Abbruchkosten

Abbruchkosten sind alle anfallenden Kosten, die im Rahmen eines Abbruchverfahrens entstehen. Sie sind steuerlich absetzbar und müssen bei der Bewertung von Grundstücken berücksichtigt werden.

Zu den Abbruchkosten zählen neben den Demontagekosten des Gebäudes auch die Ausgaben für die Entsorgung des Bauschutts und die Gebühren für die Abbruchgenehmigung, falls diese noch einzuholen ist. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Vermögensgegenstand. Je nach Gebäudetyp und Nutzen variieren die Aufwendungen.

Im Jahr des Abbruchs sind die Abbruchkosten entweder als Betriebsausgaben oder bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten bei Verpachtung oder Vermietung des Gebäudes von der Steuer absetzbar. Dabei unterscheidet man vier Fälle:

1. Abbruch eines selbst errichteten Gebäudes

Die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes gelten als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Ist das Gebäude Bestandteil des Privatvermögens, könnte der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden, sofern der Abbruch zu dem Zwecke des Grundstücksverkaufs erfolgt.

2. Erwerb eines Gebäudes mit Abbruchabsicht

Wird nach dem Gebäudeabbruch ein Neubau auf dem Grundstück errichtet, gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als Teil der Herstellungskosten für das neu errichtete Gebäude. Erfolgt kein Neubau, sind die Abbruchkosten dem Grundstück zuzuschlagen.



3. Erwerb eines Gebäudes ohne Abbruchabsicht

Auch hier sind die Abbruchkosten und der Gebäude-Restbuchwert sofort abzugsfähige Abbruchkosten. Wird das Gebäude drei Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags abgerissen, gilt der Erwerb als Kauf mit Abbruchabsicht. Der Steuerpflichtige ist in der Pflicht, das Gegenteil zu beweisen.

4. Abriss eines zum Privatvermögen gehörenden Gebäudes

Erfolgt zugleich der Neubau eines Gebäudes, das zum Betriebsvermögen gerechnet wird, muss die zum Abriss gedachte Immobilie und der dazugehörige Grund und Boden in das Betriebsvermögen eingelegt werden. Anschließend muss das Grundstück mit dem Teilwert bilanziert werden.

Besteht kein Anhaltspunkt für eine Abbruchabsicht und erfolgt der Gebäude-Abbruch binnen drei Jahren nach der Einlage der Immobilie, kann der Restbuchwert mit den Abbruchkosten als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Erfolgt der Abbruch erst drei Jahre nach der Einlage, sind der Restbuchwert, Abbruchkosten und Herstellungskosten dem neuen Gebäude zuzurechnen.