Verkommene Wohnung – Vermieter darf fristlos kündigen

Außerordentliches Kündigungsrecht

Wer seine Wohnung stark vernachlässigt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Das befand das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem aktuellen Urteil. Damit gab es den Klägern Recht, die ihren Mieter kündigten, weil dieser die Wohnungspflege vernachlässigte.


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Verdreckte und schlecht geheizte Räume in der Mietwohnung müssen Vermieter nicht hinnehmen. Das entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem Beschluss vom 23. Februar 2017. Das Gericht sprach den Vermietern in zweiter Instanz das Recht zu, ihrem Mieter außerordentlich – also außerhalb der geltenden Dreimonatsfrist – die Wohnung zu kündigen. Dieser hatte in den Räumen große Mengen an Müll und Gerümpel gehortet und sie nur unzureichend beheizt. Damit hatte er nach Ansicht der Richter seine mietvertraglichen Pflichten vernachlässigt.

Der Fall: Landgericht bestätigt Kündigungsrecht der Vermieter


Der Prozess war nicht der erste Anlauf, den die Vermieter nahmen, um ihren Mieter vor die Tür zu setzen. Dieser wohnte bereits seit 30 Jahren in der Mietwohnung, bevor ihm die Eigentümer 2014 erstmals kündigten. Doch der Mieter blieb. Weitere Kündigungsversuche aus verschiedenen Gründen bewegten ihn ebenfalls nicht dazu, die Wohnung zu räumen. Die Vermieter klagten daraufhin in erster Instanz beim Amtsgericht Neustadt/Aisch auf Räumung (Az. 1 C 321/15) wegen des schlechten Zustandes der Wohnung. Der zuständige Amtsrichter entschied nach einem Ortstermin, an dem er die betreffende Wohnung inspizierte: Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Als Begründung führte er den verwahrlosten Zustand der Wohnräume an. Die Wohnung war bei der Begehung stark verschmutzt, das Badezimmer unbenutzbar und ein Raum so dicht mit Möbeln zugestellt, dass ein Begehen nicht möglich war. Zudem waren die Räume ungenügend beheizt. Der Mieter nutzte lediglich eine Elektro-Heizung, die er in der Küche aufgestellt hatte. Das reichte dem Gericht aus, um eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten festzustellen.

Der Mieter ging daraufhin in Berufung und der Fall landete in zweiter Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch ohne Erfolg. Das Gericht bestätigte nicht nur das Urteil des Amtsgerichtes, es räumte den Vermietern sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Zum einen hatten die Vermieter ihren Mieter im Vorfeld bereits mehrmals abgemahnt, zum anderen bestünde ein erhebliches Risiko, dass der Mieter die Wohnung nachhaltig beschädigt. Und das sei den Vermietern nicht zuzumuten.



Kündigungsrecht: Ab wann gilt eine Wohnung als unzumutbar vernachlässigt?


Staubwischen, Feudeln, Bad schrubben, regelmäßig lüften – ein Haushalt macht jede Menge Arbeit. Nicht jeder Mieter kommt der Wohnungspflege im gleichen Maß nach. Wegen eines chaotischen Arbeitszimmers oder ausgeprägten Laufpfaden auf dem Teppich kann ein Vermieter ihm aber nicht kündigen. Erst wenn er die sogenannte „Obhutspflicht“ – also dem pfleglichen Umgang mit der Wohnung – verletzt, kann ihm die rechtmäßige Kündigung ins Haus flattern.

Mögliche Kündigungsgründe können sein:

  • allgemeine Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft durch unzumutbare Gerüche, die auf einen höchst ungepflegten Zustand der Wohnung schließen lassen
  • das Halten von zu vielen Haustieren, beispielsweise 100 freifliegenden Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung
  • Witterungs- und Feuchteschäden wie Schimmelbildung durch unregelmäßiges Lüften und Heizen

Von heute auf morgen darf der Vermieter die Kündigung allerdings nicht aussprechen. Erst einmal muss er seinen Mieter durch eine Abmahnung auf den unzumutbaren Zustand hinweisen und ihm so die Möglichkeit einräumen, sein Verhalten zu ändern oder Schäden zu beheben.


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