Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren nach § 15 ff. WertV ermittelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen einer Immobilienfinanzierung dar. Was Sie sonst noch zum Ertragswert wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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  • Wozu dient der Ertragswert?

    Der Wert von Renditeobjekten ergibt sich nicht nur aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert des Grundstücks. Zum Gesamtwert gehören ebenfalls die Erträge, die die Immobilie im vermieteten beziehungsweise verpachteten Zustand erwirtschaftet.

    Der Ertragswert dient also der Ermittlung des Verkehrswertes eines Renditeobjektes. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn eine solche Immobilie mithilfe eines Kredits finanziert werden soll. Denn die kreditgebende Bank benötigt einen soliden Wert für die Ermittlung des Beleihungswertes.

    Wann wird der Ertragswert bei Immobilien ermittelt?

    Der Ertragswert ist für Immobilien relevant, wenn der dauerhaft erzielbare Ertragswert geschätzt werden soll. Dies gilt typischerweise für Mehrfamilienhäuser als Mietwohngrundstücke, Einkaufszentren als Geschäftsgrundstücke oder Logistikflächen als Spezialimmobilien.


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    Hinweis von ImmoScout24:

    Bei vollständig selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhäusern finden Sachwert- oder Vergleichswertfahren ihre Anwendung.

    Rechtliche Bedingungen in Deutschland

    Der Ertragswert wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt. In Deutschland sind die Anforderungen daran in den §§ 17–20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben. So beschreibt § 17 ImmoWertV wie der Ertragswert ermittelt wird und welche Besonderheiten sich beim allgemeinen und beim einfachen Ertragswertverfahren ergeben. Die weiteren Paragraphen behandeln den Reinertrag, Rohertrag, Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalisierung und Abzinsung beschrieben.

    Wie ist die Formel für die Berechnung des Ertragswerts?

    Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

    Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

    Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

    Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert

    Vorläufiger Ertragswert +/- bauliche Umstände = endgültiger Ertragswert

    Der Vervielfältiger berechnet sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins und wird auch Wertfaktor genannt. Er gilt als Risiko-Gradmesser.


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    Wie sieht die Berechnung des Ertragswertes aus?

    Um zu veranschaulichen, wie der Ertragswert ermittelt wird, haben wir eine Beispielrechnung vorbereitet:

    Fläche 412 m2
    Quadratmeterpreis 6,55 €
    Rohertrag* 32.383,20 €
    – Bewirtschaftungskosten 7.442,20 €
    = Reinertrag des Grundstücks 24.941,00 €
    – Bodenwertverzinsung** 4.750,00 €
    = Gebäudereinertrag 20.191,00 €
    x Vervielfältiger 18,26
    = Gebäudeertragswert 368.687,66 €
    + Bodenwert*** 72.000,00 €
    = vorläufiger Ertragswert 440.687,66 €
    – wertbeeinflussende Umstände 30.000 €
    = endgültiger Ertragswert 410.687,66 €

    *Wohnfläche (m2) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate

    **Bodenwert x Liegenschaftszins (hier:5 %)

    ***Bodenrichtwert (€) x Grundstücksgröße (m2)

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