Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt als eines der drei klassischen, in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren. Ihm zur Seite stehen noch das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren.

Beim Sachwertverfahren geht es letztendlich darum, die Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objekts entstehen würden, einzuschätzen. Zum Einsatz kommt das Sachwertverfahren speziell bei Immobilien, die nicht dem Mietmarkt zuzuordnen sind, sondern sich in eigener Nutzung befinden.
Daher wird das Verfahren bevorzugt zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- bzw. Zweifamilienhäuser herangezogen. So das Sachwertverfahren das maßgebende Wertermittlungsverfahren ist, leitet sich daraus später der Verkehrswert ab. Rein rechtlich stützt sich das Sachwertverfahren in seinen Berechnungen auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR), welche die Grundlage der Bewertungsverfahren bilden.

Mittels des Sachwertverfahrens wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Werten, die jedoch getrennt voneinander zu begutachten sind. Der erste Wert ist der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen. Der Zweite ist der Gebäudesachwert, der den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst.
Um den Sachwert festzustellen sind folgende Angaben und Nachweise von Relevanz: Bodenwert, Grundstücksgröße, Baujahr der Bauwerke, eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen, eine Beschreibung von Grundstück wie auch Boden, die Daten zum umbauten Raum, Auskünfte über eventuellen Reparatur- bzw. auch Instandhaltungsrückstau und Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen.

Die Festlegung des realen Sachwertes eines Objektes ist eine diffizile Angelegenheit und sollte daher äußerst gewissenhaft beurteilt werden. Während das Sachwertverfahren einerseits eine rechnerisch saubere Prüfung des Bestandes ist, sehen Kritiker auf der anderen Seite die Ausdifferenzierung zwischen Kosten und Wert des Gemäuers nicht ausreichend gegeben.
Aus diesem Grund sind auch andere, den Wert beeinflussende Faktoren wie z.B. der Gebäudezustand in Bezug auf Abnutzung und Instandhaltung hinzuzuziehen und genau zu analysieren. Denn neben dem Baujahr oder auch der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes fließt zusätzlich noch die Restnutzungsdauer in die Kalkulationen mit ein und bestimmt somit ebenfalls den Sachwert der Immobilie.

Unterschiede zu anderen Verfahren

Das Sachwertverfahren ist eines von den 3 Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich im Speziellen für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe eignet.

Vorteile

• Gibt den reinen Substanzwert eines bebauten Grundstückes wieder 

Nachteile

• Realitätsfern, da das Ergebnis vor allem von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängt