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Umkehrhypothek

Vor- und Nachteile der Immobilienrente



Wie viel Haus kann ich mir leisten? Ermitteln Sie mit dem Finanzierungsrechner von ImmobilienScout24 Ihren finanziellen Spielraum.

Eine Sonderform der Hypothek stellt die Umkehrhypothek dar. Diese Variante der Immobilienrente ist insbesondere für Immobilieninhaber im Ruhestandsalter eine interessante Möglichkeit zur Aufbesserung der Rente. Die Immobilie wird in diesem Fall beliehen und wieder belastet.

Wir informieren Sie über die wichtigsten Aspekte der Umkehrhypothek, ihre Vor- und Nachteile sowie sinnvolle Alternativen.

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Was ist eine Umkehrhypothek?


Die Grundidee der Umkehrhypothek – oder auch: Reverse Mortgage – ist einfach: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.

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Wie funktioniert die Immobilienrente?


Wie viel ein Hausbesitzer bekommt, muss individuell berechnet werden. Maßgeblich sind der Zustand, das Alter und insbesondere die Lage der Immobilie. Unterm Strich können das mehrere hundert Euro pro Monat sein. Auch die voraussichtliche Lebenserwartung des Kunden spielt eine maßgebliche Rolle. Ein Mindestalter ist nicht zwingend vorgesehen. Das Modell richtet sich aber vorwiegend an Ruheständler ab dem 65. Lebensjahr. Je älter der Kreditnehmer ist, desto höher kann die Rente ausfallen.  

Der Darlehensgeber nimmt im Zuge der umgekehrten Hypothek die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer der Immobilie bleibt Eigentümer und verfügt über ein lebenslanges Wohnrecht. Im Gegensatz zu normalen Hypotheken werden keine Zinsen oder Tilgungen fällig. Erst nach dem Ableben des Eigentümers kann die Bank oder Versicherung die Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von den Erben ausgelöst werden.

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Erbrechtliche Fragen klären


Bei der Umkehrhypothek sollten allerdings erbrechtliche Fragen vorab geklärt werden. Wenn die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers an den Kreditgeber übertragen werden soll, muss geregelt werden, ob und in welcher Form gegebenenfalls erbberechtigte Familienangehörige Ausgleichsansprüche geltend machen können. Sollen die Angehörigen die Immobilie erben, treten sie in den Kreditvertrag ein und müssen entweder die Finanzierung wieder an die Bank zurückführen oder die Immobilie veräußern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek ablösen.

Klare Regelungen sollten auch für den Fall der Pflegebedürftigkeit getroffen werden. Wenn dann der Eigentümer die Immobilie verkaufen kann, lässt sich die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem aufgelaufenen Kredit für die Immobilienrenten beispielsweise für den Umzug in eine betreute Wohnanlage einsetzen.

Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Umkehrhypotheken in den nächsten Jahren steigt, denn künftige Ruheständler bekommen voraussichtlich noch weniger staatliche Rente. Interessenten können sich bei ihrer Hausbank erkundigen, ob und zu welchen Konditionen eine Umkehrhypothek gewährt wird.

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Was sind Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek?


Vorteile Umkehrhypothek

Nachteile Umkehrhypothek

  • Verbleiben in den eigenen vier Wänden
  • Vergleichsweise geringe Auszahlungsbeträge
  • Aufbesserung der Rente
  • Reduzierung der Erbmasse
  • Auszahlungen sind steuerfrei
  • Hohe Abschläge und Gebühren

 

  • Instandhaltung für den Darlehensgeber kann größere Investitionen erfordern
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Welche Banken und Versicherungen vergeben die Umkehrhypothek?


Die Beleihung Ihrer Immobilie wird meistens von Hausbanken oder spezialisierten Kreditanbietern vorgenommen. Das Angebot für Umkehrhypotheken ist allerdings nach wie vor rar gesät.

Dazu zählen:

  • Sparkassen
  • Stiftung Liebenau
  • Caritas-Gemeinschaftsstiftung
  • Deutsche Grundstücksrente
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Rechenbeispiel

Der Verkehrswert Ihrer Immobilie beträgt nach einem Gutachten 400.000 Euro. Die Risikoabschläge der Bank betragen mindestens 25 Prozent, in der Regel mehr. Damit ergibt sich für Ihr Haus ein Beleihungswert von 300.000 Euro. Das Darlehen darf also bis zu Ihrem Tod nicht mehr als 300.000 Euro betragen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie auch 225.000 Euro bekommen!

