Nutzungsdauer-Gutachten bei der Nr. 1 für Immobilien

Die Nutzungsdauer im Sinne des Einkommensteuergesetzes bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Anschaffung. Die Nutzungsdauer kann wirtschaftlich („wirtschaftliche Restnutzungsdauer), technisch („technische Restnutzungsdauer“) oder rechtlich („rechtliche Nutzungsdauer“) begrenzt sein. Die Nutzungsdauer ist insbesondere abhängig von dem Baujahr bzw. dem Jahr einer Kernsanierung, dem Gebäudestandard, durchgeführten Modernisierungen und unterlassenen Instandhaltungen.

Grundsätzlich ermittelt sich die Nutzungsdauer aus dem Differenzbetrag von der objektartspezifischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. 
Es wird zudem zwischen der technischen, der wirtschaftlichen und der rechtlichen Nutzungsdauer unterschieden. Eine Kernsanierung, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen haben i.d.R. jedoch eine Modifizierung der Nutzungsdauer zur Folge.

Das sind die Preise für das Nutzungsdauer-Gutachten: Eigentumswohnung: 899,00€ inkl. MwSt. Ein-/Zweifamilienhaus: 899,00€ inkl. MwSt. Mehrfamilienhaus (bis 1.000 m²): 1.149,00€ inkl. MwSt. Wohn- und Geschäftshaus (bis 70% gewerblicher Anteil): 1.499,00€ inkl. MwSt. Das Nutzungsdauer-Gutachten für ein ein Mehrfamilienhaus mit über 1.000 m² wird individuell auf Anfrage kalkuliert.

Bitte wende dich dazu per E-Mail  an unseren Kundenservice unter nutzungsdauer@sprengnetter.de

Ja, die Kosten für das Gutachten zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Falls du deine Steuererklärung noch nicht eingereicht hast und der Bewertungsstichtag innerhalb des entsprechenden Jahres liegt, besteht die Möglichkeit, das Gutachten für diese Steuererklärung zu verwenden. Wenn du bereits einen Steuerbescheid erhalten hast, ist es wichtig zu prüfen, ob dieser bereits rechtskräftig ist. Bei Unsicherheiten kann dein Steuerberater weiterhelfen. Angenommen, du hast letzte Woche deinen Steuerbescheid für das Jahr 2023 erhalten und das Gutachten wird zum 1. Januar 2023 erstellt, empfiehlt es sich, zeitnah deinen Steuerberater zu kontaktieren. Möglicherweise kannst du die kürzere Nutzungsdauer noch berücksichtigen lassen. Wenn du den 1. Januar 2024 als Bewertungsstichtag gewählt hast, reiche das Gutachten einfach zusammen mit dem beigefügten Begleitschreiben deines Steuerberaters beim Finanzamt ein, wenn du deine Steuererklärung einreichst.

Ja, unsere Gutachter sind von einer durch die Deutsche Akkreditierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert und anerkannt.

Wir empfehlen eine Bestellung inkl. Objektbesichtigung. Der Sachverständige kann dadurch eine genaue und verlässliche Bewertung vornehmen und die individuellen Merkmale, den Zustand und eventuelle Mängel des Objekts umfassend begutachten. Finanzämter akzeptieren in der Regel nur Gutachten mit einer Ortsbesichtigung durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen. Bei einer Bestellung ohne Ortstermin entfällt daher auch die Geld-zurück-Garantie.

So läuft die Ortsbesichtigung ab:

