Am besten mit Makler: Verkaufen oder Vermieten

Wenn Sie einen Makler damit beauftragen, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, profitieren Sie von vielen Vorteilen. Der vielleicht wichtigste: Makler wissen genau, wie sie den Wunschpreis erzielen und entlasten Sie beim gesamten Prozess der Vermietung oder des Verkaufs.


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Folgende Leistungen bietet der Makler Ihnen je nachdem, ob Sie ihn für eine Vermietung oder den Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen.

1. Maklerleistungen beim Immobilienverkauf

Phase Maklerleistung
Verkaufs-vorbereitung
  • Der Makler führt eine Immobilienbewertung durch und ermittelt, auch aufgrund seiner Verkaufserfahrungen und Marktkenntnisse, den angemessenen Preis für die Immobilie. Falls nötig, zieht er einen Gutachter hinzu.  
  • Er sammelt Unterlagen für den Verkauf bei den zuständigen Ämtern und bereitet sie ggf. auf.
  • Er berät den Eigentümer in den Bereichen Vertrags- und Baurecht.
Angebotsphase
  • Der Makler erstellt ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie.
  • Er fertigt Fotos und ggf. Filme oder 360-Grad-Bilder an.
  • Er legt eine Zielgruppe fest und erstellt eine Vermarktungsstrategie.
  • Der Makler startet Marketingmaßnahmen, z.B. durch Immobilienanzeigen, Inserate bei ImmobilienScout24, Aushänge oder direkte Angebote an potenzielle Käufer in seiner Kartei.
  • Der Makler informiert den Eigentümer über Rückläufe und Vermarktungserfolge.
  • Er führt Besichtigungen durch und stellt eine Vorauswahl infrage kommender Käufer zusammen.
  • Er führt Verkaufsverhandlungen mit potenziellen Käufern.
  • Der Makler überprüft die Bonität möglicher Kaufinteressenten. 
Verkaufsphase
  • Der Makler arbeitet den Kaufvertrag aus und stimmt sich mit dem Notar ab.
  • Er organisiert alle Aufgaben rund um die Vertragsunterzeichnung bzw. Beurkundung beim Notar.
  • Er ist bei der Übergabe der Schlüssel anwesend und führt ein Übergabeprotokoll.
  • Auch nach dem Ende der Verkaufsphase steht er Käufer und Verkäufer mit Rat und Hilfe zur Verfügung. 

2. Maklerleistungen bei der Vermietung einer Immobilie

Phase Maklerleistung
Vorbereitung
  • Der Makler sammelt alle für die Vermietung notwendigen Unterlagen, wie beispielsweise den Grundriss und überprüft, ob die Wohnflächenangaben korrekt sind.
  • Er ermittelt für den Eigentümer einen marktgängigen Mietpreis. Dafür zieht er ggf. den Mietspiegel heran und vergleicht anhand von Marktwerten, welche Preise für ähnliche Objekte erzielt werden können.
Angebotsphase
  • Der Makler erstellt ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie.
  • Er fertigt Fotos und ggf. Filme oder 360-Grad-Bilder an.
  • Er legt eine Zielgruppe fest und erstellt eine Vermarktungsstrategie.
  • Der Makler startet Marketingmaßnahmen, z.B. durch Immobilienanzeigen, Inserate bei ImmobilienScout24, Aushänge usw.
  • Der Makler informiert den Eigentümer über Rückläufe und Vermarktungserfolge.
  • Er führt Besichtigungen durch und stellt eine Vorauswahl möglicher Mieter zusammen.
  • Der Makler überprüft die Bonität potenzieller Mieter und kümmert sich auch um spezielle Wünsche des Vermieters, zum Beispiel wenn keine Haustiere erwünscht sind.
Vermietungsphase
  • Der Makler bietet seine Hilfe bei der Ausarbeitung des Mietvertrages an.
  • Er führt Vermieter und Mieter zur Unterschrift des Mietvertrages zusammen.
  • Er kümmert sich um eine reibungslose Übergabe der Mietwohnung oder des Mietshauses.

3. Wichtige Dokumente für die Vermietung und den Verkauf


Der Makler hilft Ihnen dabei, die Unterlagen für eine Vermietung oder einen Verkauf zusammenzustellen. Das ist Teil seiner Dienstleistung. Bei einer Vermietung sind die Unterlagen übersichtlich: Hier geht es vor allem um einen aktuellen Grundriss, möglichst mit Bemaßung, und die korrekten Berechnungen der Wohnflächen. Bei älteren Häusern kann dieser veraltet sein, sodass es sich lohnen kann, ihn neu zeichnen oder gar illustrieren zu lassen. Pflicht ist außerdem der Energieausweis. Nebenkosten-/Betriebskostenabrechnungen sind ebenfalls notwendig, damit der Makler hier den korrekten Wert fürs Exposé ablesen kann.