Kalkulieren wir eine Laufzeit von 20 Jahren ein, stehen Ihnen bei einem Zinssatz von 6 Prozent circa 100.000 Euro als Einmalzahlung respektive circa 650 Euro als Monatsrente zu. Noch nicht einbezogen wurden hier eventuelle Gebühren im Zuge der Hypotheksabwicklung oder Instandhaltungskosten der Immobilie.

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Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?

Ob sich eine Umkehrhypothek für Sie lohnt, ist individuell von Ihren Voraussetzungen abhängig.

Unter folgenden Aspekten kann die Immobilienrente eine interessante Lösung sein:

  • Sie befinden sich im Rentenalter
  • Sie besitzen eine beleihbare Immobilie in möglichst guter Lage
  • Ihre Immobilie ist schuldenfrei
  • Sie haben keine Erben
  • Sie möchten Ihre Rente aufbessern
  • Sie planen nicht, einen kurzfristigen finanziellen Engpass zu überbrücken
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Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist für Immobilienbesitzer im Rentenalter nur selten eine optimale Lösung. Mit den folgenden Alternativen haben Sie dennoch die Möglichkeit, Ihre Immobilie zur Rentenaufstockung zu nutzen:

Leibrente

Im Falle der Leibrente wird die Immobilie verkauft und der neue Eigentümer zahlt den Kaufpreis in monatlichen Renten aus. Der bisherige Eigentümer erhält ein lebenslanges Wohnrecht. Das hat den Vorteil, dass der neue Besitzer in Zukunft für etwaige Instandhaltungsmaßnahmen zuständig ist. Der Nachteil: Häufig wird ein geringerer Immobilienpreis erzielt als beim Verkauf an Selbstnutzer.

Die klassische Immobilienrente

Hier wird die Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht für den Verkäufer verkauft. Diese Methode eignet sich besonders, wenn der Eigentümer in der Immobilie wohnen bleiben möchte und das Haus später nicht in Familienbesitz bleiben soll.

Regelung innerhalb der Familie

Auch innerhalb der Familie kann eine Lösung gefunden werden. Um die Beleihung ihres Erbes zu verhindern, können Familienmitglieder beispielsweise mit monatlichen Rentenzahlungen helfen.

Verkauf der Immobilie

Im Vergleich ist der Verkauf Ihrer Immobilie meist die sinnvollste Lösung. Der Erlös aus dem Verkauf einer großen Immobilie lässt sich für den Erwerb oder die Anmietung einer kleinen, seniorengerechten Wohnung nutzen. Darüber hinaus können Sie mit dem Überschuss eine zeitweise Aufstockung Ihrer Rente oder vielleicht die Erfüllung eines langgehegten Traums realisieren.

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Der Wohnortwechsel fällt Eigentümern oft schwer. Je früher Sie sich mit diesem Thema beschäftigen, desto größer sind die Chancen, dass Sie ein neues Zuhause in der Gegend finden.

Wir raten Ihnen, folgende Punkte bei der Suche zu beachten:

  • Wieviel Platz brauchen Sie wirklich? Denken Sie an damit verbundene Kosten und Reinigungsaufwand.
  • Eine gute Lage ist essentiell im Alter: Sind öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar? Gibt es Ärzte und Apotheken in der Nähe? Wo befinden sich Supermärkte für den täglichen Bedarf?
  • Liegt die Immobilie in der Nähe Ihrer Familie?
  • Ganz wichtig: Ist die Immobilie barrierefrei?
  • Müssen eventuelle Umbauten zur Barrierefreiheit vorgenommen werden?

Das Eigenheim wird im Alter oft zur Belastung. Im diesem Fall kann sich der Verkauf Ihrer Immobilie nicht nur lohnen, sondern auch eine Erleichterung Ihrer Lebenssituation bedeuten.

Bei ImmobilienScout24 finden Sie wertvolle Tipps zum erfolgreichen Verkauf und hilfreiche Checklisten für die Veräußerung Ihrer Immobilie.  



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