Wer im Lebensabend seine Rente aufbessern, aber weiterhin im Eigenheim wohnen möchte, kann auf eine Umkehrhypothek setzen. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, welche Vorteile und Nachteile diese Form der Immobilienverrentung bietet und für wen sich eine Umkehrhypothek lohnen könnte, lesen Sie hier.
Bei einer Umkehrhypothek verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht, sondern beleihen sie erneut und lassen sich den Kreditbetrag einmalig oder in Raten auszahlen.
Läuft der Darlehensvertrag aus oder verstirbt der:die Eigentümer:in, wird der Kredit fällig. Entweder wird der ausstehende Betrag durch den Verkauf der Immobilie oder durch mögliche Erb:innen beglichen.
Für die Umkehrhypothek ist ein Mindestalter (häufig ab 60–65 Jahre) nötig sowie ein lastenfreies oder zumindest geringfügig belastetes Grundstück eine notwendige Voraussetzung.
Eventuell kommt aber auch eine Alternative wie etwa der klassische Immobilienverkauf infrage. Lassen Sie sich bei Zweifeln von einem Immobilienprofi beraten.
Die Grundidee der Umkehrhypothek (auch Reverse Mortgage genannt) ist einfach: Immobilienbesitzer:innen beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank ein Darlehen mit festgelegter Laufzeit. Die Darlehenssumme wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer:innen in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.
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Häufig fällt im Kontext der Umkehrhypothek der Begriff der Immobilienrente. Die Immobilienrente ist auch eine Form der Immobilienverrentung. Doch im Gegensatz zur Umkehrhypothek findet bei einer Immobilienrente ein Verkauf der Immobilie tatsächlich statt. Die Immobilienrente kann als Leibrente, Zeitrente oder abgekürzte Leibrente vereinbart werden.
Beide Vertragsparteien einigen sich bei einer Immobilienrente in der Regel auf eine feste monatliche Zahlung als Kaufpreiszahlung. Es ist auch möglich, dass eine einmalige Auszahlung erfolgen und anschließend der Restbetrag als monatliche Rente ausbezahlt werden soll. Der:die Verkäufer:in erhält ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht, das erst mit seinem:ihrem Ableben oder mit dem Umzug in ein Pflege- oder Altersheim erlischt.
Wie hoch jeweils die monatlichen Zahlungen ausfallen, muss individuell berechnet werden. Maßgeblich sind jedoch das Alter der Eigentümer:innen sowie der Wert der Immobilie. Unterm Strich können das mehrere hundert Euro pro Monat sein.
Auch die voraussichtliche Lebenserwartung der Eigentümer:innen spielt eine maßgebliche Rolle. Ein Mindestalter ist nicht zwingend vorgesehen. Das Modell richtet sich aber vorwiegend an Ruheständler:innen ab dem 65. Lebensjahr. Je älter sie sind, desto höher kann die monatliche Auszahlung ausfallen.
Die Bank oder Versicherung, die das Darlehen vergibt, nimmt im Zuge der umgekehrten Hypothek die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der:die Kreditnehmer:in bleibt weiterhin Eigentümer:in und Bewohner:in der Immobilie. Im Gegensatz zu normalen Hypotheken werden keine monatlichen Zinszahlungen oder Tilgungen fällig. Erst nach dem Ableben der Eigentümer:innen kann die Bank oder Versicherung die Immobilie verkaufen und den Kredit mit dem Verkaufserlös vollständig tilgen. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von möglichen Erb:innen erworben werden.
Bei einer Immobilienrente geht ein Verkauf der Immobilie voraus. Anstelle einer einmaligen Kaufpreiszahlung überweist der:die Käufer:in eine vertraglich festgelegte Summe pro Monat an den:die Verkäufer:in. Beide Parteien einigen sich im Immobilienkaufvertrag auf ein zeitlich begrenztes oder lebenslanges Wohnrecht zugunsten der Verkäufer:innen. Das lebenslange Wohnrecht erlischt in der Regel mit dem Ableben der Begünstigten und die Käufer:innen können dann die erworbene Immobilie vollumfänglich nutzen.
Um eine Immobilie mittels Umkehrhypothek verrenten zu können, müssen einige von den Anbieter:innen festgelegte Bedingungen erfüllt werden. Eine häufige Voraussetzung ist, dass die Immobilie bereits vollständig abbezahlt sein muss oder zumindest nur in geringem Maße belastet sein darf.
