Widerspruchsfrist, stillschweigende Verlängerung

Bleibt Ihr Mieter trotz Kündigung oder vertraglich vereinbartem Fristende in Ihrer Wohnung, verlängert sich Ihr Mietverhältnis, wenn Sie nicht sofort widersprechen!


Dieser Punkt führt zu hohen Kosten und juristischen Niederlagen von Vermietern, da eine stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit gilt. Bedeutsam ist hier der § 545 BGB, auf den sich jeder Mieter berufen wird, sollten Sie anschließend einen Räumungsprozess anstrengen. Dazu haben Sie nur 2 Wochen Zeit. Ihre Frist beginnt zu dem Zeitpunkt zu laufen, in dem Sie von der Fortsetzung Kenntnis erlangen. Das Ganze hat nicht nur zur Folge, dass Sie mit hoher Sicherheit die Verfahrenskosten und Rechtsanwaltsgebühren tragen müssen. Zusätzlich muss dem Mieter danach erneut gekündigt werden, denn die Kündigung wurde ja vom Gericht verworfen. 

Beispiel

Sie haben dem Mieter zum 30.6.2013 gekündigt. Als Sie am 2.7.2013 in Ihre Mietwohnung gehen, sehen Sie, dass dort noch viele Möbel stehen.
Bis spätestens zum 16.7.2013 müssen Sie gegenüber dem Mieter der Fortsetzung des Mietvertrags widersprechen. Am besten widersprechen Sie schon gleich im Kündigungsschreiben der Fortsetzung.

So machen Sie es richtig

Machen Sie Gebrauch von den bei uns kostenlos erhältlichen Muster-Mietverträgen, um dieses Problem bereits im Ansatz zu vermeiden. Der BGH urteilte am 15. Mai 1991 (Az. VIII ZR 38/90), dass die Klausel nach § 545 BGB über den Vertrag ausgeschlossen werden kann. Damit entziehen Sie hartnäckigen Verweigerern zumindest einen über Jahre wesentlich genutzten Paragraph, den diese als Schlupfloch gebrauchen konnten.

Alternativ können Sie bei älteren Verträgen, die den obigen Ausschluss nicht enthalten, mit einer sofortigen Widerspruchserklärung handeln. Das Vorgehen wird oben als Beispiel bereits erläutert.

Bei diesem hartnäckigen Vorgehen des Mieters bleibt es oft nicht. Viele Vermieter finden die Wohnung nach dem tatsächlichen Auszug dann entweder verdreckt, beschädigt oder gänzlich unbrauchbar vor. Hier ist darauf zu achten, den (berechtigten) Schadenanspruch nicht verjähren zu lassen. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt der Anspruch auf Schadenersatz nach sechs Monaten, beginnend „ab Rückgabe der Mietsache“. Sie müssen aber nicht sofort den teuren Weg eines Gerichtsverfahrens gehen, sondern können den klassischen Rechtsweg ausschöpfen.

Der sieht vor, dass vor Ablauf der Verjährungsfrist (siehe oben) ein gerichtlicher Mahnbescheid beim zuständigen Zentralen Mahngericht Ihres Bundeslandes beantragt wird. Dadurch wird die Verjährung gehemmt. Auch wenn der Mieter sich später einsichtig zeigt, sollten Sie leeren Worten wenig vertrauen, denn dadurch wird die Verjährungsfrist nicht verlängert. Vorteile ergeben sich auch dadurch, dass zunächst nur ein geringer Teil der Gerichtskosten gezahlt werden muss. Außerdem erleichtert sich die Beweisbarkeit durch diesen offiziellen Akt.