Gewerbemietvertrag - Miete & Betriebskosten

a) Aufschlüsselung der einzelnen Mietteile
Zentraler Punkt eines jeden Mietvertrages ist naturgemäß neben dem Mietobjekt selbst die Höhe der Miete, die bezahlt werden muss. Diese ist im Grundsatz frei verhandelbar. Im Mietvertrag empfiehlt sich eine Aufschlüsselung der einzelnen Positionen. Es sollte zunächst nur die reine Nettomiete angegeben werden zuzüglich evtl. Garagen- bzw. Stellplatzmieten zuzüglich Vorauszahlung auf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser einerseits und die übrigen Betriebskosten andererseits. Sofern vermieterseits zur Umsatzsteuer optiert wurde, ist zusätzlich auch die zu entrichtende Umsatzsteuer anzugeben und ein monatlich zu bezahlender Gesamtbetrag auszuweisen.

b) Miete und deren Anpassung während der Mietzeit
Während des Mietverhältnisses ist nach der gesetzlichen Vorgabe eine Erhöhung der Gewerberaummiete im Gegensatz zur Wohnraummiete nicht möglich. Ist daher eine Miete ohne weitere Zusätze vereinbart, so kann diese während der Dauer des Mietverhältnisses nicht geändert werden. Sofern das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen ist, kann vermieterseits ohne Weiteres eine ordentliche Kündigung erklärt und zugleich ein Angebot auf Neuabschluss eines Mietvertrages mit beispielsweise einer höheren Miete angeboten werden.
Ist das Mietverhältnis jedoch auf bestimmte Zeit eingegangen, so ist eine solche Kündigung nicht möglich. Es sollte daher bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine Regelung zur Anpassung der Miete während der Laufzeit vereinbart werden.
Möglich ist die Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete. Das bedeutet, dass die Miete nach Ablauf bestimmter Zeitabschnitte um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz erhöht wird. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich uneingeschränkt zulässig, so lange kein Wuchertatbestand vorliegt. Bei längerfristigen Verträgen kann dies jedoch ein höheres Risiko darstellen, da sich die vereinbarte Staffelmiete u. U. anders als die ortsübliche Miete entwickeln kann.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sogenannte Gleitklauseln zu vereinbaren. Darunter sind Klauseln zu verstehen, die eine automatische Anpassung der Miete ohne Ermessensspielraum für die Parteien beinhalten. Im Regelfall werden hier Lebenshaltungskostenindizes in Bezug genommen. Seit dem 01.01.1999 gilt für derartige Klauseln, die auf Grundlage des Preisangabengesetzes ergangene Preisklauselverordnung. Danach gelten Gleitklauseln in Mietverträgen als genehmigt, wenn die Entwicklung der Miete von der Änderung eines vom Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung abhängig gemacht wird und der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Bei der Ausformulierung solcher Klauseln ist jedoch zu beachten, dass das Statistische Bundesamt seit 01.01.2003 alle Preisindizes für die Lebenshaltung eingestellt hat und nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland weiterführt. Auf diesen kann daher bei Formulierung einer derartigen Klausel Bezug genommen werden. Ändert sich dieser Preisindex um eine vereinbarte Punktzahl (z. B. 5 oder 10) oder um einen bestimmten Prozentsatz, so kann die Miete entsprechend angepasst werden.

c) Betriebskosten
Nach den gesetzlichen Vorgaben sind die Kosten des laufenden Betriebs des Mietobjekts mit der Miete abgegolten und daher vom Vermieter zu tragen. Diese können, und dies ist in der Praxis absolut üblich, auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat und welche dies im Einzelnen sind. Zur Vereinfachung kann dabei auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen werden. Die wichtigsten darin aufgeführten Betriebskosten sind z. B. Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heiz- und Warmwasserkosten, Straßenreinigung/Müllbeseitigung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart und Kosten der Antennenanlage/Breitbandkabelnetz. Die Einzelheiten können der Betriebskostenverordnung entnommen werden.
Anders als im Wohnraummietrecht ist bei der Umlage der Betriebskosten keine Beschränkung auf die in der Verordnung geregelten Betriebskosten gegeben. Es können daher auch weitere Positionen, wie z. B. Verwaltungskosten und Instandsetzungsmaßnahmen umgelegt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass diese ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind.
Sofern im Mietvertrag kein Pauschalbetrag zur Abgeltung der Betriebskosten vereinbart ist, hat der Vermieter jährlich über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abzurechnen und etwaige geleistete monatliche Vorauszahlungen abzuziehen. Sind in dem Objekt mehrere Nutzer vorhanden, so sind die entstandenen Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist die Heizkostenverordnung anzuwenden. Bezüglich der übrigen Betriebskosten sind diese grundsätzlich über das Verhältnis der Flächen zueinander zu verteilen, es sei denn, es wird - wie beispielsweise bei Wasser üblich - der konkrete Verbrauch erfasst oder ein anderer Verteilungsschlüssel, wie z. B. Verteilung nach Einheiten zu gleichen Teilen oder Personenzahlen im Mietvertrag vereinbart.

Umlegbarkeit nachträglich entstandener Betriebskosten

Ist mietvertraglich lediglich die Umlage einer „Sach- und Haftpflichtversicherung“ vereinbart, so sei nach Ansicht des Kammergerichts der Vermieter nicht ohne weiteres berechtigt, eine erst im Laufe des Mietverhältnisses abgeschlossene Feuerversicherung auf den Mieter umzulegen, da es hier an einer erforderlichen Umlagevereinbarung fehle (KG, Urteil vom 3.12.2007, 8 U 19/07). Anzumerken ist hier jedoch, dass diese Rechtsaufassung durchaus umstritten ist. Eine höchstrichterliche Klärung bleibt abzuwarten.

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