Vermietung: Diese Unterlagen braucht der Makler
  1. Grundriss
  2. Berechnungen der Wohnflächen und Nutzflächen
  3. Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnungen
  4. Energieausweis
  5. Unterlagen über Lage und Wissenswertes zum Objekt für das Exposé
  6. Ggf. eine Baubeschreibung bei Neubauten
  7. Falls vorhanden: aktuelle Fotos

Für den Verkauf werden neben diesen weitere Unterlagen benötigt. Zu den wichtigsten gehören ein Grundbuchauszug, aus dem hervorgeht, welche Hypotheken, Wohn- und Wegerechte bestehen. Ebenfalls wichtig: die Flurkarte, aus der die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind.

Verkauf: Diese Unterlagen braucht der Makler
  1. Grundriss
  2. Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt
  3. Flurkarte und Lageplan vom Katasteramt
  4. Alle verfügbaren Baupläne
  5. Berechnungen der Wohnflächen und Nutzflächen
  6. Baubeschreibungen
  7. Abnahmebescheinigung der Baubehörde
  8. Vermessungsbestätigung vom Katasteramt
  9. Modernisierungsnachweise
  10. Energieausweis
  11. Aktuelle Betriebskostenaufstellungen
  12. Aktueller Grundsteuerbescheid
  13. Ggf. Denkmalschutzbestimmungen
  14. Unterlagen über Lage und Wissenswertes zum Objekt für das Exposé
  15. Falls vorhanden: aktuelle Fotos
  16. Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wohngeldabrechnungen, Rechnungen über Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

4. Provision: die Kosten für den Makler – und wer sie bezahlt


Makler erhalten eine Provision oder Courtage, die sich an der Kaufsumme bzw. der monatlichen Nettokaltmiete orientiert. Der Makler erhält seine Provision erst, wenn er die Immobilie erfolgreich vermittelt hat, also der Miet- oder Kaufvertrag unterschrieben ist. Das Bestellerprinzip 2015 legt fest, dass bei Vermietungen derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt, und das ist meist der Vermieter. Der Gesetzgeber hat die Provision des Maklers auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt. Beim Verkauf einer Immobilie gibt es keine Höchstgrenzen. Das Maklerentgelt ist frei verhandelbar. Allerdings existieren Richtwerte, die sich in den einzelnen Bundesländern unterscheiden und zwischen 3,5 und 7 Prozent liegen. Die Provision wird häufig vom Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen, es kann aber auch abweichende Regelungen geben.

Maklercourtage Käuferanteil nach Bundesländern

Bundesland Maklercourtage Käuferanteil
Baden-Württemberg 3,57
Bayern 3,57
Berlin 7,14
Brandenburg 7,14
Bremen 5,95
Hamburg 6,25
Hessen 5,95
Mecklenburg-Vorpommern 5,95
Niedersachsen 5,95
Nordrhein-Westfalen 3,57
Rheinland-Pfalz 3,57
Saarland 3,57
Sachsen 5,95
Sachsen-Anhalt 5,95
Schleswig-Holstein 5,95
Thüringen 5,95

5. Makler auswählen und beauftragen


In Deutschland gibt es mehr als 35.000 Makler. Sie sollten aber nach Möglichkeit einen Immobilienprofi in der näheren Umgebung Ihrer Immobilie finden. Er kennt den lokalen Markt genau. Hören Sie sich in Ihrem Bekanntenkreis um: Wer hat schon mit einem Makler zusammengearbeitet? Welche Erfahrungen hat er gemacht? Kann er eine Empfehlung aussprechen?

Außerdem lohnt die Suche nach einem Makler bei ImmobilienScout24. Im Branchenbuch von ImmobilienScout24 können Sie sich einen guten Überblick über Makler in Ihrer Region verschaffen. Bewertung dieser Makler durch andere Eigentümer helfen Ihnen dabei, den richtigen Makler für Ihre Immobilie zu finden! Wenn Sie schon entschieden haben, dass Sie mit einem Makler zusammenarbeiten möchten, können Sie sich über die MaklerSuchmaschine 3 lokale Makler vorschlagen lassen.

Suchen Sie auch Immobilienanzeigen in Ihrer Nachbarschaft. Welche Anzeigen sprechen Sie an – ziehen Sie diese Makler in die engere Wahl. Wenn Sie mit einem oder zwei Maklern in Kontakt treten, können Sie deren Professionalität anhand folgender Checkliste überprüfen. Sie basiert auf Empfehlungen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Sprechen Sie den Makler beim Erstgespräch konkret auf diese Fragen an.

