Die Vorfälligkeitsentschädigung

Ausschlaggebend ist die Berechnungsmethode

Es kommt immer wieder vor, dass Hauseigentümer ihren alten Kreditvertrag schnellstmöglich gegen einen günstigeren tauschen oder ganz ablösen wollen. Banken lassen sich dies mit einer Vorfälligkeitsentschädigung meist teuer bezahlen. Es gibt jedoch auch Fälle, bei denen sie nicht berechnet werden darf.

Gründe für den vorzeitigen Ausstieg aus einem Darlehensvertrag gibt es viele. Vor allem, wenn sich die persönlichen Lebensumstände verändert haben oder das Haus aus beruflichen Gründen verkauft werden soll, stellt sich die Frage, ob der Darlehensvertrag aufgelöst werden kann. Auch im Falle einer Umschuldung, also dem Ablösen eines teuren Darlehens und der gleichzeitigen Aufnahme eines günstigen Kredits, möchten Darlehensnehmer gerne aus der vertraglichen Bindung herauskommen.

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Ablösesumme für den alten Kreditvertrag

Leider funktioniert die einfachste Methode der Kreditablösung – einfach das Haus verkaufen und der Bank das Geld zurückzahlen – in der Praxis nicht, jedenfalls nicht ohne Einschränkung. Normalerweise kann ein Darlehensvertrag erst zum Ende der Zinsbindung beendet werden. Das können jedoch durchaus fünf oder mehr Jahre sein. Wer vorher aussteigen will, muss der Bank den Gewinn, der ihr entgeht, in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag bezahlen. Banken sind nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzunehmen. Tun sie es doch und kommt es zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung, kann die Bank die Höhe der Entschädigung frei bestimmen – im Extremfall bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit. In den meisten Fällen wird der Kreditnehmer jedoch ein berechtigtes Interesse anführen (z. B. den Verkauf der Immobilie aus beruflichen Gründen), so dass der Kreditgeber die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an den Vorgaben der gängigen Rechtsprechung ausrichten muss.

Zwei Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Banken die Wiederanlage der gesamten Summe, also sowohl des zurückgezahlten Kredits als auch der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Neuanlage muss exakt den gleichen Gewinn erzielen, der auch bei der planmäßigen Fortführung des Kreditvertrags entstehen würde. Der Gesetzgeber erlaubt den Banken für die Berechnung zwei Methoden:

  • Bei der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt die Bank die Differenz zwischen der Darlehensrendite bei Fortführung des Immobilienkredits und dem Zinsgewinn bei einer Anlage der freiwerdenden Summe in Pfandbriefen. Je länger der Kredit noch läuft und je geringer die Verzinsung von Pfandbriefen ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
  • Im Fall der Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie die zurückgezahlte Kreditsumme sofort, aber zu geringeren Zinsen, an einen anderen Kreditnehmer verleiht. Die Differenz der beiden Zinssätze stellt den so genannten Zinsverschlechterungsschaden dar. Hinzu kommt noch eine Gewinnmarge.

Berechnungsfehler bei der Vorfälligkeitsentschädigung erkennen

Kreditnehmer sollten die Berechnung ihrer Bank mit spitzem Bleistift prüfen – oder, besser noch, von Fachleuten etwa der Verbraucherzentralen prüfen lassen. Nicht selten enthalten die Abrechnungen Fehler. Beispielsweise vergessen Kreditinstitute gerne den Abzug der Risikoprämie, die aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf. Sind im Kreditvertrag Sondertilgungen vereinbart oder gibt es die Option, die Monatsraten zu erhöhen, müssen auch diese Zahlungen bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Hat der Kreditnehmer beispielsweise das Recht auf Sondertilgungen, würde dies im Regelfall die Zinsen fürs Darlehen reduzieren. Die Bank muss bei ihrer Berechnung davon ausgehen, dass der Kunde alle Möglichkeiten zur Minderung der Zinslast ausnutzt. Nimmt der Kreditnehmer bei der bestehenden Bank ein neues Darlehen auf, um das alte abzulösen, sollten Kreditnehmer darauf achten, dass die Bank die Gewinnmarge nicht zweimal berechnet.

Wann wird überhaupt keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

In einigen Fällen darf die Bank keine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen. Lange laufende Darlehen kann der Kreditnehmer beispielsweise nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Verträge mit variablen Zinssätzen können jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beendet werden. Gleiches gilt für Immobiliendarlehen, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind. Sechs Monate nach Zuteilung darf der Bauherr vom Vertrag zurücktreten. Es gibt überdies Kredite, die dem Bankkunden gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht einräumen. Ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Hausbesitzer aus dem Vertrag, wenn der Käufer ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen möchte und nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird. Das Landgericht München bestätigte diese Möglichkeit in einem Urteil (Az. 16 HK O 22814/05).

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