1. Beauftragung: Du beauftragst Sprengnetter mit der Innen- und Außenbesichtigung eines Objektes zwecks Bestandsaufnahme für ein Nutzungsdauergutachten über das Bestellformular.
2. Terminvereinbarung: Du wirst von unserem Inhouse-Service Center telefonisch oder per Mail für die Terminvereinbarung kontaktiert. Die Besichtigung erfolgt durch einen zertifizierten Sachverständigen vor Ort. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Mehrfamilienhaus, muss mindestens eine exemplarische Wohneinheit besichtigt werden. In allen anderen Fällen wird das gesamte Objekt besichtigt.
3. Unterlagen und Objektdaten vorbereiten: Halte bitte für einen reibungslosen Ablauf der Besichtigung die folgenden Informationen zum Objekt bereit: Baujahr, Wohnfläche, Angaben zu erfolgten Modernisierungen (Jahr, Umfang), Heizungsanlage und verwendete Energieart. Soweit wir im Einzelfall zusätzliche Informationen benötigen, teilen wir dir dies bereits bei der Terminvereinbarung mit.
4. Besichtigungstermin: Die Objektbesichtigung findet in der folgenden Reihenfolge statt:
   1. Wir beginnen mit der Außenbesichtigung. Dabei fertigt unser Sachverständiger auch Außenaufnahmen des Objektes in verschiedenen Ansichten zur Dokumentation an. 
   2. Es folgt die Innenbesichtigung aller Räumlichkeiten. Dafür wird entsprechend Zugang benötigt. Auch hier werden Aufnahmen des Objektes gemacht. Dies sind in der Regel: Wohnzimmer, Küche, sanitäre Anlagen, Flur, Kellerräume und Dachgeschoss.
5.    Fertigstellung:
   1. Alle erhobenen Objektmerkmale sowie die angefertigten Innen- und Außenaufnahmen werden durch den Sachverständigen freigegeben und gesichert in unser System übertragen.
   2. Dort werden die Daten nach Abschluss der Objektbesichtigung durch unsere qualifizierten Mitarbeiter erneut auf Plausibilität geprüft und validiert.
   3. Danach erstellen wir das Nutzungsdauergutachten und übermitteln es über dein Portalkonto an dich zurück. Nur du erhältst die zugrundeliegenden Daten wie Objektmerkmale, Fotodokumentation und das Gutachten.

Sofern keine grundlegende Renovierung oder Modernisierung stattgefunden hat, behält das Gutachten seine Gültigkeit und muss nicht aktualisiert werden.

Mit einem Nutzungsdauer-Gutachten kann die jährliche Abschreibung der Immobilie bzw. die Absetzung für Abnutzung für Gebäude (AfA) erhöht werden. Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn aus den Mieteinnahmen, was die jährlich zu entrichtenden Steuern reduziert. Das wiederum steigert die Rendite aus den Mieteinnahmen.

Das Finanzamt legt je nach Baujahr der Immobilie eine typisierte und pauschale Nutzungsdauer sowie den Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten ab dem Kaufzeitpunkt, die steuerlich abgeschrieben werden können, fest. Über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann der AfA-Abschreibungssatz entsprechend erhöht werden, so dass jährlich ein höherer Betrag steuerlich abgesetzt werden kann und damit Steuern gespart werden können.

Ja, ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer einer Immobilie kann auch einige Jahre nach dem Kauf erstellt werden. Dies ist eine gängige Praxis, besonders wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Abnutzung oder der technische Zustand der Immobilie signifikant von den ursprünglichen Annahmen abweicht. Hier einige wichtige Punkte dazu:

• Zweck des Gutachtens: Das Gutachten dient dazu, eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie zu liefern. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als ursprünglich angenommen, kann dies zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.
• Steuerliche Auswirkungen: Durch das Gutachten und die damit verbundene Anpassung der Nutzungsdauer kann die AfA (Absetzung für Abnutzung) erhöht werden. Dies führt zu höheren steuerlichen Abschreibungen, die das steuerliche Ergebnis mindern.
• Nachträgliche Anwendung: Das Gutachten und die daraus resultierende verkürzte Nutzungsdauer können auch rückwirkend erstmalig für das letzte offene Veranlagungsjahr angewandt werden, in dem der Bewertungsstichtag des Gutachtens liegt. Eine rückwirkende Anwendung auf bereits vergangene Jahre vor der Erstellung des Gutachtens ist normalerweise nicht möglich.
• Dokumentation und Nachweis: Es ist wichtig, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wird und die Gründe für die verkürzte Nutzungsdauer klar und nachvollziehbar dokumentiert sind. Ferner soll das Gutachten allen Anforderungen des Bundesministeriums für Finanzen entsprechen. Dies ist für die steuerliche Anerkennung der kürzeren Nutzungsdauer im Rahmen der Steuerveranlagung entscheidend.
• Zeitpunkt der Erstellung: Obwohl das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf erstellt werden kann, sollte es zeitnah erfolgen, sobald Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich definiert. Je früher das Gutachten erstellt wird, desto früher können die steuerlichen Vorteile realisiert werden

Es ist empfehlenswert, sich bei solchen Angelegenheiten mit einem Steuerberater abzustimmen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden und um das Potenzial für eine höhere Abschreibung voll auszuschöpfen.

