Das än­dert sich 2024 beim Im­mo­bi­li­en­kauf

2024 soll das Jahr sein, in dem du endlich dein eigenes Haus oder deine eigene Wohnung kaufst? Dann solltest du unbedingt über einige wichtige Änderungen Bescheid wissen. Wie entwickeln sich Immobilienpreise und Bauzinsen im Jahr 2024, wie wirkt sich das neue Wärmegesetz aus, gibt es weiterhin Fördermittel für den Hauskauf oder die Renovierung? Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Jahreswechsel.

Seit ihrem Höchststand Mitte 2022 sind die Immobilienpreise in Deutschland um mehr als zehn Prozent gesunken. Dieser Trend setzte sich auch im dritten Quartal 2023 fort, wie die Zahlen des German Real Estate Index (GREIX) bestätigen: Eigentumswohnungen wurden im Vergleich zum Vorjahresquartal um 10,5 Prozent günstiger, Einfamilienhäuser um 12,1 Prozent. Bis 2024 rechnen Analysten mit einem weiteren Preisrückgang um durchschnittlich 2,8 Prozent. 

Zu beachten ist auch die regionale Preisentwicklung, die durchaus unterschiedlich verlaufen kann. So sind die Preise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2023 in Erfurt, Düsseldorf und Münster zwischen sechs und neun Prozent gesunken, während sie in Chemnitz, Potsdam und Köln sogar zwischen einem und fünf Prozent gestiegen sind. Besonders starke Preisrückgänge verzeichneten 2023 ältere Objekte mit Sanierungsbedarf. Für Objekte der schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G, H wurden teilweise Preisabschläge von mehr als 20 Prozent gegenüber der höchsten Energieklasse A verzeichnet. Auch dieser Trend dürfte sich angesichts hoher Energiepreise und steigender Anforderungen an die Energieeffizienz fortsetzen.

Während die Immobilienpreise gesunken sind, haben sich die Bauzinsen seit 2022 mehr als vervierfacht. So war es für viele Kaufinteressent:innen trotz der günstigeren Preise noch nicht möglich, ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Nach einem Höchststand im Oktober 2023 sind die Zinsen im November zwar wieder leicht gesunken, von einer Trendwende kann aber noch nicht gesprochen werden. Derzeit liegt der Effektivzins für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei rund vier Prozent. Expert:innen gehen davon aus, dass sich die Zinsen in den ersten Monaten des Jahres 2024 eher seitwärts bewegen werden. In der zweiten Jahreshälfte 2024 könnte es dann wieder zu sinkenden Zinsen kommen.

Die staatliche Förderung von Wohneigentum ist ein wichtiger Baustein, um eine Immobilienfinanzierung auch bei anhaltend hohen Zinsen zu bewältigen. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Klimafonds und die daraus resultierenden Haushaltssperren haben nun auch einige Förderprogramme für Bauen und Wohnen auf den Prüfstand gestellt. Doch für Käufer:innen von neuem Wohneigentum gibt es gute Nachrichten. Die beiden folgenden Programme der KfW-Förderbank laufen auch 2024 weiter:

• Wohneigentum für Familien (WEF 300). Das Nachfolgeprogramm des Baukindergeldes wurde im Oktober 2023 sogar aufgestockt: Die maximalen Kreditsummen für den Bau oder Kauf eines neuen Eigenheims wurden um bis zu 35.000 Euro erhöht, die Einkommensgrenzen angehoben.
• Klimafreundlicher Neubau (KFN 297) mit Krediten bis zu 150.000 Euro. Hier gelten jedoch strenge Anforderungen an die Energieeffizienz. Das Programm wurde allerdings zum 14.12.2023 vorerst gestoppt, da die Mittel ausgeschöpft sind. Voraussichtlich ab Februar 2024 können wieder Förderanträge gestellt werden, der genaue Zeitpunkt steht aber noch nicht fest.

Für ein ab 2024 geplantes neues Förderprogramm „Jung kauft Alt“ für den Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie stehen dagegen voraussichtlich keine Mittel mehr zur Verfügung.

Je nach energetischem Zustand müssen Käufer:innen einer Altbauimmobilie mit zusätzlichen Kosten für die energetische Sanierung rechnen. Einige Sanierungsmaßnahmen sind bei einem Eigentümerwechsel gesetzlich vorgeschrieben, sofern sie von den vorherigen Eigentümer:innen noch nicht vorgenommen wurden. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) musst du als Käufer:in innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf
 

• die oberste Geschossdecke dämmen oder das Dach dämmen,
• die alte Heizung austauschen, wenn sie älter als 30 Jahre ist,
• Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen.

Mit der im September 2023 verabschiedeten Novelle des GEG („Heizungsgesetz“) wurden zum 1. Januar 2024 die Bußgelder auf bis zu 50.000 Euro erhöht, wenn diese drei Sanierungspflichten nicht erfüllt werden.

Mehr Zeit hast du als Käufer:in einer Bestandsimmobilie für den nach dem neuen GEG geforderten Umstieg auf eine Heizung, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Hier gelten im Gegensatz zum Neubau längere Übergangsfristen. Eine intakte Öl- oder Gasheizung darf zunächst weiter betrieben werden, sofern sie nicht älter als 30 Jahre ist. Auch neue fossil betriebene Heizungen dürfen noch innerhalb der Fristen eingebaut werden, allerdings müssen sich Eigentümer:innen dann vorher beraten lassen.

Trotz der Haushaltskrise werden die Programme der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) im Bereich Sanierung 2024 weitergeführt. Dies gilt für
 

• KfW-Förderung mit zinsgünstigen Krediten bis zu 120.000 Euro für eine umfassende Sanierung zum Effizienzhaus,
• KfW-Förderung für den Heizungstausch, ab 2024 mit einer Basisförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten sowie ggf. einem Einkommensbonus (bis 40.000 Euro Jahreseinkommen) und einem Klimageschwindigkeitsbonus (Abschluss der Maßnahmen bis Ende 2025),
• BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle wie Dämmung oder Einbau neuer Fenster.

Folgende Programme werden 2024 aufgrund der Haushaltssperre nicht fortgeführt:
 

• BAFA-Förderung für Energieberatung
• KfW-Förderung für altersgerechten Umbau und Barrierereduzierung.

Wer ein vergleichsweise geringes Einkommen hat und mit einem Bausparvertrag für den Erwerb von Wohneigentum spart, profitiert von der Förderung durch die Arbeitnehmer-Sparzulage. Bisher lag die Einkommensgrenze für die Förderung von Bausparer:innen bei 17.900 Euro steuerpflichtigem Einkommen. Im Jahr 2024 wird diese Grenze auf 40.000 Euro angehoben. Für Verheiratete verdoppelt sich die Grenze entsprechend auf 80.000 Euro.

Die Grunderwerbsteuer macht einen nicht unerheblichen Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb aus. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Thüringen wird die Grunderwerbsteuer 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt werden. Der Landtag hatte die Senkung mit den Stimmen der Opposition gegen den Willen der Landesregierung beschlossen. Auch auf Bundesebene wird über die Grunderwerbsteuer diskutiert. Die Ampel-Regierung hatte im Koalitionsvertrag eine flexiblere Gestaltung in Aussicht gestellt, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. So gibt es Vorschläge, den Ländern eine Absenkung der Steuersätze bis auf null freizustellen oder Erstkäufer:innen einer selbst genutzten Immobilie von der Steuer zu befreien.

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