Rücktrittsklausel

Im Kaufvertrag einer Immobilie wird die Rücktrittsklausel als Schutz für den Verkäufer eingebracht. Sobald das Rücktrittsrecht vertraglich geregelt ist, gelten die Vereinbarungen im Vertrag vor den gesetzlichen Bestimmungen. Werden die Abläufe nicht wie im Kaufvertrag vereinbart durch den Käufer eingehalten, kann der Verkäufer durch diese Klausel vom Vertrag zurücktreten. Der Verkäufer wird so vor Fehlverhalten des Käufers oder unvorhergesehenen Umständen geschützt.

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Die Berechtigung zum Rücktritt ergibt sich entweder aus dem Vertrag oder aus dem Gesetz. Maßgeblich sind ohne Klausel für den Rücktritt die gesetzlichen Bestimmungen nach §§ 389 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Rücktrittsklausel ermöglicht den Vertragsparteien den Rücktritt des Vertrags ohne Angabe von Gründen in einer festgesetzten Frist. Erfolgt ein Rücktritt nach der festgesetzten Frist, muss eine Rücktrittserklärung verfasst und eingereicht werden.

Abwicklung eines Rücktrittes

Die Rücktrittsklausel beschreibt im Regelfall Sachverhalte oder Situationen, die den Verkäufer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen. Das ist in der Regel durch Nichtzahlung des Kaufpreises durch den Käufer der Fall, welche unter anderem durch eine unerwartete Absage der Bank für die Finanzierung des Kaufpreises auftreten kann. Die Klausel regelt die mögliche Rückabwicklung nach einer bestimmten Zeitfrist. Die Rückabwicklung beginnt dann jedoch nicht automatisch, sondern muss von dem Verkäufer bei dem Notar schriftlich beantragt werden. Ein geschickter Notar regelt in der Klausel zusätzlich die Kostentragung für den bisher betriebenen Aufwand. Es können bereits erhebliche Notar- oder Grundbuchkosten entstanden sein, auf denen der Verkäufer ansonsten sitzenbleiben würde. Diese Kostenzuweisung an den Käufer sollte auch für die notwendigen Schritte der Rückabwicklung und ihre Kosten gelten.

Inhalt der Rücktrittsklausel

Eine Rücktrittsklausel enthält alle notwendigen Ermächtigungen des Notars für die Rückabwicklung von zum Beispiel einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer kann sonst unter Umständen nicht anderweitig über seine Immobilie verfügen, bis ein Streit mit dem ursprünglichen Käufer beigelegt ist. Die Überwachung der Rücktrittsklausel und die Feststellung eines Rücktrittsgrundes obliegen dem Verkäufer in Zusammenarbeit mit dem Notar. Das spätere Auftreten eines Käufers mit höherem Kaufpreis ist kein Rücktrittsgrund. Eine Rücktrittsklausel für Käufer ist unüblich. Käufer werden auf die gesetzlichen Bestimmungen des BGB verwiesen, wenn sie sich getäuscht fühlen oder sie aus anderweitigen Gründen vom Kaufvertrag zurücktreten wollen.

Möglichkeiten neben dem Rücktritt

Neben dem Rücktrittsrecht durch die Rücktrittsklausel oder die gesetzlichen Bestimmungen kommen gegebenenfalls auch eine Anfechtung, eine Wandelung oder eine Rückabwicklung nach §§ 812 ff BGB in Betracht. Ebenfalls sind Schadensersatz oder Minderung unter Umständen durchsetzbar. In jedem Fall sollte von den Beteiligten die Rechtslage auf Grundlage der jeweiligen Gegebenheiten sorgfältig geprüft werden. Eine sachkundige Beratung durch Experten und erfahrene Anwälte ist dabei stets zu empfehlen.

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