Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel muss sich auf Schäden von häufig genutzten Teilen beschränken

Reparaturen in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Aber er kann den Mieter per Kleinreparaturklausel im Mietvertrag daran beteiligen.

Grundsätzlich ist zwar der Vermieter für Instandhaltung und Instandsetzung des vermieteten Objekts zuständig, aber es gibt Ausnahmen. Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, muss der Mieter einige Kosten selber tragen. Dafür sind allerdings enge Grenzen gesetzt.

Was sind Kleinreparaturen?

Was sind Kleinreparaturen?

Was zählt zu Kleinreparaturen?

Der Vermieter ist laut BGB dazu verpflichtet, „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.“ Der Mieter kann allerdings per Kleinreparaturklausel dazu verpflichtet werden, in bestimmtem Umfang Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung seiner Wohnung zu übernehmen. Diese Klausel gilt aber nur, wenn eine Kostenobergrenze für einzelne Kleinreparaturen im Vertrag genannt ist. Was aber sind eigentlich Kleinreparaturen? Auch dazu macht der Gesetzgeber recht genaue Angaben: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“ Im Klartext: Die Reparatur eines defekten Lichtschalters oder eines tropfenden Wasserhahns gilt als Kleinreparatur. Nicht darunter fallen dagegen Reparaturen an Strom-, Wasser- und Gasleitungen oder einer Therme in der Wohnung. Sie bleiben immer in der Verantwortung des Vermieters. Lediglich die Kosten für die regelmäßige Wartung einer Therme kann der Vermieter per Vertrag auf den Mieter übertragen. Auch für Reparaturen außerhalb der Wohnung, beispielsweise der Haustür oder von Lichtschaltern im Treppenhaus kann der Mieter nicht herangezogen werden.

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Wie muss eine Kleinreparaturklausel aussehen?

Soweit, so klar. Nicht eindeutig geregelt ist allerdings die Kostenfrage. Vor deutschen Gerichten wird seit Jahren darüber gestritten, bis zu welcher Kostenhöhe eine Reparatur als Kleinreparatur anzusehen ist und welche Obergrenzen für eine Kleinreparaturklausel gelten. Die Rechtssprechung hat zu diesem Thema unterschiedliche Urteile gefällt. Demnach gilt in der Regel eine Kostenobergrenze von 75 bis 100 Euro als zulässig, in Ausnahmefällen haben Gerichte bis zu 120 Euro als gültig anerkannt. Nun kommt es vor, dass mehrere Kleinreparaturen in relativ kurzer Zeit nötig sind. In diesem Fall ist es nicht statthaft, vom Mieter beliebig häufig zum Beispiel 75 Euro pro Reparatur zu verlangen. Die Rechtssprechung begrenzt derzeit die jährliche Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen auf maximal 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete. Ist im Mietvertrag keine Kleinreparaturklausel vereinbart oder ist diese unwirksam (etwa wegen einer zu hohen Obergrenze), darf der Mieter nicht zur Übernahme von Reparaturkosten herangezogen werden.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Bei Kleinreparaturen gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“. Sobald die  Reparaturkosten die im Mietvertrag festgesetzte Obergrenze überschreitet, muss der Vermieter diese vollständig übernehmen und darf den Mieter nicht etwa anteilig zur Zahlung heranziehen. Ein Beispiel: Die Reparatur eines Elektroherds soll 150 Euro kosten. In der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist eine Obergrenze von 100 Euro angegeben. Nun verlangt der Vermieter, dass der Mieter die „ersten 100 Euro“ der Rechnung übernimmt, er selber aber nur die Differenz von 50 Euro bezahlt. Dies ist nicht rechtens. Sollte eine derartige Regelung als sogenannte Beteiligungsklausel im Mietvertrag stehen, ist sie ungültig.

Ebenfalls ungültig sind Vornahmeklauseln, die den Mieter verpflichten, Reparaturen oder Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben. Achtung: Im Umkehrschluss heißt das auch, dass Sie als Mieter nicht von sich aus Reparaturarbeiten ausführen oder Handwerker beauftragen dürfen. Melden Sie alle Mängel stets dem Vermieter und fordern ihn zur Beseitigung auf, sonst haften Sie für mögliche Handwerkerfehler. Eine Ausnahme sind „eilbedürftige“ Reparaturen, etwa ein Rohrbruch am Wochenende.

Knapp zusammengefasst

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam wird, sollte sie folgende Punkte enthalten:

  • Mieter dürfen keinesfalls selbst zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet werden.
  • Die Kleinreparaturklausel muss sich auf Schäden von häufig genutzten Teilen beschränken.
  • Der Beitrag zu den Kosten darf im Einzelfall 75 bis 100 Euro nicht überschreiten
  • Für höhere Rechnungen dürfen keine anteiligen Kosten verlangt werden.
  • Es darf ein Jahreshöchstbetrag festgesetzt werden, der bei 200 bis 250 Euro liegen sollte. Alternativ darf der Vermieter auch 8% der Jahresmiete ansetzen, falls dieser Betrag niedriger ausfallen sollte.
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