6. Was gute Makler auszeichnet – und wonach Sie fragen sollten

  • Hervorragende Marktkenntnisse: Preise, Mieten und Marktentwicklung sind dem Makler bekannt, er hilft auch bei der Wertermittlung.
  • Qualifikation: Die Berufsbezeichnung „Makler“ ist nicht geschützt, fragen Sie nach Aus- und Weiterbildung und Mitgliedschaften in Fachverbänden.
  • Spezialisierungswissen: Vor allem in Großstädten sollten Sie auf Objekt- und Nutzungsarten spezialisierte Makler aufsuchen, auf dem Land ist der klare regionale Fokus wichtig.
  • Referenzen anfordern: Schauen Sie sich die vermittelten Objekte Ihres Maklers an, fragen Sie ihn nach Referenzen und haken Sie bei Kunden nach.
  • Transparente Leistungen: Lassen Sie sich vom Makler erklären, welche Leistungen er erbringt, wie hoch sein Honorar dafür ist und in welchem Umfang er Sie über seine Marketingaktivitäten informiert.
  • Vertragsgestaltung: Der Vertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden, mit klarer Auflistung der Leistungen, Vertragslaufzeit, Provisionshöhe, Fristen und Regeln der Vertragsauflösung.
  • Haftpflicht: Fragen Sie den Makler, ob er eine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat: Das bewahrt ihn und Sie vor Fehlern, Irrtümern, Pannen.
  • Persönliche Beratung ohne Zeitdruck: Nimmt sich der Makler Zeit für Sie? Er sollte Sie persönlich und detailliert beraten und erst dann Vorschläge unterbreiten. Keinesfalls darf er Vorauszahlungen verlangen. Seriöse Makler haben nichts dagegen, dass Sie weitere Experten einschalten, zum Beispiel einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt.

7. Der Maklervertrag


Ein Maklervertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden, damit sowohl Sie als auch Makler wissen, welche Eckpunkte beachten werden müssen. Der Vertrag sollte folgende Angaben enthalten:

  • nähere Angaben zur Immobilie
  • die Daten des Eigentümers und Maklers
  • die Laufzeit des Vertrages
  • die Höhe der Provision
  • Fristen
  • besondere Pflichten der Vertragsparteien

Es gibt drei Möglichkeiten der Vertragsgestaltung:

  1. Einfacher Maklervertrag: Sie vereinbaren mit dem Makler, dass er Ihre Immobilie anbietet. Sie können parallel mehrere andere Makler beauftragen oder selbst tätig werden. Diese Vertragsform lässt allen Parteien die vollkommene Freiheit.
  2. Alleinauftrag: Wie der Name schon sagt, beauftragen Sie exklusiv nur einen Makler. Er ist im Unterschied zum einfachen Maklervertrag auch verpflichtet, für Sie tätig zu werden. Der Eigentümer darf keinen weiteren Makler einschalten, besitzt aber das Recht, seine Immobilie selbst zu verkaufen oder zu vermieten. Tipp: Legen Sie eine Frist fest, bis wann das Objekt einen Käufer oder Mieter gefunden haben soll – das motiviert den Makler.
  3. Qualifizierter Alleinauftrag: Bei diesem Maklervertrag überlassen Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie ausschließlich dem Makler. Wie beim Alleinauftrag dürfen Sie auch hier nur einen Makler beauftragen. Falls Sie selbst einen Interessenten finden, müssen Sie diesen an den Makler weiterleiten. Auch wenn der Kontakt über Sie zustande kam, sind Sie dazu verpflichtet, die Provision zu zahlen.

 

Haben Sie einen Makler gefunden und sind mit ihm einig geworden? Herzlichen Glückwunsch! Mit einem qualifizierten Makler sparen Sie viel Zeit und erzielen in der Regel den Wunchpreis für Ihre Immobile. Der Preis ist aber nicht alles, wie eine Umfrage von ImmobilienScout24 ergeben hat. Wir haben nachgefragt und unter 338 privaten Eigentümern wie Ihnen ermittelt, was sie bei der Beauftragung von Maklern besonders schätzen. Zu den Stärken der Immobilienprofis zählen:

Der Makler

  • kennt seinen regionalen Markt sehr gut
  • präsentiert die Immobilie bestmöglich
  • übernimmt die Vorauswahl und bringt bessere Interessenten
  • entlastet Eigentümer, die nicht in der Nähe ihrer Immobilie wohnen
  • ist sympathisch und die Zusammenarbeit klappt reibungslos

 

Makler unterstützen Sie von der Wertermittlung der Immobilie bis zur Schlüsselübergabe. Ergeben sich Probleme, zum Beispiel weil Bauunterlagen fehlen, wissen Makler, wo sie schnellstens die richtigen Dokumente besorgen.

Sie sind sich nicht sicher und wollen es doch lieber selbst versuchen? Dafür sind wir natürlich die richtige Plattform. Wie Sie Ihre Immobilie bei uns selbst inserieren, erfahren Sie in unserem Ratgeber rund um die Insertion.