Teilungserklärung im Kaufvertrag

Wem gehört der Garten im Mehrfamilienhaus?

Wer eine Wohnung vom Bauträger erwirbt, sollte die Anmerkungen zur Teilungserklärung im Kaufvertrag genau prüfen. Denn es könnten nachteilige Regelungen für den Käufer enthalten sein.

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Zu einem Mehrfamilienhaus gehört üblicherweise ein Gemeinschaftsgarten für alle Bewohner – das gilt auch für Neubauprojekte vom Bauträger. Ob jeder die Grünfläche nutzen kann oder nur bestimmte Eigentümer, ist in der Teilungserklärung geregelt. Laut Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) sollten die ersten Wohnungskäufer des Projekts diese Erklärung besonders genau lesen. Vorsicht ist geboten, wenn der Bauträger in dem Dokument die Vollmacht erhält, die Aufteilungen nachträglich zu ändern. So kann er flexibel bleiben und noch auf die Wünsche späterer Käufer eingehen. Die ersten Käufer haben allerdings das Nachsehen: Sie wissen nicht, wie der Bau ausgeführt und was genau zu ihrem Eigentum gehören wird.

Sondernutzungsrechte an Keller und Garten

Bauträger könnten auf diese Weise auch noch nach dem Verkauf der ersten Wohnungen Sondernutzungsrechte an Kellerräumen oder an Gartenflächen vergeben, die eigentlich im Gemeinschaftseigentum stehen. Eine solche Klausel ist aber laut Gerichtsentscheid nur in engen Grenzen akzeptabel:

  1. Die Regelung darf nicht zu einer Wertminderung der Wohnungen führen
  2. Dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Kosten entstehen
  3. Die Klausel muss zeitlich befristet sein

Veränderungsvollmacht

Leider können solche Anforderungen umgangen werden. In der Teilungserklärung steht oft die Formulierung: „Die Veränderungsvollmacht erlischt, wenn sämtliche Eigentumseinheiten verkauft sind.“ In diesem Fall behalten Bauträger einfach eine kleine Wohnung in ihrem Besitz – und sichern sich damit praktisch auf ewig ein Änderungsrecht.

Aufwendungen auf das Gemeinschaftseigentum

Genau hinsehen sollten Käufer auch, wenn der Bauträger sich in der Teilungserklärung das Recht einräumt, „Aufwendungen auf das Gemeinschaftseigentum“ zu machen. Das klingt harmlos, bedeutet aber: Der Bauträger kann nachträglich einen Wintergarten anbauen und die Bau- und Instandhaltungskosten dafür auf die Miteigentümer umlegen. „Auf die Käufer kommen dann Kosten zu, mit denen sie nicht gerechnet haben“, so WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.