Die Vorfälligkeitsentschädigung

Ausschlaggebend ist die Berechnungsmethode

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Kreditnehmer ein Immobiliendarlehen schon vor Ablauf der Zinsbindung tilgen möchten. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, in welchen Fällen sie überhaupt zulässig ist und wie Kreditnehmer die Kosten vermeiden können, zeigt der folgende Artikel.

Baufinanzierungsrechner

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Achtung: Leider funktioniert die einfachste Methode der Kreditablösung – einfach das Haus verkaufen und der Bank das Geld zurückzahlen – in der Praxis nicht, jedenfalls nicht ohne Einschränkung.


Wichtig: Normalerweise kann ein Darlehensvertrag erst zum Ende der Zinsbindung beendet werden. Das können jedoch durchaus fünf oder mehr Jahre sein. Wer vorher aussteigen will, muss der Bank den Gewinn, der ihr entgeht, in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag bezahlen.

Banken sind nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzunehmen. Tun sie es doch und kommt es zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung, kann die Bank die Höhe der Entschädigung frei bestimmen – im Extremfall bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit.

In den meisten Fällen wird der Kreditnehmer jedoch ein berechtigtes Interesse anführen (z. B. den Verkauf der Immobilie aus beruflichen Gründen), so dass der Kreditgeber die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an den Vorgaben der gängigen Rechtsprechung ausrichten muss.

Zwei Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Banken die Wiederanlage der gesamten Summe, also sowohl des zurückgezahlten Kredits als auch der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Neuanlage muss exakt den gleichen Gewinn erzielen, der auch bei der planmäßigen Fortführung des Kreditvertrags entstehen würde. Der Gesetzgeber erlaubt den Banken für die Berechnung zwei Methoden:

  • Bei der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt die Bank die Differenz zwischen der Darlehensrendite bei Fortführung des Immobilienkredits und dem Zinsgewinn bei einer Anlage der freiwerdenden Summe in Pfandbriefen. Je länger der Kredit noch läuft und je geringer die Verzinsung von Pfandbriefen ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
  • Im Fall der Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie die zurückgezahlte Kreditsumme sofort, aber zu geringeren Zinsen, an einen anderen Kreditnehmer verleiht. Die Differenz der beiden Zinssätze stellt den so genannten Zinsverschlechterungsschaden dar. Hinzu kommt noch eine Gewinnmarge.

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Wann wird überhaupt keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

In einigen Fällen darf die Bank keine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen. Lange laufende Darlehen kann der Kreditnehmer beispielsweise nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig davon, ob die Zinsbindung noch besteht.

Verträge mit variablen Zinssätzen können jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beendet werden. Gleiches gilt für Immobiliendarlehen, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind. Sechs Monate nach Zuteilung darf der Bauherr vom Vertrag zurücktreten. Es gibt überdies Kredite, die dem Bankkunden gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht einräumen. Ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Hausbesitzer aus dem Vertrag, wenn der Käufer ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen möchte und nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird. Das Landgericht München bestätigte diese Möglichkeit in einem Urteil (Az. 16 HK O 22814/05).


Tipp: Auch bei der staatlichen KfW-Bank gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit einem eigenen Rechner der Bank können Kreditnehmer deren Höhe für die unterschiedlichen Kredite berechnen.

Berechnungsfehler bei der Vorfälligkeitsentschädigung erkennen

Kreditnehmer sollten die Berechnung ihrer Bank mit spitzem Bleistift prüfen – oder, besser noch, von Fachleuten etwa der Verbraucherzentralen prüfen lassen. Nicht selten enthalten die Abrechnungen Fehler:

  • Risikoprämie: Beispielsweise vergessen Kreditinstitute gerne den Abzug der Risikoprämie, die aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf.
  • Sondertilgungen: Sind im Kreditvertrag Sondertilgungen vereinbart oder gibt es die Option, die Monatsraten zu erhöhen, müssen auch diese Zahlungen bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Hat der Kreditnehmer beispielsweise das Recht auf Sondertilgungen, würde dies im Regelfall die Zinsen fürs Darlehen reduzieren. Die Bank muss bei ihrer Berechnung davon ausgehen, dass der Kunde alle Möglichkeiten zur Minderung der Zinslast ausnutzt.
  • Gewinnmarge: Nimmt der Kreditnehmer bei der bestehenden Bank ein neues Darlehen auf, um das alte abzulösen, sollten Kreditnehmer darauf achten, dass die Bank die Gewinnmarge nicht zweimal berechnet.

Haus verkaufen trotz Kredit – ist das sinnvoll?


Wer sein Haus verkaufen möchte, gleichzeitig aber noch ein Darlehen abbezahlen muss, sollte eine klare Kosten-Nutzen-Rechnung aufstellen. Die beiden Fragen sind hier:

  1. Wie teuer ist es, den alten Kredit abzulösen?
  2. Auf was muss ich verzichten, wenn ich das Haus nicht verkaufe?

Läuft die Zinsbindungsfrist beispielsweise nur noch ein Jahr, lohnt es sich oftmals, mit dem Verkauf zu warten – schließlich kann das Darlehen dann regulär gekündigt werden. Gleichzeitig müssen Verkäufer abwägen, wie notwendig der Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt ist. Steht ein beruflicher Umzug an? Ist das bisherige Haus einfach nur etwas zu klein? Oder sorgen Finanznöte dafür, dass der Verkauf notwendig ist?

Alle Vor- und Nachteile des vorzeitigen Verkaufs im Überblick:

Vorteile Nachteile  
Verkauf und vorzeitige Abbezahlung sind – rein auf die Kreditkosten bezogen – günstiger, als das Darlehen komplett abzubezahlen. Wer sein Haus trotz Kredit verkaufen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.  
Durch den Verkauf werden finanzielle Mittel frei, die anderweitig eingesetzt werden können. Der vorzeitige Verkauf ist zudem meist mit zeitlichem Aufwand verbunden. Zudem müssen die Berechnungen zur VFE der Bank genau geprüft werden.  
Meist erfolgt der Verkauf aus einem triftigen Grund: finanzielle Not, Umzug, Vergrößerung der Wohnfläche. Insofern können die Kosten für die VFE gut investiert sein.    

Tipp: Nur weil das Haus verkauft wird, heißt das nicht, dass mit dem Geld der Kredit an sich komplett getilgt werden muss. Der Verkaufserlös kann auch direkt in eine neue Immobilie fließen. Dann wird der „alte Kredit“ einfach weiter abbezahlt. Allerdings muss in der Regel ein neuer Grundbucheintrag für die neue Immobilie als Kreditsicherheit her und der alte Eintrag entsprechend gelöscht werden.

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