Bei Immobilien, die unter Nießbrauch stehen, hängt die steuerliche Beurteilung von privatrechtlichen Ausgestaltungen des Nießbrauchsrechts im Einzelfall ab. Es sind regelmäßig folgende Varianten eines unentgeltlich bestellten Nießbrauchsrechts zu unterscheiden:

1. Fall: Nießbrauchsbestellung ohne Eigentumsumschreibung: Sofern der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie zur Einkünfteerzielung verwendet, steht die Steuerersparnis, die sich durch die Aufwendungen (z.B. laufende Bewirtschaftungskosten, Sanierungskosten) im Zusammenhang mit dieser Immobilie ergibt, in der Regel dem Nießbraucher zu. Dies gilt jedoch nicht für die Abschreibungen, da der Nießbrauchsberechtigte in diesem Fall keine Aufwendungen für die Anschaffung der Immobilie getragen hat.
   Der eigentliche Eigentümer der Immobilie kann während der Dauer des Nießbrauchs keine steuerlichen Vorteile aus der Immobilie ziehen, da er keine Einkünfte erzielt. Auch Abschreibungen können nicht geltend gemacht werden. Erst nach Ablauf oder Aufhebung des Nießbrauchs gehen alle Rechte, inklusive der steuerlichen Vorteile, wieder auf den Eigentümer über.
2. Fall: Eigentumsübertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs: Sofern der (neue) Eigentümer keine Einkünfte erzielt, kann er keine steuerlichen Vorteile aus der übertragenen Immobilie nutzen. Der Nießbrauchsberechtigte (der ehemalige Eigentümer) kann in diesem Fall grundsätzlich die getragenen Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend machen. Ferner kann er die AfA für das Gebäude wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen. 

Aufgrund der Komplexität ist es im Nießbrauchsfall unabdingbar, solche Angelegenheiten im Detail mit einem Steuerberater oder einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu besprechen, da die spezifischen Umstände des Einzelfalls entscheidend sein können

Ja, in der Regel bleibt die erhöhte steuerliche Abschreibung, die aufgrund eines Nutzungsdauer-Gutachtens und einer anschließenden Modernisierung festgelegt wurde, gültig. Hier ist der Ablauf: 

1. Nutzungsdauer-Gutachten: Das Gutachten wird erstellt, um die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie neu zu bewerten. Oft zeigt es, dass die Immobilie innerhalb eines kürzeren Zeitraums abnutzt, als dies gesetzlich definiert ist, was zu einer kürzeren Nutzungsdauer führt.
2. Erhöhte Abschreibung: Aufgrund der verkürzten Nutzungsdauer kann der Eigentümer höhere Abschreibungen (Absetzungen für Abnutzung, AfA) geltend machen, da der fiktive Wertverlust der Immobilie über eine kürzere Zeitperiode verteilt wird.
3. Modernisierung: Wird die Immobilie nach der Inanspruchnahme einer höheren Abschreibung auf Grundlage eines Gutachtens modernisiert, kann dies die Nutzungsdauer der Immobilie tatsächlich verlängern. Jedoch wirkt sich eine Modernisierung in der Regel positiv auf die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie aus und nicht direkt auf die Abschreibung der bereits bestehenden Bausubstanz, es sei denn, es wird ein neues Gutachten erstellt, das dies berücksichtigt.
   
4. Nach der Modernisierung könnte jedoch eine neue steuerliche Bewertung erforderlich sein, abhängig von der Art und dem Umfang der Modernisierungsmaßnahmen. Dabei beanstandet es die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen i.d.R. nicht, wenn die weitere AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird.

Es ist wichtig, dass diese Verfahren und Bewertungen in Übereinstimmung mit den steuerlichen Vorschriften und unter Berücksichtigung von Gesetzesänderungen durchgeführt werden. Bei solchen steuerrelevanten Angelegenheiten sollte stets professioneller Rat eingeholt werden, idealerweise von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht.

Profitieren können die Eigentümer:innen, da sie z.B. die Möglichkeit haben einen höheren Prozentsatz über eine kürzere Nutzungsdauer abzuschreiben.
Sollten sie also das Objekt nach 10 Jahren wieder verkaufen, haben sie einen größeren steuerlichen Vorteil geltend machen können.

Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.

Die Abschreibung beginnt bei der Anschaffung einer Immobilie mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten. Die (typisierte) Nutzungsdauer richtet sich bei den zu Wohnzwecken genutzten Objekten nach dem Jahr der Fertigstellung des Objektes.

Bei geerbten Objekten führt der Erbe die Abschreibung des Erblassers basierend auf seinen ursprünglichen Anschaffungskosten fort. Hier kommt es im Einzelfall darauf an, wie lange das Objekt im Bestand des Erblassers war und wie hoch das verbleibende Abschreibungsvolumen noch ist.