. Banken stimmen bei Beträgen zwischen 10.000 und 20.000 Euro meist unkompliziert zu, während bei einer Kernsanierung mit 50.000 oder 60.000 Euro Eigenleistungsanteil genauer geprüft wird.

Der größte Rechenfehler bei der Muskelhypothek ist ein unsichtbarer Posten: die eigene Zeit. Ein rechnerischer Preisvorteil schmilzt schnell dahin, sobald Werkzeug, Material und der tatsächliche Zeitaufwand eingepreist werden. Laien brauchen für dieselbe Arbeit spürbar länger als Handwerker:innen. Handwerksverbände warnen zudem vor spontaner, schlecht abgesprochener Eigenleistung, die mehr Koordinationsaufwand verursacht, als sie einspart. Bei mangelhaft ausgeführten Eigenleistungen greift keine Gewährleistung; im Schadensfall musst du dann selbst nachbessern. Zwei Fehler sind typisch: die eigenen Fähigkeiten neben dem Vollzeitjob zu überschätzen und den Wert der eigenen Arbeit zu optimistisch anzusetzen. Tipp: Hol vorab reguläre Handwerkerangebote ein, um zu wissen, was eine Arbeit wirklich kostet.

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