Nachmieter stellen

Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?



Zig Interessenten haben die Wohnung inspiziert, drei von ihnen erreichten nach intensiver Überprüfung die Finalrunde und dann – endlich – war der passende Mieter für die Wohnung gefunden. Nach diesem Neuvermietungsmarathon freuen sich die meisten Vermieter darauf, die nächsten Jahre Ruhe vor solchen Anstrengungen zu haben. Doch manchmal kommt es anders als erhofft und der Mieter möchte frühzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, indem er einen Nachmieter stellt. Das müssen Eigentümer aber nur in bestimmten Fällen hinnehmen.



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Mietvertragsklausel und Härtefall berechtigen zum Stellen eines Ersatzmieters



Entscheidend dafür, ob Vermieter einen Ersatzmieter akzeptieren müssen oder nicht, ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Die Klausel ist insbesondere bei solchen Verträgen sinnvoll, die eine feste Laufzeit (Zeitmietvertrag) oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss festlegen. Enthält der Vertrag keine Nachmieterklausel, steht es dem Mieter rechtlich nicht zu, das Mietverhältnis durch das Stellen eines Nachmieters frühzeitig zu beenden und so die vereinbarte Kündigungsfrist zu verkürzen.

Neben der vertraglichen Vereinbarung kann auch ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Mieters den Vermieter dazu zwingen, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. Zu den triftigen Gründen zählen folgende Härtefalle:

  • ein Kind ist unterwegs und die Wohnung wird zu klein für die wachsende Familie
  • der Mieter wird zum Pflegefall und muss gesundheitsbedingt in ein Pflege- oder Altersheim ziehen
  • der Mieter muss beruflich den Wohnort wechseln

Bei einer wirksamen Nachmieterklausel muss der Mieter nicht wie häufig angenommen höchstens drei Kandidaten als Nachmieter vorschlagen, um seine Pflicht zu erfüllen. Ein potenzieller Ersatzmieter reicht bereits aus. Dieser muss allerdings die geltenden Anforderungen an einen Nachmieter erfüllen.



Nachmieterklausel: Nicht jeder Kandidat ist geeignet und zumutbar



Steht im Mietvertrag schwarz auf weiß, dass der Mieter einen Nachmieter vorschlagen kann, muss der Vermieter bereits den ersten präsentierten Kandidaten als neuen Mieter akzeptieren. Voraussetzung: Dieser ist als Ersatzmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar. So muss der Nachmieter in etwa derselben Einkommensklasse angehören wie der gegenwärtige Mieter, damit sich das Risiko eines Mietausfalls durch den Mieterwechsel nicht erhöht. Zudem ist der Ersatzmieter gezwungen, die Wohnung oder das Haus zu den gleichen Bedingungen anzumieten wie sein Vorgänger. Einige Kandidaten muss ein Eigentümer jedoch auch dann nicht als Nachmieter abnicken.

Er ist weder verpflichtet, einen nachweislich zahlungsfaulen Ersatzmieter zu dulden, noch einen kriminellen. Auch wenn der Interessent mit genehmigungspflichtigen Haustieren wie Vogelspinnen, Würge- oder Giftschlangen einziehen möchte oder nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis in Deutschland besitzt, darf der Vermieter diesen ablehnen.



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