Verkehrswertmethode

Ist eine Berechnungsmethode, mit der das Finanzamt den Steueranteil eines Grundstückes ermittelt. Diese ist besonders bedeutend bei alten, bebauten Grundstücken, bei denen ausgehend vom ursprünglichen Anschaffungswert, der reale Grundstücks- und Gebäudewert ermittelt werden muss.

Es gibt unterschiedliche Gründe für die Ermittlung des aktuellen Wertes einer Immobilie. Wenn die Immobilie beispielsweise verkauft werden soll, sollte sich der Verkäufer für die anstehenden Kaufpreisverhandlungen über den gegenwärtigen Wert seiner Immobilie informieren. Auch die Finanzverwaltung benötigt den aktuellen Wert einer Immobilie als Berechnungsgrundlage für Steueranteile, Steuervergünstigungen oder Abschreibungen. Das Finanzamt bedient sich der Verkehrswertmethode, um den gegenwärtigen Immobilienwert festzustellen. Ziel der Berechnung ist der stichtagbezogene Verkehrswert einer Immobilie; also der Preis, der am Tag der Wertermittlung bei einem Verkauf für die Immobilie erzielt werden könnte.

Die Verkehrswertmethode ist insbesondere für ältere, bebaute Grundstücke eine gängige Berechnungsmethode zur Ermittlung eines realen Verkehrswertes, da ihr aktueller Verkehrswert in der Regel nicht mehr dem zurückliegenden Anschaffungswert entspricht. Im Rahmen der Berechnung werden sowohl der ursprüngliche Anschaffungswert der Immobilie sowie die aktuell gültigen Grundstücks- und Gebäudewerte berücksichtigt. Des Weiteren fließen allgemeine Kriterien, wie beispielsweise Standorte, Erträge und die Nutzungsart der Immobilie in die Berechnungen mit ein. Zu diesem Zweck werden sämtliche verfügbaren Dokumente wie Grundbuchauszüge, Baupläne und Mietverträge herangezogen.

In der Praxis entspricht jedoch der mit der Verkehrswertmethode berechnete Verkehrswert der Immobilie nicht einem tatsächlich erzielbaren Kaufpreis für die Immobilie. Dieser wäre noch von weiteren Faktoren wie der allgemeinen Wirtschaftslage oder einem etwaigen Sanierungsbedarf abhängig. Jedoch wird der nach dieser Methode berechnete Verkehrswert zur Grundlage für Verkaufsverhandlungen, Baufinanzierungen, Gebäudeversicherungen und Vermögensaufteilungen im Rahmen einer Ehescheidung.

Gegen den Verkehrswertbescheid des Finanzamtes haben Grundeigentümer die Möglichkeit, innerhalb der gesetzten Frist Einspruch einzulegen. In diesem Fall empfiehlt sich die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen, der für das anschließende Verfahren ein Verkehrswertgutachten erstellt und der Finanzbehörde übermittelt. Ein Gegengutachten eines zugelassenen Sachverständigen wird in der Regel von den Behörden anerkannt, sodass ein neuer Verkehrswertbescheid erstellt wird.

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