Weiterhin ist es bei vereinzelten Anbieter:innen vonnöten, das Eigenheim während der Rentenlaufzeit instand zu halten. Dafür wird Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie gewährt. Bei einer Einmalzahlung beläuft sich die finale Darlehenshöhe auf den Marktwert der Immobilie. Maximal 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts werden ausgezahlt. Die Differenz wird für die späteren Zins- und Tilgungszahlungen benötigt.
Wer sich für eine monatliche Rentenzahlung entscheidet, erhält 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie in gleichbleibenden Monatsraten bis zum 110. Lebensjahr. Es können auch kürzere Laufzeiten mit höheren monatlichen Rentenzahlungen vereinbart werden. So ist eine optimale und vor allem flexible Gestaltung der Rente möglich.
Bei einer Immobilienrente richtet sich die monatliche Rentenzahlung auch an den Wert der Immobilie sowie an die restliche Lebenserwartung der Person, die die Immobilie verkauft. Das eingetragene lebenslange Wohnrecht wirkt sich dabei preismindernd aus. Jedoch gehen Verpflichtungen wie beispielsweise Instandsetzungen oder Grundsteuerzahlungen direkt auf die neuen Eigentümer:innen über.
Bei der Umkehrhypothek sollten erbrechtliche Fragen vorab geklärt werden. Wenn die Immobilie nach dem Tod der Eigentümer:innen an die Kreditgeber:innen übertragen werden soll, muss geregelt werden, ob und in welcher Form gegebenenfalls erbberechtigte Familienangehörige Ausgleichsansprüche geltend machen können.
Sollen die Angehörigen die Immobilie erben, treten sie in den Kreditvertrag ein und müssen entweder die Finanzierung wieder an die Bank zurückführen oder die Immobilie veräußern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek ablösen.
Klare Regelungen sollten auch für den Fall der Pflegebedürftigkeit getroffen werden. Wenn dann die Eigentümer:innen die Immobilie verkaufen können, lässt sich die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem aufgelaufenen Kredit für die Immobilienrenten beispielsweise für den Umzug in eine betreute Wohnanlage einsetzen.
Expert:innen gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Umkehrhypotheken in den nächsten Jahren steigt, denn künftige Ruheständler:innen bekommen voraussichtlich noch weniger staatliche Rente. Interessent:innen können sich bei ihrer Hausbank erkundigen, ob und zu welchen Konditionen eine Umkehrhypothek gewährt wird. Zudem können Sie mit unserem Immobilienfinanzierungsrechner eine erste Übersicht der Konditionen erhalten.
Vorteile Umkehrhypothek |
Nachteile Umkehrhypothek |
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Die Beleihung einer Immobilie wird meistens von Hausbanken oder spezialisierten Kreditanbietern vorgenommen. Das Angebot für Umkehrhypotheken ist allerdings nach wie vor rar gesät, sodass Sie viel Zeit für die Recherche einplanen sollten.
Diese Anbieter für Umkehrhypotheken gibt es:
- Sparkassen
- Stiftung Liebenau
- Caritas-Gemeinschaftsstiftung
Der Verkehrswert Ihrer Immobilie beträgt laut einem Gutachten 400.000 Euro. Die Risikoabschläge der Bank betragen mindestens 25 Prozent, in der Regel mehr. Damit ergibt sich für Ihr Haus ein geschätzter Beleihungswert von 300.000 Euro. Das Darlehen darf also bis zu Ihrem Tod nicht mehr als 300.000 Euro betragen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie die gewünschte Darlehenssumme von 225.000 Euro erhalten.
In dieser Übersicht sehen Sie, wie die Bank rechnet:
| Posten | Kosten |
| Verkehrswert der Immobilie | 400.000 € |
| Beleihungswert nach 25 % Risikoabschlag | 300.000 € |
| Gewünschtes Darlehen | 225.000 € |
| Laufzeit der Umkehrhypothek | 20 Jahre |
| Zinssatz | 6 % |
Erhaltene Einmalzahlung
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100.000 €
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Noch nicht einbezogen wurden hier eventuelle Gebühren im Zuge der Hypothekenabwicklung oder Instandhaltungskosten der Immobilie.
Ob sich eine Umkehrhypothek für Sie lohnt, ist individuell von Ihren Voraussetzungen abhängig. Neben einer gründlichen Kalkulation sollten Sie sich daher auch von Expert:innen beraten lassen.
Unter folgenden Aspekten kann die Umkehrhypothek für Sie eine interessante Lösung sein:
- Sie befinden sich im Rentenalter.
- Sie besitzen eine beleihbare Immobilie in möglichst guter Lage.
- Ihre Immobilie ist schuldenfrei.
- Sie haben keine Erb:innen.
- Sie möchten Ihre Rente aufbessern.
- Sie planen nicht, einen kurzfristigen finanziellen Engpass zu überbrücken (dafür eignet sich etwa der Lombardkredit).
Die Umkehrhypothek ist für Immobilienbesitzer:innen im Rentenalter nur selten eine optimale Lösung. Mit den folgenden Alternativen haben Sie dennoch die Möglichkeit, Ihre Immobilie zur Rentenaufstockung zu nutzen:
| Alternative zur Umkehrhypothek | Vorteile | Nachteile |
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(Immobilie wird verkauft und die neuen Eigentümer:innen zahlen den Kaufpreis in monatlichen Renten aus.) |
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Regelung innerhalb der Familie
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Wie unterscheiden sich Umkehrhypothek und die Immobilienrente vom Immobilienverkauf mit Nießbrauch und dem Teilverkauf? Wir haben die wichtigsten Punkte verglichen:
| Faktor | Umkehrhypothek | Immobilienrente | Teilverkauf | Nießbrauch |
| Lebenslanges Wohnrecht | Ja | Ja | Ja | Ja |
| Zahlung der Instandhaltungskosten | Ja | Nein | Ja | Ja |
| Monatliche Nutzungsgebühr | Nein | Nein | Ja | Nein |
| Möglichkeit des Rückkaufs | Nein | Nein | Ja | Nein |
| Vermietung bei Umzug | Nein | Nein | Ja | Ja |
| Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit | Nein | Nein | Ja | Ja |
| Vererben möglich | Nein | Nein | Ja | Nein |
| Einmalige Auszahlung | Nein | Optional | Ja | Ja |
| Monatliche Zahlungen von Rente | Ja | Ja | Nein | Nein |
| Transparenz der Kosten | Ja | Ja | Ja | Ja |
| Teilnahme an Wertentwicklung | Nein | Nein | Ja | Nein |
| Ankauf zum aktuellen Verkehrswert, ohne Abzug |
Nein | Nein | Ja | Nein |
- Was sind Umkehrhypothek und Immobilienrente?
-
Bei einer Umkehrhypothek wird das (lastenfreie) Eigenheim beliehen und der:die Eigentümer:in erhält den Darlehensbetrag als Einmalzahlung oder in Form monatlicher Rentenzahlung. Dabei bewohnen die Eigentümer:innen die Immobilie weiterhin und behalten die Eigentümerpflichten. Mit dem Ableben wird das Darlehen fällig. Der:die Darlehensgeber:in verkauft das Objekt, um das Darlehen vollständig zu tilgen.
Bei einer Immobilienrente wird die Immobilie tatsächlich verkauft und der:die Käufer:in wird als neue:r Eigentümer:in ins Grundbuch eingetragen. Jedoch wird statt einer einmaligen Auszahlung des Kaufpreises eine monatliche Rentenauszahlung sowie ein zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Letzteres erlischt in der Regel mit dem Tod oder dem Umzug in ein Pflege- oder Altersheim.
- Für wen lohnt sich eine Umkehrhypothek?
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Die Umkehrhypothek lohnt sich für alle Immobilienbesitzer:innen, die sich bereits im Rentenalter befinden, eine beleihbare und schuldenfreie Immobilie in möglichst attraktiver Lage besitzen, keine Erb:innen haben und ihre Rente aufstocken möchten. Diese Art der Immobilienrente eignet sich hingegen nicht, um einen kurzfristigen finanziellen Engpass zu überbrücken.
- Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?
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Neben der Umkehrhypothek gibt es als Alternative die Immobilienrente, eine Regelung innerhalb der Familie, den Verkauf mit Nießbrauch, den Teilverkauf sowie den klassischen Immobilienverkauf. Welche Option in welchem Fall die beste ist, sollten Sie gemeinsam mit Immobilienprofis abklären.
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